Thị trường bất động sản: Thanh khoản sẽ tăng nhanh, nhưng giá khó tăng

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia nghiên cứu về kinh tế, bất động sản

Thưa ông, những yếu tố tích cực như thông tin về gói hỗ trợ tín dụng 50.000 tỷ đồng, quyết định giảm lãi suất huy động xuống 6%, thị trường chứng khoán có dấu hiệu ấm lên… sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Mỗi thông tin có tác động khác nhau tới thị trường bất động sản. Trong đó, hỗ trợ trực tiếp là lãi suất cho vay giảm, tạo nguồn vốn cho đầu tư bất động sản. Thị trường chứng khoán tăng cũng tạo tâm lý phấn khởi cho nhà đầu tư. Đặc biệt, việc lãi suất huy động giảm khiến một số người gửi tiền quan tâm hơn tới kênh đầu tư bất động sản và suất sinh lời từ việc đầu tư và cho thuê căn hộ trở nên hấp dẫn hơn so với lãi suất tiền gửi.

Trong bối cảnh đó, một loạt chủ đầu tư như Phú Mỹ Hưng đang tung ra khá nhiều sản phẩm từ căn hộ đến đất nền và nhà xây sẵn. ông bình luận gì về xu hướng này?

Khá nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM bắt đầu đưa các sản phẩm bất động sản mới ra thị trường, nhưng lý do và vị thế việc tung hàng này có khác nhau. Với một vài chủ đầu tư thì đó là tình thế phải tung hàng vì không thể chờ lâu hơn. Nhưng với những chủ đầu tư khác thì đó là kế hoạch đã được chuẩn bị trước, không quá phụ thuộc vào thị trường đại chúng, mà Phú Mỹ Hưng là tiêu biểu.

Nhiều người cho rằng, khách hàng mua sản phẩm của Phú Mỹ Hưng do chủ đầu tư biết cách làm gia tăng giá trị cho khách hàng bằng các tiện ích, hạ tầng?

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2007 - 2008, hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản đi vào chu kỳ suy thoái dài khiến hàng loạt chủ đầu tư gặp khó khăn, sản phẩm bị đình trệ. Đến lúc này, mọi người mới thừa nhận những nguyên lý nền tảng của việc đầu tư phát triển bất động sản: có nguồn lực tài chính vững chắc thực sự, chứ không chỉ dựa vào vốn vay; có chiến lược và kế hoạch phát triển sản phẩm bất động sản dài hơi, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, tạo môi trường sinh sống tốt; thực sự quan tâm, chăm sóc giá trị bất động sản của khách hàng, không được thu tiền xong rồi đem con bỏ chợ. Tất cả các yếu tố này đều được Phú Mỹ Hưng thực hiện khá tốt so với các chủ đầu tư tên tuổi khác tại TP.HCM.

Chiến lược định giá đúng và xác định đối tượng khách hàng rõ ràng cũng là những yếu tố quan trọng trong kinh doanh bất động sản, thưa ông?

Đó là những yếu tố quan trọng hàng đầu trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào. Tuy nhiên, đối với kinh doanh bất động sản, thì điều đó chưa đủ, mà cần thêm yếu tố cốt lõi là tạo được giá trị gia tăng cho sản phẩm bất động sản và tạo được môi trường sống tốt. Điều này không phải công ty bất động sản nào cũng làm được, dù có rất nhiều khu đô thị quy mô lớn được tạo ra.

Ở góc độ đầu tư, ông có thể phân tích lợi nhuận khi thực hiện kênh đầu tư mua nhà cho thuê so với các kênh đầu tư khác trong bối cảnh hiện nay?

Theo thống kê, hiện nay, việc đầu tư cho thuê bất động sản có mức sinh lời trung bình khoảng 5%/năm. Trước đây, mức này khá thấp, không hấp dẫn so với lãi suất tiền gửi trên 10% và các kênh đầu tư khác, như chứng khoán hoặc mua vàng. Tuy nhiên, hiện nay, và sắp tới, lợi suất 5% khá tốt, ít rủi ro hơn chứng khoán, tuy thấp hơn tiền gửi, nhưng tính bảo toàn vốn cao. Như vậy, việc đầu tư cho thuê bất động sản có tính cạnh tranh tốt xét trên 2 góc độ lợi suất sinh lợi và mức độ bảo toàn vốn. Ngoài ra, nó còn hứa hẹn mức sinh lời cao trong vài năm sắp tới khi kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng.

Ông nhận định gì về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2014?

Dự báo, trong năm 2014, áp lực giảm giá vẫn sẽ tiếp tục diễn ra ở các phân khúc trung, cao cấp. Đối với phân khúc căn hộ bình dân, nhu cầu trong dân vẫn còn rất lớn, nhưng khó giảm giá hơn, nên cũng chưa thực sự tạo ra dòng cầu lớn.

Năm 2014 tiếp tục là năm tái cơ cấu lại thị trường bất động sản, các chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện các dự án đang dở dang và các thủ tục pháp lý hỗ trợ người mua nhà. Do đó, kỳ vọng đến cuối năm, thị trường sẽ ấm lại, giao dịch sẽ tăng mạnh hơn, nhưng giá sẽ khó tăng.