Bất động sản 2019 “xuôi ngược” về đâu?

Những điểm nhấn 2018

Vẫn còn khoảng 1 tháng nữa mới kết thúc năm 2018, nhưng có thể nói rằng năm qua là một năm không hề suôn sẻ của phân khúc căn hộ khi nguồn cung và số lượng giao dịch đều đi xuống.

Chỉ tính riêng tại TP.HCM, theo báo cáo mới đây của Savill Việt Nam, tổng lượng giao dịch căn hộ đạt mức thấp nhất trong 6 quý liên tiếp gần đây với 10.000 căn hộ bán, giảm 30% theo quý và 13% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý và tăng 21 điểm phần trăm theo năm.

Trước đó CBRE Việt Nam cũng cho biết, số lượng căn hộ bán được trong quý 3/2018 sụt giảm do các dự án mới mở bán không nhiều và do có tháng Ngâu nên người mua cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Đã có 6.568 căn được bán ra trong quý 3/2018, giảm 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, trong 10 tháng của năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỉ đồng.

So sánh tình hình thị trường bất động sản thành phố 9 tháng của năm 2018 với 9 tháng của năm 2017 thấy đều sụt giảm. Cụ thể, số lượng dự án giảm khoảng 11%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39%, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, căn hộ trung cấp giảm 37,5%, căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Trong năm 2018, “sốt đất đặc khu” có lẽ là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất. Đây cũng chính là điểm nhấn đáng chú ý của thị trường bất động sản trong năm qua.

Trên thực tế, cơn sốt đất tại Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã được nhen nhóm từ nhiều năm trước. Khi những thông tin manh nha về việc ba khu vực này sẽ được lựa chọn để xây dựng thành đặc khu kinh tế thì cơn sóng đất đã bắt đầu. Tuy nhiên, phần lớn những cơn sốt đất này đều có sự thao túng của người đầu cơ, cò đất.

Bằng chứng là sau khi cơ quan quản lý ban lệnh cấm tách thửa, chuyển nhượng thì cơn sốt đất ngay lập tức giảm nhiệt. Giá bán đảo chiều và giới đầu cơ tháo chạy.

Không sôi sục như khu vực đặc khu, nhưng đất nền tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng có nhiều điểm đáng chú ý.

Bên cạnh việc giá đất biến động theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì những cơn sốt ảo do sự tham gia của giới đầu cơ, cò đất cũng xuất hiện. Nhiều công ty môi giới thiếu chuyên nghiệp, dùng mánh lới dẫn dắt khiến nhiều người mua nhà phải điêu đứng. Những công ty “ma” này hiện cũng lọt vào tầm ngắm của các cơ quan điều tra.

Có gì trong năm 2019?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2019, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản.

“Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào bất động sản có mặt tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nhưng để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt”, ông Châu khuyến cáo.

Dù vậy, chủ tịch HoREA vẫn có cái nhìn lạc quan về xu hướng bất động sản trong năm 2019 và loại trừ nguy cơ bong bóng như nhiều người đang lo ngại.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng hiện nay thị trường bất động sản TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung các dự án mới. Nếu tình trạng này kéo dài thì nguy cơ thiếu nguồn cung vào năm 2019 và các năm tiếp theo là thấy rõ. Đặc biệt là các dự án có sản phẩm bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân lại càng khan hiếm.

Mới đây, UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, sẽ hạn chế cấp phép xây dựng các dự án mới ở khu vực trung tâm (quận 1, quận 3) và các quận lân cận có mật độ phát triển dân số đông đúc như quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

Thành phố khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án tại các quận vùng ven, bám theo những trục hạ tầng giao thông đã và đang hình thành.

Với những quyết định trên, có thể thấy nguồn cung sắp tới sẽ tập trung phần lớn ở các quận, huyện ngoại thành.

Tổng giám đốc của một công ty bất động sản tại quận 3 chia sẻ, từ nhiều năm trước các doanh nghiệp đã tiên lượng quỹ đất trung tâm cạn kiệt nên đã chuẩn bị quỹ đất ở những khu vực vùng ven có hạ tầng phát triển. Đây là xu hướng tất yếu khi hạ tầng được đầu tư và quy hoạch bền vững của thành phố. Xu hướng “ly tâm” cũng mang đến cho doanh nghiệp nhiều cơ hội như có quỹ đất rộng, giá thành rẻ hơn, giảm áp lực cạnh tranh.

Thực tế cho thấy, những ông lớn như Hưng Thịnh, Him Lam, Novaland, Đất Xanh, Phú Long, và Nam Long… đều nắm trong tay nhiều quỹ đất tại các quận, huyện vùng ven TP.HCM. Đặc biệt dọc các tuyến đại lộ, trục hạ tầng quan trọng đang là nơi “neo đậu” của hàng trăm dự án bất động sản lớn nhỏ.

Trong năm 2019, thị trường chờ đợi cuộc bùng nổ từ siêu dự án Vincity của Tập đoàn Vingroup tại quận 9,TP.HCM. Hiện nay, dù chưa chính thức công bố nhưng với quy mô 365 ha và danh tiếng của chủ đầu tư Vingroup, Vincity đang tạo ra những ảnh hưởng rất lớn đến thị trường của cả khu vực.

Không giới hạn đầu tư ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, các doanh nghiệp bất động sản đang đua nhau tạo lập quỹ đất, dự án ở các thị trường xa hơn.

Đơn cử như Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Nếu như những năm trước doanh nghiệp này đều đặn ra mắt dự án mới ở nhiều quận, huyện TP.HCM thì trong năm 2018, số dự án mới của Hưng Thịnh rất khiêm tốn. Ngược lại, doanh nghiệp này đang đẩy mạnh các dự án ở khu vực xa hơn như Golden Bay Cam Ranh (Khánh Hòa) hay Bien Hoa New City (Đồng Nai)…

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, hàng loạt các ông lớn đã và đang đổ tiền vào các “thiên đường” nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, Cam Ranh, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long…

Tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là loại hình condotel vẫn đang là một rào cản khiến cho thị trường này chưa thực sự bung hết sức.

Giới chuyên gia dự đoán, trong năm 2019 nếu những quy định về pháp lý được ban hành rõ ràng thì condotel nói riêng và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung sẽ phát triển hơn nữa.