4 phương án đầu tư bất động sản đang thua lỗ thành có lãi

Dòng tiền là thu nhập từ bất động sản đầu tư trừ đi chi phí hoạt động. Thu nhập đến từ tiền thuê nhà và các dịch vụ tính phí khác như bãi đậu xe,... Mặt khác, chi phí bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, tiện ích, bảo hiểm, thuế, sửa chữa, bảo trì và các chi phí liên quan khác.

Nếu thu nhập cho thuê bằng với chi phí cho thuê bất động sản thì tức là khoản đầu tư đó hòa vốn. Khi chi phí nhỏ hơn thu nhập cho thuê bất động sản, thì khoản đầu tư đó tạo ra dòng tiền dương. Khi chi phí vượt quá thu nhập cho thuê bất động sản thì khoản đầu tư đó tạo ra dòng tiền âm. Nói một cách dễ hiểu, dòng tiền âm chính là tình trạng nhà đầu tư phải tốn nhiều tiền để chi tiêu cho bất động sản hơn số tiền kiếm được mỗi tháng.

Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản chỉ tìm kiếm những bất động sản đầu tư tạo ra dòng tiền dương và tránh xa những khoản đầu tư có thể tạo ra dòng tiền âm. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ nhất định, khi mà nhà đầu tư có thể tìm kiếm những bất động sản tạo ra dòng tiền âm. Quan trọng là nhà đầu tư phải biến đổi tài sản đang tạo ra dòng tiền âm thành tài sản mang lại lợi nhuận.

Dưới đây là 4 phương án mà bạn có thể cân nhắc đầu tư bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm nhưng có tiềm năng đem lại lợi nhuận trong tương lai.

1. Tài sản có khả năng tăng trưởng vốn cao trong tương lai

Bạn có thể cân nhắc việc đầu tư vào một bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm khi tài sản đó có tiềm năng tăng trưởng vốn trong tương lai. Đầu tư tăng trưởng vốn là một chiến lược tập trung vào gia tăng giá trị vốn của khoản đầu tư trong dài hạn, từ 10 năm trở lên.

Thông thường, bạn có thể tìm thấy những bất động sản như vậy ở những khu vực có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Đây thường là những vị trí mà xu hướng thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng sắp chuyển biến tốt hơn. Nếu bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm không đáng kể và bạn tin tưởng vào khả năng tăng vốn trong tương lai của tài sản thì đó có thể là một cơ hội đầu tư tiềm năng.

Tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai có thể bù đắp phần chi phí hiện tại mà bạn phải bỏ ra để duy trì hoạt động của tài sản đó hàng tháng. Với sự gia tăng giá trị của bất động sản, sau này nó có thể được bán với giá cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu. Đó là một cơ hội đầu tư tốt nếu lợi nhuận từ việc bán lại tài sản cao hơn chi phí phát sinh để duy trì tài sản đầu tư trong thời gian sở hữu.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kỳ vọng tăng trưởng vốn chính là đầu cơ. Bạn không chắc chắn được rằng nó sẽ xảy ra. Nếu bạn định đầu tư theo cách này, bạn nên thực hiện nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, mua bất động sản khi thị trường đi xuống và không nên vay thế chấp, bởi vì việc đi vay sẽ khiến cho chi phí hàng tháng để duy trì tài sản tăng cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn đầu tư bằng cách đi vay, hãy tính toán và đảm bảo rằng bạn nhận được đủ lợi nhuận sau này để bù đắp cho khoản thanh toán và có lãi.

2. Cải tạo lại bất động sản để cho thuê

Một trường hợp khác mà việc đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm khả thi đó là khi nhà đầu tư muốn cải tạo tài sản để sử dụng tốt hơn. Bằng cách sửa chữa và cải tạo bất động sản đầu tư hiện tại theo tiêu chuẩn cao hơn, nhà đầu tư sẽ có thể tính giá cho thuê cao hơn, dẫn đến thu nhập cho thuê cao hơn. Do đó, giá thuê cao hơn sẽ có thể biến tài sản đó thành tài sản cho thuê có dòng tiền dương.

Điều này có thể được thực hiện bằng cách bổ sung thêm các tiện nghi, thay thế các hệ thống cũ và kém hiệu quả,... Việc nâng cấp tài sản cũng có thể giảm các chi phí liên tục ảnh hưởng đến thu nhập cho thuê.

3. Thay đổi mục đích sử dụng tài sản

Bạn cũng có thể thay đổi mục đích sử dụng bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm với chiến lược sẽ mang lại nhiều lợi nhuận hơn hiện tại. Chẳng hạn, chủ sở hữu hiện tại đang cho khách du lịch thuê tài sản trong ngắn hạn phải chịu thua lỗ vì chiến lược cho thuê không phù hợp với địa điểm này và đang muốn bán tài sản. Bạn đã thực hiện phân tích thị trường và phát hiện ra rằng chiến lược cho thuê truyền thống sẽ mang lại thu nhập cho thuê cao hơn nhiều thì bạn có thể đầu tư vào bất động sản này.

4. Mua đi bán lại

Một bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm có thể mang lại lợi nhuận đáng kể khi bán lại. Dòng tiền dương sẽ không phải là mục tiêu chính ở đây vì nhà đầu tư không có ý định nắm giữ tài sản lâu dài. Quan trọng là bạn phải có kế hoạch cải tạo, marketing cũng như bán tài sản ngay khi quá trình sửa chữa hoàn thành. Bạn cũng sẽ phải thận trọng với thị trường bất động sản vì xu hướng có thể thay đổi và buộc bạn phải giữ một tài sản đang tạo dòng tiền âm lâu hơn thời gian mà bạn dự kiến.

Tóm lại, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng nhà đầu tư nên mua bất động sản tạo ra dòng tiền dương khi nắm giữ tài sản lâu dài. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm không phải lúc nào cũng là điều xấu. Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư kiếm được rất nhiều tiền từ những bất động sản như vậy. Nếu chiến lược đầu tư của bạn không phụ thuộc vào dòng tiền hàng tháng hoặc bạn có một kế hoạch chắc chắn sẽ xoay chuyển tình thế hiện tại của tài sản, thì bạn có thể đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm.

Cần lưu ý rằng mặc dù những bất động sản như vậy có thể tạo ra lợi nhuận đáng kể trong tương lai nhưng bạn phải kiểm tra tài sản kỹ lưỡng, phân tích thị trường cẩn thận và có một kế hoạch chi tiết để tránh thua lỗ lớn.