Thị trường bất động sản đang sốt trở lại?

Trong một diễn đàn tổ chức gần đây, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng dòng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư trong khu vực còn nhiều và họ đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều lợi thế hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia... Vì vậy, ông nhận định Việt Nam đang ở điểm đáy của chu kỳ bất động sản và đang thu hút các nhà đầu tư muốn tận dụng sự hồi phục của thị trường, khi những thị trường khác bắt đầu nguội dần.

Đây không phải là lần đầu tiên những vị lãnh đạo của đơn vị tư vấn và môi giới bất động sản này có những nhận xét màu hồng về thị trường bất động sản Việt Nam. Vào năm 2012, khi thị trường bất động sản đầy khó khăn thì công ty này cũng nhận định năm 2013 thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Thực tế năm 2013 là năm bất động sản gặp khó khăn nhất. Đến năm 2013, trong hội thảo do CafeLand tổ chức thì vị đại diện cho Savills cũng nhận định năm 2014 là năm bất động sản sẽ phục hồi. Thực tế, năm 2014 đã đi qua được nửa năm và thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu khác tích cực. Tuy vậy, nhìn chung ít ai dám nghĩ thị trường này đang phục hồi khi còn có quá nhiều khó khăn ngổn ngang phía trước.

Xét ở góc độ vĩ mô, báo cáo chỉ số PMI tháng 5 của HSBC vẫn cho thấy có sự cải thiện về điều kiện hoạt động tại các công ty sản xuất. Số lượng đơn hàng mới tăng lên, nhưng tốc độ tạo việc làm chậm, lạm phát chi phí tăng mạnh. Cụ thể, PMI tháng 5 của Việt Nam đạt 52,5 điểm (trên 50 điểm là sản xuất tích cực). Đây là tháng thứ 8 liên tiếp chỉ số này trên 50 điểm, tức sản xuất, số lượng đơn đặt hàng mới tiếp tục tăng.

Số liệu của Tổng Cục thống kê cho thấy chỉ số sản xuất công nghiệp 5 tháng đầu năm cũng đạt 5,6%, cao hơn khá nhiều so với mức 4,8% của cùng kỳ năm trước. Các chỉ số vĩ mô khác như tăng trưởng bán lẻ, hàng tồn kho, tiêu thụ hàng công nghiệp cũng thể hiện sự phục hồi của nền kinh tế. Đặc biệt, xuất khẩu hàng hóa 5 tháng đầu năm đạt 58,5 tỷ USD, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm 2013, còn nhập khẩu đạt 56,8 tỷ USD, tăng 9,6%. Xuất siêu 5 tháng ước tính lên tới 1,7 tỷ USD.

Bên cạnh sự tích cực của kinh tế vĩ mô thì những chính sách trên thị trường bất động sản ủng hộ tích cực cho xu hướng. Thông tư 20 của Bộ Xây dựng cho phép các doanh nghiệp bất động sản được phân lô bán nền từ ngày 5/1/2014; Nghị định 188 đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực kể từ ngày 10/1/2014, Thông tư 03 thống nhất một cách tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy từ 8/4/2014, Thông tư 02 công trình sai phép được phạt cho tồn tại từ ngày 2/4/2014. Đặc biệt, trong tháng 6 này, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục đón nhận thêm nhiều chính sách mới quan trọng có hiệu lực. Trong đó đang nói đến là Thông tư số 48 của Bộ Tài chính cho phép gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 2-1-2014 của Chính phủ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng vừa công bố Thông tư liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71.

Những dầu hiệu từ kinh tế vĩ mô trong nước, bối cảnh khu vực cho đến chính sách đều ủng hộ cho xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, liệu điều này đã đủ để thị trường phục hồi thực sự hay chưa?

Trong một buổi giao lưu trực tuyến vào cuối tháng 5 vừa qua, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằn thị trường bất động sản khó có thể sốt lại. Lý do là hiện nền kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm. Cùng chung quan điểm đó, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục QL nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây Dựng cho rằng: "Thị trường chắc sẽ không sốt như đợt trước”.

Nhìn lại những năm trước ta thấy để thị trường phục hồi thì yếu tố quan trọng nhất là dòng tiền và niềm tin vào thị trường bất động sản. Hiện nay, dòng tiền vẫn đang có dấu hiệu ách tắc dù lãi suất đã giảm rất nhiều so với cách đây 1 vài năm. Lãi suất cho vay dài hạn hiện nay đang dưới 12%, mức thấp nhất trong hàng chục năm qua. Tuy vậy, tín dụng trong 4 tháng mới chỉ tăng chưa đến 1%, mức thấp nhất từ trước đến nay. Nợ xấu trong nền kinh tế thực tế ở mức rất cao với mức khoảng 10%.

Nhìn vào kết quả kinh doanh của những doanh nghiệp bất động sản cho thấy nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng “chết lâm sàng”. Giá vốn của bất động sản ngày càng cao do các công ty dùng đòn bẩy nợ và lãi suất đang được vốn hóa. Vì vậy, rất khó mong nhà đất sẽ giảm giá hơn nữa. Với việc giá vẫn ở mức cao thì rất khó có điều kiện để người có nhu cầu mua nhà thực sự có thể mua.

Những điều kiện cơ bản cho thị trường bất động sản phục hồi vẫn chưa xuất hiện nhiều. Bên cạnh đó với những rủi ro trong nền kinh tế tăng lên sau những căng thẳng trên Biển Đông như vừa qua thì xem ra bất động sản phục hồi trong ngắn hạn vẫn là một một điều không dễ dàng.