“Băng” bất động sản vì sao khó tan?

Chủ trương đúng, triển khai chậm

Sau một thời gian khá dài, mới đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới “bắn tín hiệu” rằng sắp có thông tư hướng dẫn để giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội-một động thái hỗ trợ cho thị trường BĐS. 6%/năm là mức lãi suất khá hấp dẫn đối với những người có nhu cầu vay mua nhà. Cái khó ở đây là phân loại và xác định người dân có thu nhập thấp. Đây là một vấn đề khá nhạy cảm và rất dễ xảy ra tiêu cực bởi nguồn vốn thì hạn chế nhưng nhu cầu vay lại cao, dễ khiến người mua nhà phải cạnh tranh với nhau bằng phí “bôi trơn”. Có lẽ, đó là lý do dù Chính phủ đã nhất trí chủ trương, nhưng sau nhiều tháng NHNN vẫn chưa ra được văn bản hướng dẫn triển khai. Gói tín dụng này vì thế vẫn chưa giải ngân được đồng nào.

Thực tế, cũng có khá nhiều gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi đã được đưa ra trước đây nhưng hầu hết đều “ưu tiên” cho một số đơn vị, cá nhân “biết điều”. Khó có thể xác định được người hưởng ưu đãi này có thực sự là đối tượng có thu nhập thấp hay không? Sự hoài nghi của người dân đối với các gói tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi là không thể tránh khỏi, khi mà niềm tin của họ vào thị trường BĐS không còn. Những dự án từ trước đến nay phần lớn đã để người mua nhà phải chờ đợi quá lâu mà vẫn không lấy được nhà. Không ít người bỗng chốc trở thành con nợ bất đắc dĩ của ngân hàng (NH), nên người dân không còn “mặn mà” với việc vay vốn nữa.

Bản thân các NH cũng rất thận trọng khi triển khai gói tín dụng này đối với các dự án. Không có gì đảm bảo rằng xây xong sẽ có thêm nhiều người mua. Vì nhiều chủ dự án đã thu 20 – 30% giá trị nhà ở, có nơi còn thu đến hơn 50%, khi dự án mới chỉ trên giấy tờ. Không những thế, một số chủ dự án còn vay tiền NH để dùng vào mục đích khác. Như thế, cả NH và người mua nhà đều “lưỡng lự” trước các dự án BĐS.

Quá “sốt sắng” với nhà thu nhập thấp

Kể từ khi có hiệu lực (22-4-2013 đến hết 31-12-2013), nhiều người đều cho rằng, Thông tư 02/2013/TT-BXD chỉ là giải pháp tình thế, không mang tính bền vững cho sự phát triển đô thị. Việc chia tách căn hộ không những làm cho chất lượng đô thị bị ảnh hưởng mà còn gây nhiều bất cập trong sinh hoạt của người dân. Theo PGS.TS Nguyễn Hồi Loan, giảng viên khoa Xã hội học - trường Đại học KH&XHNV thì, xã hội ngày càng phát triển và hướng tới những đòi hỏi cao hơn về điều kiện sống. Trước đây, phần lớn người dân sống trong những căn hộ chật chội là do hoàn cảnh, buộc phải chấp nhận. Nhưng không có nghĩa là họ không có nhu cầu được sống rộng rãi hơn. Chúng ta cần phải cân nhắc và tính toán xem chung cư nào nên phân tách, chung cư nào không nên. Bởi việc căn hộ tăng lên đồng nghĩa với việc lượng người dân sống và sinh hoạt cũng tăng lên sẽ tạo ra nhiều hệ lụy.

Quả thật, ở các nước cũng có rất nhiều căn hộ nhỏ, phục vụ theo nhu cầu của mọi người tại từng thời điểm khác nhau như người đang sống độc thân, mới xây dựng gia đình,… Nhưng khi có nhu cầu tăng diện tích thì họ lại có thể dễ dàng bán, đổi hoặc thuê căn hộ khác rộng hơn. Mặt khác, các khu chung cư kiểu này đều nằm trong tổng thể quy hoạch và phân cấp theo từng nhu cầu. Do đó, vẫn đảm bảo được những tiêu chí riêng của các căn hộ như diện tích sinh hoạt trên đầu người, lối đi chung, thang máy, hạ tầng cơ sở,... Ở nước ta, thiết nghĩ chưa thể thực hiện được trong thời điểm này bởi phần lớn người chọn mua căn hộ là để sống lâu dài. Hơn nữa, mức thu nhập bình quân của người dân và giá mua căn hộ chưa có sự phù hợp và tương đồng nên việc thuê, đổi và mua đi bán lại không phải là đơn giản. Có lẽ, một trong những vấn đề mấu chốt ở đây là giá.

Cũng theo Thông tư 02, giải pháp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được cho là hỗ trợ tối đa cho DN BĐS từ tiền thuế, tiền thuê đất, .... là nhằm hạ thấp giá bán căn hộ, đánh đúng vào vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Nhưng hiện nay, đó không phải là tiêu chí duy nhất mà người mua nhà đặt ra.

Trao đổi với PV, KTS Nguyễn Quang Huy cho biết, các giải pháp của Chính phủ hiện mới chỉ mang tính đơn lẻ, thiếu đồng bộ. Bởi cho dù các khu nhà ở xã hội có giá “mềm”, phù hợp với túi tiền người dân thì không phải ai cũng lựa chọn. Vì đi kèm với nó là chất lượng căn hộ, công trình công cộng, hạ tầng giao thông,... phải thuận tiện cho sinh hoạt của người mua nhà. Ở nước ngoài, nhiều người sẵn sàng ở xa TP đến cả trăm km nhưng họ vẫn hàng ngày đi lại làm ăn mà không bị ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt. Thời điểm này, liệu ở nước ta có được thuận lợi như thế không? Cho nên, hạ giá thành căn hộ chỉ là một tiêu chí. Người mua nhà còn quan tâm đến các vấn đề khác như các công trình công cộng: Trường học (đặc biệt là trường mầm non và tiểu học), cơ sở y tế, công viên, hồ điều hòa không khí... và những vấn đề liên quan đến đời sống và sinh hoạt hàng ngày của cư dân. Đó mới là sự phát triển hoàn chỉnh của một khu đô thị.

Bài toán về thị trường BĐS chỉ có thể giải quyết được khi tất cả các giải pháp được thực hiện một cách đồng bộ. Những DN BĐS cần lấy lại niềm tin của người dân và việc xây dựng các khu đô thị phải hoàn chỉnh đầy đủ hạ tầng giao thông và các công trình công cộng. Đồng thời, phải có mức giá hợp lý, phù hợp với thu nhập của người dân. Có thế, thị trường BĐS mới thu hút được người mua và giải quyết được hàng “tồn kho” hiện nay.

Ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát: DN phải chịu hậu quả vì sai lầm của mình Để giải quyết vấn đề “tồn kho” BĐS trước tiên phải dựa vào chiến lược của chính các DN BĐS. Họ nên đưa giá thành về đúng giá trị thực trước khi “hô hào” giảm giá, khuyến mại hoặc chờ những giải pháp hỗ trợ từ Nhà nước. Cái thời mua nhà để đầu cơ đã qua rồi, người mua nhà bây giờ chủ yếu mua với mục đích để ở và sử dụng nên những công trình công cộng, hạ tầng cơ sở,... là điều họ quan tâm. Hơn nữa, đã kinh doanh thì “lời ăn, lỗ chịu”, DN BĐS cần phải chấp nhận điều đó. Trước đây, khi thị trường BĐS còn sôi động, họ kiếm được rất nhiều lợi nhuận, không một DN nào muốn “chia sẻ” với người dân. Giờ đây, thị trường bị “đóng băng” thì họ lại đề nghị Chính phủ hỗ trợ, kêu gọi người dân mua nhà để giải quyết hàng “tồn kho”. Điều này thật khó hiểu (?). Nếu ngành nghề nào cũng “kêu cứu” theo kiểu này thì nền kinh tế sẽ ra sao…? “Giá như một số DN BĐS không bị “lóa mắt” trước lợi nhuận thì chắc chắn họ sẽ không bao giờ bỏ qua một số nguyên lý cơ bản trong kinh doanh như dòng tiền, vòng quay vốn… Có lẽ, vì lợi nhuận cao luôn đồng hành với rủi ro lớn nên họ đã kỳ vọng quá nhiều vào tăng trưởng thị trường, giờ mới phải chịu hậu quả như hiện nay”, ông Sơn phân tích thêm.

Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty TNHH địa ốc Đất Lành: “Cởi trói” chính sách để cứu BĐS Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng qua NHTM để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc là hoàn toàn phù hợp với khả năng của Nhà nước và cân đối tài chính với các ngành nghề khác. 30.000 tỷ đồng so với lượng hàng tồn kho hơn 200.000 căn hộ là không thấm vào đâu. Việc hỗ trợ trực tiếp cho người dân mua nhà, giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà, giúp DN tồn tại và cũng là giúp các ngành nghề khác ổn định. Tôi đã từng nói “Không cần và không thể cứu BĐS bằng TIỀN” mà là bằng thủ tục, vấn đề quan trọng nhất ở đây là cần “cởi trói” chính sách như cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ 20 – 50m2, giá bán 300 – 600 triệu đồng/căn. Giảm và giãn tiến độ đóng tiền sử dụng đất, chính sách cấp phép, thủ tục cũng cần tạo điều kiện cho DN chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi công năng, nhanh chóng giải quyết các đơn vị xin cơ cấu diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường, để DN sớm đưa sản phẩm ra thị trường, phục vụ nhu cầu của hàng triệu người dân.