CafeLand - Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22/2019 thắt chặt tín dụng bất động sản đang buộc các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải tìm nguồn vốn khác, trong đó có việc đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Xoay quanh vấn đề này, CafeLand đã có cuộc trao đổi với luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) để có những đánh giá cụ thể hơn.

CafeLand - Ở góc độ pháp lý, ông đánh giá thế nào về các đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu của các doanh nghiệp trong thời gian gần đây? Có những điểm mù gì mà nhà đầu tư cần lưu ý không, thưa ông?

Luật sư Trần Đức Phượng: Bản chất của trái phiếu doanh nghiệp là khoản doanh nghiệp vay nợ theo nguyên tắc tự vay, tự trả (ngoại trừ việc phát hành trái phiếu có bảo đảm) nên rủi ro của người mua trái phiếu doanh nghiệp (người cho vay) phụ thuộc nhiều vào khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

Trong khi đó, khả năng trả nợ của doanh nghiệp là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Vì thế cho nên nhà đầu tư cần phải cân nhắc, đánh giá được xuyên suốt quá trình hoạt động khác tác động đến như thị trường, pháp lý, xã hội, kể cả những điều không thể dự đoán được như dịch cúm hiện nay.

Do đó, vấn đề quan trọng là người mua trái phiếu cần hiểu đúng và cân nhắc rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu, không chỉ nghe những thông tin giới thiệu hấp dẫn, chưa đầy đủ về rủi ro từ doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, do việc kiểm soát chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng nên các doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện và tiếp tục có xu hướng phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn. Mặt khác, nhà đầu tư vào trái phiếu là cá nhân có tỷ lệ tăng cao hơn, nên những lo lắng về rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp lại được đặt ra.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Trên thực tế, trong nhiều vụ việc thì nhiều nhà đầu tư cá nhân không quyết định theo sự cân nhắc, đánh giá của mình mà thường nhìn vào đám đông, thông tin đánh bóng quảng cáo để đầu tư.

Từ đó, khi phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhiều doanh nghiệp ít tập trung cho các hoạt động về quản trị doanh nghiệp, quản lý sử dụng tiền phát hành trái phiếu,… mà lại chỉ chú trọng vào bề nổi nhằm thu hút được các nhà đầu tư là cá nhân. Chẳng hạn như nâng mức lãi suất, đưa ra các hình thức không đúng quy định pháp luật như mua trái phiếu, đặt giữ chỗ - hình thức mua lúa non khi dự án chưa đủ điều kiện.

Ngay trong việc phát hành loại “trái phiếu có bảo đảm” cũng cần phải thận trọng. Loại trái phiếu này được bảo đảm thanh toán toàn bộ hoặc một phần gốc và lãi khi đến hạn bằng tài sản của doanh nghiệp phát hành hoặc tài sản của bên thứ ba hoặc được bảo lãnh thanh toán của tổ chức tài chính, tín dụng.

Trên thực tế, giữa việc bảo đảm bằng “tài sản” và “bảo lãnh thanh toán của tổ chức tài chính, tín dụng” khác nhau rất nhiều về thủ tục và khả năng hoàn trả tiền cho người mua trái phiếu thực hiện quyền đòi nợ. Tuy nhiên, không nhiều người hiểu đúng vấn đề này. Ngay cả loại trái phiếu có bảo lãnh của tổ chức tín dụng cũng đã có những vụ tranh chấp liên quan đến quyền yêu cầu thanh toán này khi tổ chức tín dụng từ chối thanh toán.

Do doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ không chịu nhiều sự điều chỉnh, nên ngay cả những chuyên gia cũng không dám chắc ngay từ các con số, dữ liệu để phân tích. Do đó, việc đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp có nhiều điểm khuất, không thể đánh giá cụ thể, nên khuyến nghị chung là cẩn trọng, phải hiểu bản chất về trái phiếu doanh nghiệp.

Thẩm định dự án bất động sản là căn cứ quan trọng để phát hành trái phiếu. Theo ông, việc thông tin thị trường chưa đầy đủ, thiếu minh bạch có khiến kết quả thẩm định mang tính chủ quan, dẫn đến những lỗ hổng khi phát hành trái phiếu không?

Theo quy định phát hành trái phiếu, đây chỉ là việc “phát hành” chứ không phải là việc thẩm tra, giám sát việc sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu sau đó của doanh nghiệp. Khi phát hành trái phiếu, việc sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu rất chung chung và không có thông tin cụ thể. Quá trình sử dụng vốn là do doanh nghiệp tự quản lý, nên việc sử dụng vốn đúng là một trong những ẩn số, chỉ có lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp mới biết.

Với một dự án bất động sản, việc phát hành trái phiếu thường diễn ra tại thời điểm ban đầu của dự án (chuẩn bị quỹ đất, tham gia đấu giá, chuẩn bị các thủ tục). Do đó, sẽ rất khó để xác định việc sử dụng vốn được định dạng dưới dạng tài sản hay giá trị. Nếu có nêu rõ việc sử dụng vốn cho các dự án này, thì cũng chỉ là thông tin đánh giá chung về hoạt động doanh nghiệp, không thể căn cứ tiến trình dự án để đánh giá khả năng thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp.

Ảnh minh hoạ

Ông có dự báo gì về những rủi ro khi đầu tư trái phiếu, và có thể đưa ra dẫn chứng cụ thể không?

Trong thời gian qua, thị trường thấy ít vụ đổ vỡ về trái phiếu doanh nghiệp do các doanh nghiệp phát hành chưa nhiều. Hình thức phát hành trái phiếu cũng chỉ mới xuất hiện khoảng hơn 10 năm nay. Nhưng với tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp và sự biến động của thị trường hiện nay, không loại trừ khả năng sẽ có những vụ việc xảy ra, từ việc doanh nghiệp không thanh toán trái phiếu, tranh chấp về bảo lãnh thanh toán trái phiếu, tài khoản bị cơ quan thuế phong tỏa để thu tiền nợ thuế, doanh nghiệp phá sản…

Đã có một số vụ việc liên quan đến phát hành trái phiếu mà rủi ro nằm ở các thủ tục liên quan như vụ Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank). Ngân hàng này khẳng định không có nghĩa vụ phải thanh toán 150 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp của Công ty CP Tập đoàn Vina Megastar phát hành (Tập đoàn Vina Megastar) vì thư bảo lãnh được lập không đúng trình. Còn Công ty tài chính Vinaconex - Viettel (VVF) tuyên bố kiên quyết theo đuổi vụ việc tới cùng để đòi bằng được quyền lợi.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn, ngoài những quy định cụ thể về điều kiện phát hành, theo ông cần thêm những điều kiện nào?

Ở mức độ nào đó, khi trình độ thị trường chưa cao thì cũng rất khó để đưa ra các tiêu chuẩn cao để áp dụng cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nếu sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì nên cần có các quy định về quy mô phát hành trái phiếu phải ở mức khống chế đối với nhà đầu tư cá nhân, tỷ lệ số lượng nhà đầu tư cá nhân nhằm giảm bớt những rủi ro về đặc điểm của cá nhân mua trái phiếu. 

Ông có lưu ý gì đối với các nhà đầu tư?

Với những nhà đầu tư là cá nhân thì nên cẩn trọng, phải hiểu rõ và cân nhắc rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp, nên so sánh và lựa chọn các hình thức đầu tư và mức an toàn phù hợp.

Việc tự huy động vốn và dùng nguồn vốn đó đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp càng trở nên rủi ro khi đặc tính trái phiếu doanh nghiệp khó đánh giá và bản thân nhà đầu tư cá nhân không linh hoạt, nhạy bén như các tổ chức đầu tư tài chính chuyên nghiệp.

Xin cảm ơn ông!

Tâm An
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

TRAN LUC     TRAN LUC - 28/03/2020 10:58 AM     Trả lời

Nên nhớ hiện tại có rất ít doanh nghiệp có đủ uy tín thật để nhà đầu tư tin tưởng.Mặt khác, các quy định, câu chữ văn bản có thể được "vận dụng" để thoái thác trách nhiệm thanh toán của các doanh nghiệp, các thể chế tài chính bảo lãnh gây mất lòng tin..Và nguồn vốn huy động từ trái phiếu kiểu này thường nặng về..đánh quả ?!

 (0 (0)

 Giới thiệu bài viết

Chia sẻ thông tin dự án tại đây
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.