Nghịch lý chung cư chưa sổ hồng giá vẫn "leo thang"

Thực tế này cho thấy sức nóng lan tỏa của thị trường căn hộ trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, bất chấp những tồn tại liên quan đến pháp lý.

Dù chưa được cấp sổ hồng, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội vẫn chứng kiến mức tăng giá mạnh. Ảnh:VA

Trên thị trường thứ cấp, không ít dự án chưa hoàn thiện hồ sơ sở hữu vẫn có thanh khoản tốt, chủ yếu nhờ mức giá thấp hơn so với các dự án đã có sổ hồng, trong khi mặt bằng giá chung liên tục bị đẩy lên cao.

Giá tăng bất chấp rủi ro pháp lý

Tại chung cư HH Linh Đàm, một căn hộ diện tích 56m2 cho 2 phòng ngủ, cuối năm 2024 được chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng. Đến nay, những căn hộ cùng diện tích đang được rao bán với giá 2,95 – 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 52,6 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ sau khoảng một năm, giá mỗi căn đã tăng gần 1 tỷ đồng.

Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại khu đô thị Thanh Hà. Một căn hộ diện tích khoảng 76m2, thiết kế 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh hiện có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng thời điểm năm ngoái, mức giá giao dịch chỉ khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 33 triệu đồng/m2. Giá bán vì vậy đã tăng khoảng 13 triệu đồng/m2 sau một năm.

Tại khu vực Thanh Xuân, dự án Mỹ Sơn Tower trên đường Nguyễn Huy Tưởng dù chưa được cấp sổ hồng nhưng giá bán đã tăng mạnh. Từ mức khoảng 30 triệu đồng/m2 hơn hai năm trước, hiện giá rao bán đã lên khoảng 60 – 70 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, căn hộ tại dự án Golden West đang được chào bán phổ biến ở mức 65 – 70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2022 chỉ dao động quanh 30 triệu đồng/m2.

Ở xã Đại Thanh, các căn hộ giao dịch bằng hợp đồng mua bán tại dự án Đại Thanh hiện có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đối với căn chưa có sổ, trong khi những căn đã hoàn thiện pháp lý được chào bán ở mức 45–50 triệu đồng/m2. Trước đó, vào năm 2022, giá căn hộ tại khu vực này chỉ phổ biến trong khoảng 15–17 triệu đồng/m2.

Nhu cầu thực “đẩy” người mua chấp nhận rủi ro

Theo các chuyên gia, đà tăng giá của nhóm căn hộ chưa có sổ hồng không nằm ngoài xu hướng chung của thị trường căn hộ Hà Nội. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nguồn cung căn hộ đang ngày càng suy giảm, đặc biệt ở phân khúc bình dân và vừa túi tiền. Trong khi đó, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn vay và nhân công đều tăng cao, kéo giá nhà mới lên mức cao hơn.

Khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng nhanh, người mua buộc phải điều chỉnh tiêu chí lựa chọn. Ảnh:VA

“Khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng nhanh, người mua buộc phải điều chỉnh tiêu chí lựa chọn. Việc chấp nhận mua căn hộ chưa có sổ hồng không phải là xu hướng đầu tư, mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu an cư trong bối cảnh giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người,” ông Đính nhận định.

Theo ông Đính, so với các dự án đã hoàn thiện pháp lý, giá căn hộ chưa có sổ hồng vẫn “mềm” hơn đáng kể. Trong khi nhiều dự án đã có sổ tại Hà Nội đang được rao bán ở mức 80–100 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn, thì các căn hộ chưa sổ vẫn nằm trong khoảng giá phù hợp hơn với phần lớn người mua ở thực. Bên cạnh đó, việc nguồn cung căn hộ trong tầm giá dưới 4 tỷ đồng ngày càng khan hiếm cũng là yếu tố giúp nhóm sản phẩm này duy trì tỷ lệ hấp thụ nhất định.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cảnh báo, việc mua chung cư chưa có sổ đỏ, sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng đà tăng giá của nhóm căn hộ chưa có sổ hồng phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu kéo dài trên thị trường nhà ở đô thị lớn như Hà Nội.

Theo ông Châu, khi nguồn cung dự án mới, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, ngày càng hạn chế, người mua buộc phải mở rộng biên độ lựa chọn, kể cả với những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Điều này vô hình trung tạo lực cầu đủ lớn để đẩy giá lên, dù các rủi ro vẫn còn hiện hữu.

“Việc giá căn hộ chưa có sổ hồng tăng nhanh không đồng nghĩa với việc rủi ro pháp lý đã được giải quyết. Người mua cần hết sức thận trọng, không nên chỉ nhìn vào mức giá thấp hơn so với các dự án đã có sổ mà bỏ qua yếu tố an toàn pháp lý trong dài hạn”, ông Châu nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong bối cảnh cơ quan quản lý đang siết chặt kỷ cương pháp lý và minh bạch thị trường bất động sản, những dự án chậm hoàn thiện hồ sơ pháp lý sẽ chịu áp lực lớn hơn. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, các sản phẩm chưa có sổ hồng có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản và biên độ giảm giá mạnh hơn so với nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, pháp lý là yếu tố then chốt trong các giao dịch bất động sản. Trong cùng một dự án, những căn hộ chưa được cấp sổ hồng hoặc chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm thường có mức giá thấp hơn các căn có sổ hồng lâu dài.

Tuy nhiên, mức giá thấp hơn cũng đồng nghĩa với rủi ro cao hơn. Các giao dịch bằng giấy tờ viết tay sẽ không được pháp luật công nhận. Khi phát sinh tranh chấp, người mua thường chịu thiệt do không có hợp đồng pháp lý đầy đủ với chủ đầu tư.

Các căn hộ chưa có sổ hồng cũng thường có tính thanh khoản thấp, không được giới đầu tư ưu tiên. Do đó, người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, sổ hồng trao tay, giao dịch công chứng đầy đủ để bảo đảm quyền lợi và hạn chế rủi ro. Với các dự án sơ cấp, yếu tố năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.

>>> Xem thêm thông tin về giá chung cư