Cải tạo chung cư cũ thế nào để tránh “tiền mất tật mang”

Căn hộ trước và sau khi cải tạo.

Theo kiến trúc sư 9X, sự lo ngại chủ yếu xoay quanh hai mối lo lớn là chi phí cải tạo và sự phức tạp của các vấn đề cần xử lí. Trong đó, chi phí cải tạo một căn chung cư cũ phụ thuộc vào 2 yếu tố: Tình trạng xuống cấp, mức độ cải tạo phần thô mong muốn và Mức độ đầu tư cho phần nội thất, trang thiết bị đồ gia dụng.

Do tình trạng của mỗi căn hộ là khác nhau, mong muốn của mỗi gia đình cũng khác nhau, nên để đơn giản và cụ thể hóa vấn đề, Đình Quyền cho biết mới đây anh vừa cải tạo xong căn hộ thuộc một dự án chung cư đã đi vào sử dụng hơn chục năm.

Căn hộ có diện tích 135m2 căn góc 2 mặt thoáng, 3 phòng ngủ, tổng giá trị khi mua hơn 6,7 tỉ đồng (50 triệu đồng/m2) với chi phí cải tạo trung bình 5 triệu đồng/m2, trong đó phần cải tạo thô là 2 triệu đồng/m2, phần nội thất và trang thiết bị là 3 triệu đồng/m2.

Quyền cho hay, căn hộ khi tiếp nhận xử lý đã bị thấm dột, ngấm mốc từ bên ngoài vào (do ngấm sàn ban công, bong tróc sơn mặt ngoài) và ngấm bên trong từ nhà vệ sinh ra các phòng khác, từ trên xuống (từ trần căn hộ phía trên ngấm xuống).

“May mắn là chủ đầu tư đã cam kết sẽ sơn lại mặt tiền bên ngoài, nếu không vấn đề ngấm mốc sẽ không thể khắc phục hoàn toàn được nếu chỉ cải tạo từ phía bên trong.

Trong khi đó phần sơn tường và giấy dán tường đã bong tróc và ẩm mốc do bị thấm, nhiều thiết bị công tắc ổ cắm… đã xuống cấp, lỗi thời, không phù hợp với một số thiết bị chịu tải lớn như bếp từ… nếu tiếp tục sử dụng dễ xảy ra các sự cố nguy hiểm. Ngoài ra, sàn gỗ do ngấm nước nên đã hư hại toàn bộ, trần thạch cao cũng xuống cấp, bị võng yếu cho thi công chất lượng kém, mất thẩm mỹ và kém an toàn…” – Đình Quyền chia sẻ.

Hiện trạng xuống cấp của công trình: thấm dột và hỏng hóc.

Theo đó, mức độ cải tạo mong muốn là Xử lí chống thấm dột khu vực ban công, khu vực nhà vệ sinh, do đó phát sinh thêm chi phí cho việc ốp lát lại vệ sinh và ban công; Sơn lại toàn bộ nhà; Thay thế các thiết bị điện thiết yếu đã xuống cấp không đảm bảo cho quá trình sử dụng; Lát sàn gỗ và sàn gạch mới theo thiết kế; Làm trần thạch cao mới theo thiết kế.

Với ngân sách 2 triệu đồng/m2, gia chủ đã lựa chọn phương án tối ưu về chi phí, chỉ khắc phục những vấn đề xuống cấp cốt lõi của căn hộ, cần thi công từ đầu, các vị trí khác không ảnh hưởng đến công năng và tiện nghi sử dụng và dễ dàng thay thế về sau như cửa cũ, điều hòa cũ, bình nóng lạnh… có thể chấp nhận bảo dưỡng và sử dụng tiếp.

Xử lý phần nội thất và trang thiết bị

Căn hộ sau khi hoàn thành cải tạo.

Do không gian và nhu cầu của gia đình, nên căn hộ 3 phòng ngủ được cải tạo thành 2 phòng ngủ và 1 phòng làm việc có giường gấp để tiếp khách và ông bà nội ngoại đến chơi. Phòng làm việc liên thông với phòng khách bếp ăn bằng hệ cửa sổ kính thoáng lớn giúp không gian trở nên thoáng đãng và rộng rãi, có rèm đóng lại khi cần.

Căn hộ được cải tạo theo phong cách hiện đại tối giản, tone màu sáng, giản lược những yếu tố cầu kì. Với ý đồ thiết kế làm nổi bật bố cục, hình khối và vật liệu, mức độ hoàn thiện cao, chi tiết sắc nét tạo ra sự tinh gọn cho không gian.

Về nguyên vật liệu, Quyền và đơn vị thi công đã chọn gỗ công nghiệp chống ẩm, bề mặt phủ Melamine, kết hợp các vật liệu tối ưu cho không gian bếp như thùng gỗ nhựa chịu nước, mặt cánh tủ bếp Acrylic bóng gương, vách ốp TV Laminate vân đá tạo sự sang trọng. Vật liệu đá bếp chọn loại đá chống thấm tốt tránh ố màu, giá cả phải chăng.

Tất cả được cân nhắc kĩ lưỡng để vừa tối ưu về chi phí, vừa đảm bảo độ bền sản phẩm trong quá trình sử dụng và đạt độ thẩm mỹ tối đa, phần trang thiết bị chủ yếu ưu tiên không gian bếp với đầy đủ máy rửa bát, lò nướng và thiết bị cơ bản khác.

Với đơn giá hoàn thiện nội thất là 3 triệu đồng/m2. Đây là mức ngân sách đáp ứng tương đối đầy đủ với không gian căn hộ này. Tuy nhiên để có được sự phù hợp đó, chúng ta cũng rất cần lưu ý ở việc xác định đúng nhu cầu sử dụng, thận trọng với sự tham lam về công năng ngoài nhu cầu, cũng như sự lược giản quá mức dẫn đến thiếu không gian sử dụng gây bất tiện và bừa bộn sau này.

Việc lựa chọn nguyên vật liệu cũng phải cân nhắc kĩ lưỡng để lựa chọn đầu tư đúng chỗ, tránh lãng phí và kém bền bỉ trong quá trình sử dụng.

“Sự phức tạp của cải tạo chung cư cũ chắc chắn sẽ nhiều hơn nhiều so với hoàn thiện nội thất chung cư mới. Tuy nhiên sẽ không khó nếu chủ nhà nghiên cứu và tìm hiểu kĩ trước khi quyết định mua nhà và sửa nhà hoặc tìm đến những đơn vị tư vấn uy tín để có được sự hỗ trợ đáng tin cậy” – Đình Quyền cho biết thêm.

Xem thêm một số hình ảnh về căn hộ sau khi cải tạo:

Vách ốp tường và kệ TV lựa chọn tấm ốp Laminate vân đá, tạo cảm giác sang trọng cao cấp và có tính chất điểm nhấn cho không gian.

Xóa bỏ vách ngăn khu phòng bếp để kết nối với các không gian bên ngoài, bên cạnh đó có thêm được một phần bàn đảo lớn thuận tiện cho việc nấu và bày biện đồ ăn.