Thị trường bất động sản 2015, góc nhìn người trong cuộc

Năm 2014, sôi động trở lại

Năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) đã nhận được sự quan tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, cùng với nhóm giải pháp chung về giải quyết tồn kho, xử lý nợ xấu và tái cơ cấu nền kinh tế.

Nhìn chung, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu sôi động trở lại, nhất là ở phân khúc sản phẩm có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Tại Hà Nội và TP. HCM, hàng loạt dự án chung cư giá rẻ đã được khách hàng đón nhận.

Trong khi đó, phân khúc trung, cao cấp vẫn chưa có chuyển biến tích cực, vẫn còn nằm trong tình trạng cầm chừng và gặp nhiều khó khăn.

Mặt khác, dù lượng hàng tồn kho bất động sản giảm mạnh trong năm qua, nhưng vẫn còn rất nhiều dự án không tìm được khách hàng. Nguyên nhân không hoàn toàn là vì giá cả, vị trí, mà là do các quy định về quy hoạch trước đây buộc chủ đầu tư phải làm một tỷ trọng nhà có diện tích lớn, dẫn đến giá trị cả căn cao, khó bán. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất dù có giảm, nhưng vẫn ở mức cao, nên giá thành xây dựng cũng bị đẩy lên, kéo giá bán cũng tăng theo.

Trong năm 2014, thị trường BĐS cũng chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư thiếu năng lực, thiếu chuyên nghiệp, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi” đã bị loại bỏ, hoặc phải tự rút lui khỏi thị trường theo kiểu bán đứt dự án. Các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có tiềm lực tài chính đủ mạnh, kinh nghiệm quản lý tốt đã thực sự vào cuộc và họ đã tự tạo sân chơi, vị thế cho mình.

Năm 2014 cũng chứng kiến nhiều chủ đầu tư rất linh hoạt trong các phương án kinh doanh, như chú trọng cho công tác quảng cáo, giới thiệu sản phẩm, áp dụng điều khoản thanh toán linh hoạt, phù hợp với khả năng chi trả của khách, phối hợp với ngân hàng hỗ trợ tài chính cho khác, khuyến mãi, giảm giá…

Trong năm 2015, thị trường sẽ có nhiều cơ hội để tiếp tục hồi phục, như kinh tế vĩ mô dự báo tiếp tục chuyển biến tích cực, 2 đạo luật liên quan đến địa ốc, với nhiều điểm mới tiến bộ vừa được Quốc hội thông qua có hiệu lực vào tháng 7, lãi suất giảm, nguồn tiền vào thị trường tăng lên, niềm tin vào thị trường đã trở lại…

Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn là chủ lực về thanh khoản, vì đây là phân khúc có nhu cầu thật của người dân. Ngoài ra, xét trên yếu tố nhân khẩu học, số người trong độ tuổi cần sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn rất lớn. Mặt khác, kênh bất động sản căn hộ có giá trung bình - khá vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ.

Phân khúc đất nền tiếp tục được ưa chuộng bởi những nhà đầu tư và người mua nhà do bán giá thấp hơn và linh hoạt trong việc xây dựng. Trong đó, các dự án đất nền tại quận 7, 2, 9, Bình Tân... (TP. HCM) tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Ngoài ra, các dự án thuộc khu vực ngoại thành, vị trí vùng ven như Long An, Long Thành - Đồng Nai, Bình Dương... sẽ phát triển mạnh do giá đất khu vực nội thành ngày càng cao, khiến người mua chuyển hướng ra khu vực ngoại thành, hơn nữa, quỹ đất trong khu vực trung tâm đã khai thác gần hết. Điều này cho thấy, thị trường chú trọng vào nhu cầu để ở nhiều hơn nhu cầu đầu tư. Đối với các dự án này, cơ sở hạ tầng xung quanh cần phải được hoàn thiện, rút ngắn thời gian đi lại của người dân. Ngoài ra, chính sách bán hàng hấp dẫn, cùng chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp cũng sẽ tăng thanh khoản cho dự án.

Tuy nhiên, thị trường năm 2015 không chỉ toàn màu hồng. Dù đã hồi phục, nhưng thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức.

Năm 2015, dự báo nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội, TP. HCM sẽ rất lớn, tạo ra áp lực về giá, chất lượng dự án. Do đó, chủ đầu tư cần có chiến lược giá hướng đến khả năng chi trả của khách hàng, tiếp thị sản phẩm và áp dụng nhiều chính sách, chiêu thức để thúc đẩy mãi lực..., nhằm bắt kịp nhu cầu của thị trường.

Phân khúc cao cấp đang từ từ phục hồi ở những khu vực thuận lợi về cơ sở hạ tầng, nhưng còn chậm. Trong khi đó, phân khúc văn phòng cho thuê tiếp tục đình trệ, do số doanh nghiệp ngừng hoạt động tăng lên, trong khi các doanh nghiệp mới có khả năng chi trả hạn hẹp. Mặt khác, phân khúc này còn chịu sự cạnh tranh gay gắt của loại hình văn phòng cho thuê tại các dự án căn hộ.

Bên cạnh đó, dù niềm tin của khách hàng đã trở lại, nhưng chưa hoàn toàn, vì vậy, nếu các doanh nghiệp có tư tưởng chộp giật sẽ khiến niềm tin này nhanh chóng mất đi, khi đó, sẽ rất lâu nữa mới lấy lại được.

Ngoài ra, yếu tố cơ bản nhất mà thị trường chưa giải quyết được là nút thắt của gói 30.000 tỷ đồng. Dù đã có nhiều lần sửa đổi, nới rộng đối tượng được vay, giảm lãi suất và tăng thời gian vay, nhưng việc chứng minh thu nhập của người vay vẫn là điểm nghẽn chưa được giải quyết. Chính nút thắt này khiến cho tốc độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng còn chậm và nhiều người có nhu cầu mua nhà chưa tiếp cận được gói tín dụng hỗ trợ.

Để nắm bắt được cơ hội và vượt qua được thách thức, mỗi doanh nghiệp đều có cách khác nhau, chiến lược khác nhau. Tuy nhiên, có một số điểm mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam còn bỏ ngỏ hoặc chưa tập trung phát triển chính là vấn đề cạnh tranh về dịch vụ trong từng dự án, đặc biệt là dịch vụ quản lý và thu phí ở chung cư; thiết kế căn hộ dựa trên nhu cầu cá nhân hóa. Ngoài ra, cũng không nên quên việc thiết kế - xây dựng sử dụng chất liệu thân thiện với môi trường, cập nhật xu hướng sống xanh đang được nhiều người mua nhà lựa chọn...