Bất động sản du lịch: Bên tháo chạy, bên nhập cuộc

Rao bán "lúa non"

Những nhà đầu tư non vốn do không thể cầm cự lâu hơn được, buộc phải buông tay khỏi những tài sản mà trước đây họ phải tranh giành để "xí phần".

Trên trang vietnamproperties, một vài thông báo tìm nhà đầu tư (NĐT) lớn để bán lại dự án các khu nghỉ dưỡng (resort) ở miền Trung được đăng tải khá đầy đủ và chi tiết.

Cụ thể như tin tìm NĐT cho resort 5 sao 17 ha ở quận Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), gần các khu Crown Casino và Furama Resort.

Đây là dự án đã được giao đất từ năm 2007 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai. Dự án được chia thành hai khu: khu 5,1 ha (chiếm 30% diện tích) được sở hữu vĩnh viễn, NĐT có thể xây biệt thự để bán như Indochina Park Hyatt hoặc Ocean Villa của VinaCapital; phần thứ hai có quy mô 11,9 ha được thuê trong thời hạn 50 năm (có thể gia hạn thêm 20 năm nữa) để xây resort.

Chủ sở hữu của dự án này mong muốn tìm đối tác để cùng phát triển hoặc là bán lại toàn bộ với mức giá 850 tỷ đồng và cam kết sẽ trả "hoa hồng" cao cho người nào giới thiệu bên mua thành công.

Ông Nguyễn Huy Thăng, trợ lý Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Hà Nội Non Nước, cho rằng, trong tình hình khó khăn như hiện nay, không ít dự án BĐS du lịch ở Đà Nẵng phải giãn tiến độ hoặc trì hoãn.

Ngay như doanh nghiệp của ông đang sở hữu dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng ở quận Ngũ Hành Sơn, nếu có NĐT quan tâm, doanh nghiệp sẵn sàng "bắt tay" để triển khai dự án hoặc NĐT muốn mua toàn bộ dự án vẫn có thể thương lượng.

Tình hình rao bán dự án và gọi vốn đầu tư vào các khách sạn, khu nghỉ dưỡng cũng đồng thời diễn ra ở TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR - VT), Hà Nội và dĩ nhiên là không thể thiếu "thủ phủ resort" Bình Thuận. Trên các sàn mua bán dự án trực tuyến, du lịch - nghỉ dưỡng là lĩnh vực đứng thứ hai (sau các BĐS về nhà ở) về tìm đối tác mua.

Cụ thể, trong số trên 20 dự án được rao bán thì đã hơn 2/3 trong số đó là chuyển nhượng resort và khách sạn, chủ yếu ở Bình Thuận và BR - VT. Nếu Bình Thuận đa phần rao bán resort 3 sao thì BR - VT lại tìm đối tác cho hạng mục khách sạn, resort 4 - 5 sao.

Hầu hết, các BĐS này vẫn trong giai đoạn chưa triển khai. Nếu trước đây, đường ven biển tại TP. Vũng Tàu là nơi được các NĐT TP.HCM "săn đón" để xây khách sạn thì nay, dọc đường Trần Phú, đường vòng Núi Lớn..., nhiều chủ đầu tư không ngại ngần treo bảng sang nhượng toàn bộ hoặc cần NĐT tài chính cho dự án. Được biết, các mức giá rao bán các BĐS du lịch dao động từ 10 - 500 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, năm 2012 là thời điểm mà thị trường BĐS du lịch có nhu cầu bán nhiều hơn hết. Lý do là bởi các dự án này có quy mô về vốn lớn, đòi hỏi các chủ đầu tư phải đảm bảo về năng lực tài chính.

Điều này gây khó cho NĐT nhỏ hoặc các doanh nghiệp có mục đích "xí phần" tìm cơ hội để sang nhượng lại.

Không chỉ thông qua các đại lý, các sàn giao dịch trực tuyến trong nước, nhiều dự án lớn, đặc biệt là resort, khách sạn 5 sao thường tiếp cận các đối tác một cách có chọn lọc hoặc thông qua các mạng mua bán dự án "ngoại".

Chẳng hạn, từ tháng 8/2012, trên một trang chuyên bán khách sạn quốc tế có rao bán một khách sạn 5 sao, gần sân bay Tân Sơn Nhất với giá chào 50 triệu USD.

Hay như trường hợp của resort cao cấp mà gia đình tài tử nổi tiếng Hollywood Brad Pitt đã lưu trú trong mùa Hè năm 2012 được giới BĐS kháo nhau rằng, vẫn đang âm thầm tiếp cận các NĐT có nguồn tài chính mạnh để chuyển nhượng, kế hoạch này cũng đã "chạy" được gần hai năm nay.

Cơ hội "ở đáy"

Cơ hội "săn mua" và "săn bán" được chia đều trong một thị trường bất động sản giảm giá gần như đã chạm đáy.

Các quỹ niêm yết ở nước ngoài đã chứng kiến sự xuống dốc về kinh tế của Việt Nam do lạm phát cáo, nợ xấu tăng vọt, giá BĐS tụt dốc và thị trường chứng khoán ế ẩm.

Nhiều quỹ đầu tư chuyên về thị trường Việt Nam liên tục được giao dịch với mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản ròng, các công ty quản lý quỹ đã và đang chịu áp lực từ cổ đông khiến họ buộc phải tìm cách thoái vốn khỏi các dự án, dù còn nhiều tiềm năng.

Một số quỹ niêm yết tại London được cổ đông cho phép tiếp tục duy trì hoạt động sau khi cam kết sẽ không thực hiện thêm các giao dịch đầu tư mới và chuyển lại toàn bộ tiền mặt thặng dư cho các nhà đầu tư trong vòng ba năm tới.

Vì vậy, không chỉ resort, khách sạn còn nằm trong "kén", các thương vụ mua bán khách sạn, khu nghỉ dưỡng 5 sao đang hoạt động luôn được "chăm sóc" kỹ lưỡng.

Đầu tháng 12 này, thị trường xôn xao chuyện tờ Financial Times đăng tin "VinaCapital rao bán 50% cổ phần đang sở hữu tại khách sạn Sofitel Metropole, Hà Nội thông qua Jones Lang LaSalle làm môi giới".

Cũng như thương vụ bán 70% cổ phần tại khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội vào năm 2009, việc bán tài sản này của Tập đoàn VinaCapital khiến giới nhà đất "đoán già đoán non" là tại sao VinaCapital bán vào thời điểm thị trường đang xuống?

Đối tượng mua mà công ty môi giới tiếp cận sẽ là một nhà đầu tư nước ngoài hay sẽ lặp lại màn giằng co như thời Hanel và Lotte "chạy đua" mua lại khách sạn Daewoo Hà Nội? Metropole được cho là có giá trị trên 80 triệu USD, vậy giá bán sẽ đạt ngưỡng nào?

Cổ phần trong khách sạn Metropole Hà Nội là khoản đầu tư lớn thứ nhì của Vietnam Opportunity, Quỹ hiện có giá trị vốn hóa thị trường ở mức khoảng 550 triệu USD.

Liên quan đến vấn đề này, ông Don Lâm, Tổng giám đốc Tập đoàn VinaCapital, cho biết, trước hết, VinaCapital là quỹ đầu tư, việc thoái vốn ở khoản đầu tư này để đầu tư vào nơi khác là chuyện bình thường. "Tiền không đi đâu hết mà để tái đầu tư”, ông nói.

Đối với khách sạn Metropole, VinaCapital có thuê đơn vị tư vấn để nghiên cứu thị trường nhằm định xem giá trị của khách sạn là bao nhiêu chứ chưa chính thức thông báo rao bán. Tuy nhiên, những ai đưa ra mức giá hợp lý trong khoản giá trị này, VinaCapital sẽ bán.

Đại diện công ty quản lý quỹ này dẫn giải, họ không muốn nhấn mạnh đến bất kỳ một dự án nào vì VinaCapital hiện đang đầu tư vào gần 100 công ty, năm 2013 sẽ có nhiều cơ hội để đầu tư vào các doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu có tiềm năng tốt và tất nhiên họ phải chuẩn bị vốn.

Don cũng tiết lộ, hiện tại, VinaCapital đang đàm phán với chủ đầu tư một khách sạn 5 sao để mua lại. "Tại sao chúng tôi tiếp tục mua vào thời điểm này? Tại Hà Nội, VinaCapital đã có ba khách sạn 5 sao, TP.HCM chỉ có một.

Đã là nhà đầu tư, mình phải giảm thiểu rủi ro bằng cách bán bớt khách sạn ở Hà Nội và đầu tư thêm một khách sạn 5 sao tại TP.HCM", ông Don Lâm cho biết.

Một số NĐT nước ngoài đã và đang tìm kiếm cơ hội mua các tài sản là bất động sản bị giảm giá ở Việt Nam.Theo một nhà môi giới, hiện nay, tuần nào cũng có các nhà đầu tư từ Singapore hay Nhật Bản tới tìm hiểu các dự án đang rao bán. Tuy nhiên, họ vẫn chần chừ trước cơ cấu sở hữu phức tạp và thực trạng bất ổn về pháp lý liên quan đến BĐS cao cấp tại Việt Nam.

Bơi trong dòng tiền cạn

Cơ hội mười mươi trước các tài sản 5 sao bán tháo nhưng khi dòng tiền đã cạn thì bên bán vẫn áp đảo bên mua.

Năm 2007, trong tất cả các phân khúc của thị trường BĐS, cầu luôn vượt cung, nhưng hai năm gần đây, xu hướng này bị đảo ngược. Chẳng hạn, trên các sàn giao dịch dự án trực tuyến, tại TP.HCM, nếu bên chào bán có 200 dự án thì bên tìm mua chỉ cán mức hơn 40.

Sự chênh lệch này cũng phần nào phản ánh được tình hình giao dịch trên thị trường. Giá cả luôn là tiêu chí quan trọng để bên mua và bán gặp nhau. Tuy nhiên, ngay trong thời điểm này, đặc tính của tài sản lại được ưu tiên.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư thuộc Công ty Savills Việt Nam, dù bên mua là NĐT nước ngoài hay trong nước thì khi tiến hành thương vụ mua một BĐS du lịch, họ đều quan tâm đến các tài sản đang có doanh thu.

Tuy dự án được chào bán khá nhiều và có nhiều mức giá khác nhau nhưng việc bắt đầu với một dự án mới sẽ trải qua nhiều quy trình và có thể gặp một số khó khăn và rủi ro trong giai đoạn phát triển dự án.

Trong khi đó, với bên bán, chuyện bán đi tài sản không hẳn đã nói lên họ đang có vấn đề về mặt tài chính, mà đôi khi bản chất của họ là NĐT, thấy có cơ hội ở nơi khác thì sẽ thoái vốn nơi này để đầu tư thêm.

Bên mua các khách sạn hay resort đang hoạt động thường chú ý đến các yếu tố như: hiệu quả kinh doanh, thu nhập ròng, mật độ sử dụng phòng, tiền thuê phòng và phân loại khách (tỷ lệ khách nội địa và quốc tế, phân khúc khách hàng...). Ngoài ra, với các khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, do phải thuê đất nên bên mua cũng quan tâm thời hạn mà khách sạn này còn hoạt động là bao lâu...

Thực tế, không riêng gì các thương vụ "5 sao" mà việc mua bán các BĐS du lịch nói chung thường kéo dài bởi giá trị lớn nên cả bên bán và mua đều cân nhắc kỹ. Hơn nữa, vào thời điểm này, chuyện tiếp thị cũng không hề đơn giản.

Theo một nguồn tin riêng của chúng tôi, hiện khu resort ở Lộc An (Bà Rịa) cũng đã rao bán và phải thông qua nhiều đơn vị môi giới cùng lúc nhưng mấy tháng qua vẫn chưa có kết quả khả quan, vì điều NĐT đòi hỏi không phải là giá 4 hay 5 triệu USD mà là hiệu quả kinh doanh của khu này trong quá trình hoạt động, lượng khách tăng giảm hằng năm, những chương trình đưa khách đến với khu nghỉ dưỡng...

Nói về mức độ hấp dẫn của hạng mục BĐS du lịch, theo ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Quản lý Quỹ đầu tư MHK (đang quản lý hai quỹ đầu tư của Hàn Quốc tại Việt Nam), giá trị đầu tư vào khách sạn là tương đối lớn nhưng thu hồi vốn lại dài, trong khi thời điểm hiện nay, có quá nhiều cơ hội để các NĐT tiếp cận với các khoản đầu tư tốt hơn nên chuyện "đổ tiền" vào kênh này thực chất sẽ là cuộc đua của những người có "thâm niên" trong ngành.

Còn TS. Sử Ngọc Khương thì nhận định, dù thị trường đang đối diện với nhiều khó khăn nhưng vẫn có những phân khúc, những khu vực sẽ tiếp tục phát triển.

Theo đó, Đà Nẵng là "đòn gánh" giữa Hà Nội và TP.HCM nên đây là thị trường nghỉ dưỡng đầy tiềm năng; trong khi đó, tại TP.HCM, dù có không ít dự đoán rằng hoạt động của các khách sạn 5 sao sẽ khó khăn do cung vượt cầu, nhưng thực chất, các khách sạn 5 sao đạt chuẩn quốc tế vẫn còn chưa đủ đáp ứng nhu cầu thị trường trong tương lai.