Bất động sản Nhơn Trạch: Tiềm năng nhưng cần tỉnh táo

Thị trường bất động sản Nhơn Trạch đang chờ cú hích từ hạ tầng

Bài toán hạ tầng

UBND tỉnh Đồng Nai và TP.HCM mới đây đã thống nhất về phương án xây dựng dự án cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch của Đồng Nai. Tỉnh Đồng Nai sẽ là đơn vị chủ trì trong việc đầu tư, xây dựng cầu Cát Lái.

Theo phương án xây dựng mà tỉnh Đồng Nai đưa ra, cầu Cát Lái có chiều dài gần 3.800 m, phần cầu chính dài 650 m, kết cấu bằng dây văng hai trục tháp. Cầu có tĩnh thông thuyền 55 m, rộng gần 38 m, gồm 6 làn xe cơ giới và 3 làn xe thô sơ, lề bộ hành mỗi bên 1,5 m. Tổng mức đầu tư gần 7.200 tỉ đồng. Dự kiến khởi công vào năm 2020.

Trước đó, vào năm 2016, TP.HCM đã đề xuất xây cầu Cát Lái với tổng kinh phí khoảng 5.700 tỉ đồng và đề xuất này đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương.

Theo các chuyên gia bất động sản, những thông tin về hạ tầng, đặc biệt là liên quan dự án xây dựng cầu Cát Lái và sân bay quốc tế Long Thành đã có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản Nhơn Trạch những năm gần đây. Khu đô thị từng bị “đóng băng” nhiều năm trời đang đứng trước cơ hội có thể hồi phục và đón chờ dòng nhà đầu tư mới.

Swan Park là dự án lớn đang được triển khai ở Nhơn Trạch

Một trong những dự án lớn đang gây chú ý tại Nhơn Trạch hiện nay chính là SwanPark. Dự án này trước đây do Công ty cổ phần đầu tư Nhơn Trạch (liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Tín Nghĩa và Công ty Cao su công nghiệp Đồng Nai) làm chủ đầu tư. Đây được ví như một siêu đô thị không chỉ bởi quy mô lên đến hơn 940ha mà còn bởi số vốn đầu tư được công bố tới 6 tỉ USD.

Tuy nhiên, dự án sau đó triển khai ì ạch và rơi vào khó khăn cùng với sự thoái trào của thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Sau nhiều năm lận đận, dự án đã được tập đoàn China Fortune Land Development (CFLD) của một đại gia đến từ Trung Quốc mua lại và đổi tên thành Swan Park.

Theo những thông tin giới thiệu từ CFLD, chủ đầu tư này sẽ xây dựng dự án khu đô thị Swan Park với định hướng trở thành thành phố thông minh và xanh tại Việt Nam mang đầy đủ các tiện nghi, tiện ích đẳng cấp xứng tầm quốc tế với quy mô dân số lên đến 150.000 người.

Bên cạnh dự án Swan Park, CFLD hiện còn đang sở hữu dự án Swan Bay cũng tại Nhơn Trạch. Tiền thân của dự án này chính là Đại Phước Lotus do VinaCapital quản lý và được CFLD mua lại.

Một dự án khác là Thăng Long Home Hiệp Phước do Thang Long Real Group làm chủ đầu tư cũng đang triển khai khá rầm rộ tại Nhơn Trạch. Dự án có quy mô gần 10ha này tọa lạc trên đường huyết mạch Tôn Đức Thắng. Bên cạnh đó, nhiều dự án triển khai trước đây hiện cũng đang rục rịch hoạt động trở lại.

Không chỉ tác động đến dự án bất động sản lớn, những thông tin về các dự án hạ tầng sắp được đầu tư cũng kéo giá đất khu vực Nhơn Trạch tăng chóng mặt. Tuy nhiên, những cơn sốt đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi có sự tham gia của các nhóm đầu cơ, tung tin, thổi giá.

Xác định rõ kỳ vọng đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng thị trường bất động sản Nhơn Trạch còn tiềm năng rất lớn. Bởi nơi đây có vị trí liền kề với TP.HCM và là cửa ngõ giao thương kinh tế vùng TP.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa-Vũng Tàu.

Việc các dự án hạ tầng quan trọng như sân bay quốc tế Long Thành hay cầu Cát Lái được xây dựng sẽ giúp bất động sản Nhơn Trạch khởi sắc. Tuy nhiên, đây là câu chuyện dài hạn, không phải một sớm một chiều, nên nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hơi với thị trường này.

Dù tiềm năng nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc khi đầu tư vào Nhơn Trạch

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savill Việt Nam, cho rằng sẽ còn mất nhiều thời gian nữa thì Nhơn Trạch mới phát triển xứng tầm như kỳ vọng.

Ông Khương lý giải, để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh cơ sở hạ tầng giao thông cần xây dựng được hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Cụ thể, hạ tầng xã hội là trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí; còn hạ tầng kinh tế là nơi để giao dịch thông thương, kinh doanh mua bán.

“Hiện nay, Nhơn Trạch chỉ mới cơ bản giải quyết được vấn đề về cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, những dự án như sân bay Long Thành hay cầu Cát Lái là câu chuyện dài và cần rất nhiều năm để xây dựng”, ông Khương nói.

Ông Khương ví dụ, khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng từ những năm 90. Các nhà đầu tư phải bắt đầu từ quy hoạch về hạ tầng đường sá, cầu cống rồi đến quy hoạch về hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện. Cuối cùng là quy hoạch về hạ tầng kinh tế thành nơi mua bán, kinh doanh sầm uất. Để có được khu đô thị Phú Mỹ Hưng như bây giờ các nhà đầu tư phải mất hơn 25 năm. Chưa kể, Phú Mỹ Hưng có vị trí liền kề trung tâm TP.HCM.

Ông Khương cho rằng, các nhà đầu tư, các tổ chức quan tâm đến bất động sản Nhơn Trạch hay các đô thị lân cận khác thường có tầm nhìn từ 10 năm, 20 năm, 30 năm. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư cá nhân thì cần xác định lại kỳ vọng của mình đang ở đâu, sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào và biết được tốc độ phát triển đô thị với kỳ vọng đầu tư có gần gủi với nhau hay không.

“Nếu tốc độ phát triển của đô thị đó chậm mà kỳ vọng đầu tư quá lớn trong khi nhà đầu tư sử dụng chủ yếu vốn vay ngân hàng thì cần cẩn trọng. Ngược lại, nếu nhà đầu tư sử dụng 100% tiền mặt thì cũng cần cân nhắc, so sánh được những nơi có thể đầu tư tốt và an toàn hơn trước khi đầu tư ở thị trường này. Mua đất để chờ tăng giá thì cũng cần ước lượng được bao lâu thì chúng ta đạt được kỳ vọng như mong muốn”, ông Khương nói.