Thông tư số 76 tạo "đất" cho chủ đầu tư yếu kém lũng đoạn thị trường bất động sản

Băn khoăn về tính minh bạch

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất đang gây xôn xao dư luận khi kể từ ngày 1/8/2014, trách nhiệm trả tiền sử dụng đất tại các tòa nhà chung cư sẽ được chuyển từ chủ đầu tư sang người mua nhà.

Anh Ngọc Thọ trú tại phòng 501 tòa nhà chung cư 54 Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, anh chuyển đến tòa nhà này sinh sống kể từ năm 2006 nhưng đến nay gia đình vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”. Lý do, theo tìm hiểu của anh Thọ và các cư dân, là do chủ đầu tư chưa trả xong khoản nợ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, nên các cơ quan chức năng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân.

“Đã nhiều lần người dân trong chung cư kiến nghị lên các cơ quan chức năng của quận và thành phố nhưng không ai giải quyết”, anh Thọ bức xúc nói và cho rằng, nếu Thông tư 76 của Bộ Tài chính ra đời sớm hơn thì nhiều người dân sống ở đây như anh đã được cấp “sổ đỏ” từ lâu, bởi tiền sử dụng đất người dân đã nộp đủ.

Tuy nhiên, chị Lan Anh ở Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội) đang có ý định mua căn hộ chung cư trên đường Phạm Văn Đồng lại tỏ ra băn khoăn với quy định trên. Theo chị, trước đây chủ đầu tư khi xây dựng đơn giá bán hàng đã tính cả tiền sử dụng đất vào giá bán, người mua chỉ cần căn cứ vào đó xem có phù hợp với mình hay không để quyết định mua. Nay theo quy định này, chủ đầu tư sẽ bóc tách riêng tiền sử dụng đất cho khách hàng phải trả.

Chị Lan Anh phân tích, theo quy định mới thì “hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng”, vậy còn diện tích tại các trung tâm thương mại, văn phòng, khoảng không cây xanh hay nơi vui chơi giải trí sẽ được tính vào đâu?

“Thông tư chỉ hướng dẫn cách tính diện tích tầng hầm là không đầy đủ vì một dự án sẽ có rất nhiều diện tích dành cho các tiện ích công cộng”, chị Lan Anh nói.

Nguy cơ mất tiền 2 lần

Ông Phạm Sỹ Liêm rất bức xúc khi cho rằng, Thông tư 76 đã “quá thiên vị” cho chủ đầu tư. Theo ông Liêm, trước đây có rất nhiều chủ đầu tư đã “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản bằng cách xin bằng được một diện tích đất, tiến hành đền bù và trả tiền sử dụng đất rồi sau đó “vẽ nhăng vẽ cuội” ra một dự án là có thể bán lấy tiền. Với kiểu làm ăn “chộp giật” như vậy đã góp phần làm sụp đổ cả thị trường bất động sản như thời gian qua.

“Nay với quy định tại Thông tư 76, chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất nữa đã vô tình tạo thêm điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém tha hồ lũng đoạn thị trường”, ông Liêm nói và nhận định, với quy định này có thể xuất hiện tình trạng người dân phải trả tiền sử dụng đất 2 lần vì với sự thiếu minh bạch trên thị trường bất động sản như hiện nay thì không thể biết chủ đầu tư đã trừ cho khách bao nhiêu tiền sử dụng đất.

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Một vấn đề nữa cũng được ông Liêm đặt ra là quy định trên có thể gây thất thu tiền sử dụng đất cho Nhà nước. “Nhà nước chỉ thu được tiền khi căn hộ được bán cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người mua thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền sử dụng đất và nếu chủ đầu tư lấy lý do không bán được nhà mà cứ để đó cho thuê thì sao”, ông Liêm đặt câu hỏi.

Liên quan đến mong muốn của những người dân như anh Thọ là tự nộp tiền sử dụng đất để được nhận “sổ đỏ” sớm, ông Liêm phân tích, yếu tố tiền sử dụng đất chỉ là một phần, còn thủ tục hoàn công của một công trình xây dựng phải được thông qua như hệ thống thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy…, hay như diện tích căn hộ, hệ thống điện nước… có đúng thiết kế hay không và đã được cơ quan chức năng phê duyệt hay chưa cũng là nguyên nhân dẫn đến việc chậm cấp “sổ đỏ” tại nhiều dự án chung cư.

Đặc biệt, theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 76 có những nội dung đi ngược lại Luật Đất đai 2013 vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Theo đó, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, sau đó đem đấu giá cho các chủ đầu tư.

“Nếu chủ đầu tư muốn có đất làm dự án phải bắt buộc thông qua đấu giá thì không thể không nộp tiền sử dụng đất được”, ông Võ khẳng định.