TS. Alan Phan: Nhà đầu tư đang “gom” tiền cho cuộc chơi mới

TS. Alan Phan.

Hiện đang có khá nhiều ý kiến tranh luận về việc phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Ở góc nhìn của ông, trong nửa năm vừa qua, thị trường bất động sản đã thực sự hồi phục hay chưa?

Tôi cho rằng có hai điều phải suy nghĩ về thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, thị trường vẫn chưa có một giải pháp hay một điểm sáng gì, thực sự nó chưa bắt đầu hồi phục.

Tuy nhiên, hiện có một dòng tiền từ nước ngoài cũng như từ trong nước đang đổ vào để mua những dự án mà những nhà đầu tư lúc trước đầu tư, giờ lỗ và phải bán tháo.

Đây là dòng tiền “cá mập” đang lợi dụng và đi vơ vét những “xác chết”. Những nhà đầu tư mới này họ bắt đầu mua bằng giá thấp hơn giá lúc trước các chủ đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án.

Ví dụ, lúc trước anh bỏ ra 10 đồng giờ phải bán lại khoảng 5-6 đồng thì người mua mới giá vốn của họ chỉ là 5-6 đồng. Như thế họ có room, có cơ sở để giảm giá nếu họ cần.

Vậy theo ông, liệu phải chăng những ông chủ đang ôm “xác chết” kia sẽ thuận theo nhà đầu tư mà chấp nhận giảm giá?

Tôi nghĩ bây giờ thì họ chưa giảm giá vì họ muốn xem nếu tình hình tốt giữ được giá thì lãi của họ rất cao.

Thành ra họ chưa có tác động gì tới thị trường, vẫn “ghìm” giá để xem thị trường có chấp nhận được không.

Nhưng tôi nghĩ trước sau gì họ cũng phải hạ giá và tương lai trong vòng 3-5 năm nữa thì thị trường giá cả sẽ xuống và lúc đó thì thực sự thị trường bất động sản mới bắt đầu hồi phục.

Hiện giờ nó đang chuẩn bị, những người chủ mới họ đang chuẩn bị cho cuộc chơi mới.

Nhiều ý kiến cho rằng, giá bất động sản Việt Nam hiện giờ đang khá hợp lý, ông có nghĩ như vậy?

Theo tôi, rất khó để đưa ra khái niệm hợp lý về giá đối với thị trường bất động sản hiện nay.

Bởi lẽ, đối với chủ đầu tư dự án, anh làm chủ dòng tiền, anh đi hốt "xác chết" nếu bán rẻ cho anh 50-60% thì đó là giá hợp lý. Thế nhưng, nếu bảo mua lại với giá 80-90% giá cũ thì chắc chắn sẽ là không hợp lý.

Còn người mua để ở thì cũng tùy phân khúc, địa điểm. Đối với những căn hộ cao cấp ngày xưa bán với giá 4-5 ngàn USD/m2 thì bây giờ có thể 2-2,5 ngàn USD/m2 là hợp lý.

Thành ra thị trường rất đa dạng tùy nhu cầu của người mua. Nếu mình thấy mua được một giá rất “hời”, cần nhà để ở và đang có sẵn tiền thì cũng là một đầu tư hợp lý.

Còn nếu, những ai muốn mua nhà hiện tại để hy vọng bán lại với giá cũ cách đây vài năm thì cũng là chuyện khó khăn.

Như vậy có nghĩa là sẽ rất khó có một bức tranh tươi sáng cho thị trường bất động sản trong tương lai gần, thưa ông?

Như tôi nói dòng tiền mới bắt đầu đổ vào để chuẩn bị cho cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nó sẽ khiến cho thị trường tốt hơn hay không thì vì nó còn phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế vĩ mô, mà kinh tế vĩ mô hiện phụ thuộc rất nhiều vào phân khúc FDI và xuất khẩu.

Nếu mọi chuyện êm xuôi, nếu niềm tin của các nhà đầu tư FDI, nhà đầu tư ngoại vẫn cao… thì tôi nghĩ sẽ có cải thiện chút đỉnh trong năm 2015.

Nhưng cũng chưa chắc vì thị trường và thương trường luôn chứa đầy những bất ngờ!

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo cho rằng, tồn kho bất động sản đang giảm mạnh, ông có đánh giá gì về báo cáo này?

Tôi không có nhiều cơ sở để đưa ra nhận xét hay đánh giá về báo cáo này của Bộ Xây dựng.

Bởi lẽ, những con số thống kê thường dựa trên các tiêu chí đánh giá riêng của đơn vị tổ chức thống kê.

Có thể tùy theo định nghĩa về chữ tồn kho của Chính phủ cũng như của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà họ đưa ra con số như vậy.

Xin cảm ơn ông!