“Cá mập” TP.HCM “bơi ngược” ra Hà Nội săn bất động sản

Bất động sản Hà Nội đang hấp dẫn một lượng nhà đầu tư TP.HCM. Ảnh minh hoạ

Sau đó họ tính tới chuyện xoay vòng, thị trường sẽ luôn có sự luân chuyển”.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE mới đây cho thấy, quý đầu năm 2024, Hà Nội ghi nhận 2.300 nguồn cung căn hộ mới, trong đó tổng số căn bán được khoảng hơn 2.000 căn. Trong khi đó, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt mức 56 triệu đồng/m2.

CBRE cho biết, về mặt bằng giá bán bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM trong quý 1 cũng ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thời điểm cuối quý 1.2024, giá sơ cấp chung cư TP. HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi thị trường chung cư Hà Nội thiết lập mức giá mới, giá trung bình 56 triệu đồng/m2, con số này tăng 5% theo quý và 19% theo năm. Trong quý này đã ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP. HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể.

Ông Trung cho rằng, việc nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội, nguyên nhân chính là do thị trường phía Nam trong 2 năm vừa qua gần như tê liệt. Tới nay, thị trường TP.HCM mới bắt đầu khởi động lại, nhưng sự khởi động này chỉ ở một số phân khúc nhất định, chủ yếu là phân khúc căn hộ.

“Thực tế, đến thời điểm này dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá, nền giá của sản phẩm cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn đang rẻ hơn TP.HCM. Đương nhiên tại đầu tàu kinh tế phía Nam, mặt bằng giá cho thuê tốt hơn, nhưng vốn đầu vào lại nhiều hơn. Ví dụ, với giá thị trường căn hộ, cùng phân khúc, tại Hà Nội và TP.HCM đang lệch nhau khoảng 30%, có những dòng sản phẩm tới 40%”, ông Trung phân tích.

Cũng theo ông Trung, nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội sẽ có hai khẩu vị chính. Một là họ đi tìm quỹ thấp tầng dự án đã hiện hữu, của các chủ đầu tư uy tín, họ thấy đây là thời điểm có thể vào tiền được - đối với nhóm nhà đầu tư này, họ không tính đến việc đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư của họ trong khoảng 2 năm.

Thứ hai, đó chính là phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư TP.HCM sẽ ưu tiên chọn dự án của chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đặc biệt là các sản phẩm của chủ đầu tư đó đã giúp họ sinh lời và thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM.

Thời gian vừa qua, thị trường ghi nhận sự Bắc tiến của một số chủ đầu tư. Do đó, ông Trung cho rằng một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra Hà Nội, đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.

Theo lãnh đạo OneHousing, hiện nay, áp lực nhất của nhà đầu tư đó là giữ tiền mặt, vàng tăng giá, lạm phát cũng đang có chiều hướng tăng lên khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng nếu giữ tiền thì đang dần mất tài sản.

Do đó, với nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ quan tâm đến việc chọn mua phân khúc sản phẩm nào, tổng số tiền bỏ ra bao nhiêu, biên độ lợi nhuận, thời điểm thanh khoản. Thứ tự ưu tiên là thanh khoản rồi mới đến lợi nhuận - đó là cách các nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm lựa chọn bất động sản.

“Bất động sản Hà Nội đang vào sóng với giá bán tăng “chóng mặt", tôi cho rằng đây mới chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ mới. Nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra cơ hội khi Việt Kiều được mua nhà và có đầy đủ quyền như một công dân Việt Nam (theo Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025). Nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại có thể thanh khoản tốt khi đón dòng tiền lớn của kiểu bào đổ về”, ông Trung nhận định.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property Việt Nam, hiện nay một mặt bằng giá nhà thương mại mới tại Hà Nội đã được thiết lập, hiện nay đang ở mức 56 triệu đồng, thấp hơn ở TP.HCM đã phát triển trước đây cả chục năm.

Ông Toản cho rằng giá nhà Hà Nội sẽ khó giảm trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh nguồn cung chắc chắn sẽ không còn dồi dào như trước đây, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, chi phí đầu tư ban đầu của các dự án mới sẽ cao hơn trước rất nhiều.

Ông lấy ví dụ, một chung cư mới xây tại Lê Văn Lương, chi phí thuế chủ đầu tư nộp cho ngân sách nhà nước khoảng 18-20 triệu đồng/m2, thêm các chi phí đầu tư xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m2, tính ra suất đầu tư đã hơn 40 triệu đồng, chưa kể còn rất nhiều các chi phí khác, giá không thể thấp hơn.

Lời khuyên mà giới chuyên gia bất động sản đưa ra, đó là các nhà đầu tư phải rất thận trọng, có thể mua lại thứ cấp của những khách hàng đang cần tiền muốn bán, hoặc cho khu vực đang có giá tốt.