Bất động sản chờ đợi điều gì để bứt phá trong năm 2024?

Khôi phục niềm tin nhà đầu tư, cải thiện thanh khoản là những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản 2024.

Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, năm 2019 - 2020 thanh khoản thị trường bất động sản đạt khoảng 90%, thị trường cực kỳ sôi động, mua bán dễ dàng. Còn hiện tại, thanh khoản chỉ ở mức 10 - 20%. Riêng Hà Nội có thanh khoản tốt nhất cũng chỉ đạt 30%, tức là 10 sản phẩm đưa ra thị trường thì chỉ 3 sản phẩm có thể bán được.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằn, để dòng tiền quay trở lại thị trường thì niềm tin là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên niềm tin lại gắn liền với tính thanh khoản. Nói cách khác, tính thanh khoản của thị trường tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư, người mua nhà. Do đó, khi thanh khoản đang xuống thấp thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ e ngại trong việc tham gia thị trường giai đoạn hiện nay.

Để dòng tiền vào bất động sản được khơi thông, chuyên gia bất động sản cho rằng trước hết cần gỡ bỏ rào cản tâm lý, khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư, quan trọng nhất là những quyết sách pháp lý quan trọng, từ đó cải thiện thanh khoản cho thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đứng tại thời điểm cuối năm 2023 nhìn lại, thị trường nhìn chung đang có những chuyển biến theo hướng tích cực tuy nhiên các thách thức vẫn hiện hữu.

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Đồng thời, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật nhà ở 2023 trong tháng 11.2023. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2023 là dự án Luật lớn cần được xem xét kỹ càng, đảm bảo chất lượng trước khi được thông qua vào thời gian sắp tới. Số lượng dự án mới, nguồn cung mới có sự cải thiện nhưng không nhiều, tình trạng nguồn cung hạn chế vẫn duy trì.

Nửa cuối năm 2023, thị trường ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút bao gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… nhưng số lượng dự án căn hộ này không nhiều. Giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch.

Xuyên suốt năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải cấu trúc quyết liệt danh mục dự án, cải thiện giải quyết khó khăn về dòng tiền, giảm tải áp lực thanh lọc thị trường rất lớn hiện nay. Việc cấu trúc này thường cũng không thể nhanh mà vẫn cần thời gian để thực hiện.

Theo bà Hằng, bước vào năm 2024, thị trường còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét. Năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh Doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngay từ đầu năm 2024. Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm này. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được thì sẽ thu hút được lượng cầu mua. Chính phủ/Nhà nước đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt trong tất cả các khâu.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Việt Nam, quỹ đất ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội dường như đã cạn. Song vừa qua, Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư công vào các dự án đô thị và cơ sở hạ tầng tại các thành phố vệ tinh xung quanh TP.HCM và Hà Nội. Nhờ đó, nhà đầu tư trong nước đã có thể tham gia vào những dự án quy mô lớn hơn trước kia. Nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn ở các thành phố vệ tinh đã sẵn sàng triển khai, đặc biệt là vào năm 2024, được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ, lãi suất dễ tiếp cận và dư địa mở rộng cho tăng trưởng kinh doanh bất động sản.

“Nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ chính sách pháp lý thông thoáng, nhằm thúc đẩy phát triển và cung cấp các sản phẩm phục vụ nhu cầu xã hội”, ông Khương cho hay.