Khi luật sư trăn trở về bất động sản

Cái duyên với bất động sản

Trong 15 năm qua, tôi đã tham gia rất nhiều vụ kiện tranh chấp về bất động sản. Tôi nhận thấy rằng nếu các giao dịch liên quan bất động sản mà được luật sư tư vấn, hỗ trợ pháp lý từ khi hai bên bắt đầu thiết lập giao dịch thì sẽ hạn chế rất nhiều việc tranh chấp tại tòa án và giảm thiệt hại cho các bên.

Như vậy, luật sư trong ngành bất động sản đang chiếm một vị trí quan trọng, tạo ra những lợi ích cho xã hội. Có lẽ đây cũng là động lực chính làm cho tôi tập trung nhiều hơn vào việc tư vấn trong lĩnh vực bất động sản trong mấy năm gần đây.

Thực tế, kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn và sôi động trong các hoạt động kinh tế, xã hội. Tỷ phú Andrew Carnegie đã nói rằng: “90% các triệu phú đều đi lên từ sở hữu bất động sản. Nhiều tiền đã được tạo ra trong bất động sản hơn trong tất cả các khoản ngành công nghiệp cộng lại. Kẻ khôn ngoan là người kiếm tiền ngày hôm nay và đầu tư vào bất động sản”.

Đặc biệt, trong những năm gần đây khi giá bất động sản trên khắp toàn cầu và cả Việt nam tăng mạnh, kinh doanh bất động sản trở thành một ngành nghề hấp dẫn và mang lại sự giàu có cho nhiều người. Song, tính chất pháp lý liên quan đến bất động sản cũng rất phức tạp dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện cũng không ngừng tăng cao. Đây cũng chính là giai đoạn mà nghề luật sư tư vấn bất động sản có nhiều đất để “dụng võ”.

Hơn cả một chuyên gia pháp lý

Muốn tư vấn bất động sản tốt đòi hỏi luật sư phải có kiến thức tổng quát các bộ luật có liên quan. Cụ thể, luật sư không chỉ am tường luật pháp và các văn bản pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mà còn phải hiểu kỹ Luật Hình sự, Luật Thương mại, Bộ Luật Dân sự.

Sự phức tạp của luật pháp liên quan đến bất động sản không chỉ chồng chéo, mâu thuẫn nhau mà vấn đề khó khăn nhất khi tư vấn là vận dụng luật để việc tư vấn đạt hiệu quả cao nhất.

Chẳng hạn, nếu luật sư xác định giao dịch mua bán bất động sản có dấu hiệu vô hiệu thì sẽ chọn hướng khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu nhận thấy bên bán có dấu hiệu gian dối, lừa đảo thì phải tố cáo đến cơ quan công an có thẩm quyền để khởi tố hình sự.

Tuy nhiên, phương hướng giải quyết không phải lúc nào cũng dễ dàng. Những vụ việc tranh chấp phức tạp đòi hỏi luật sư phải nghiên cứu kỹ hồ sơ và có nhiều kinh nghiệm tiếp cận vấn đề. Do đó, nếu luật sư không có kinh nghiệm tranh trụng tại tòa án trong các vụ án hình sự và tranh chấp dân sự liên quan đến bất động sản thì rất khó để tư vấn giải quyết các thương vụ mua bán này một cách hiệu quả nhất.

Tôi xin kể một trường hợp tư vấn liên quan đến bất động sản mà tôi đã tư vấn thành công cho khách hàng điển hình cho sự vận dụng kỹ năng xử lý tình huống. Khách hàng của tôi nghe lời bạn rủ rê và bảo lãnh cho việc mua đất dự án tại Nha Trang. Tin lời người bạn giới thiệu, khách hàng của tôi không trực tiếp đến nơi có dự án kiểm tra, cũng không liên hệ chính quyền địa phương nơi có dự án để xem tính pháp lý dự án như thế nào.

Hồ sơ khách hàng có trên tay chỉ là một bản hợp đồng đặt cọc mua bán đất nhưng đã thanh toán hết toàn bộ số tiền mua đất gần 2 tỉ đồng và có người bạn môi giới đồng thời làm nhân chứng trên hợp đồng này để bảo đảm làm tin cho bên mua đất.

Sau gần một năm kề từ ngày ký hợp đồng, khách tự liên hệ kiểm tra thì phát hiện không có dự án nào như bên bán đã quảng cáo, liên hệ bên bán đòi tiền thì được hứa hẹn khi nào có tiền sẽ trả. Liên hệ người bạn đã giới thiệu thì bị né tránh và hứa hẹn mà thôi. Tôi nhận định đây là vụ án hình sự, dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tải sản rất rõ vì dự án là không có thật.

Mặt khác, nhận thấy có dấu hiệu cấu kết giữa bên bán đất và người môi giới đất để lừa đảo, tôi tư vấn làm đơn tố cáo người bán đất và người bạn giới thiệu đến cơ quan công an.

Nhưng đơn được tiếp nhận và giải quyết rất chậm trễ. Trước sự việc đó, tôi quyết định làm đơn tố cáo đến đơn vị công ty nơi người bạn giới thiệu đang công tác (công ty này rất lớn) về hành vi thông đồng lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Sau khi nhận đơn tố cáo này, ban giám đốc công ty này đã làm việc với người bạn môi giới này để động viên trả lại tiền cho bên mua đất. Người bạn môi giới này buộc phải làm việc lại với chủ đất đã nhận tiền của bên mua và buộc phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận. Khách hàng của tôi đã nhận lại đủ tiền mà không phải mất công khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền trong thời gian nhanh hơn sự mong đợi.

Luật sư không chỉ hiểu rõ pháp luật, uyển chuyển, đa dạng và linh hoạt trong phương pháp tư vấn mà còn phải biết kiểm tra toàn bộ các thông tin của đối phương, từ đó “rà được tử huyệt” để ra đòn quyết định thì mới đạt hiệu quả tốt nhất.

Những bài học quý giá

Sau bao năm lăn lộn với nghề, tôi đã chứng kiến rất nhiều nhà đầu tư mất tiền, mất thời gian khi đầu tư những bất động sản vướng pháp lý hoặc gặp chủ đầu tư lừa đảo. Do đó, tôi khuyên nhà đầu tư khi mua bất động sản cần phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý của bất động sản dự định mua. Cụ thể, với các dự án thì nhà đầu tư cần phải xem xét các văn bản pháp lý của nhà nước cấp cho dự án đó, như chủ trương đầu tư, bản quy hoạch 1/500….

Nếu đó là bất động sản của người dân thì phải xem được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch chung của khu vực… Đặc biệt, tôi cho rằng nhà đầu tư nên đến thực địa tại vị trí đất để cảm nhận một cách chính xác hơn dự án mình đang mua.

Trong một số trường hợp nên liên hệ chính quyền địa phương nơi có đất để kiểm tra tính pháp lý dự án, thông tin quy hoạch và đã đủ điều kiện chuyển nhượng, huy động vốn hay không… Sau khi tìm hiểu xong nếu vẫn chưa yên tâm hoặc chưa hiểu hết được thì nên đến gặp luật sư để được tư vấn thêm.

Điều quan trọng không kém, tôi khuyên nhà đầu tư không nên bị nhân viên bán hàng tác động rồi ra quyết định một cách vội vàng khi chưa tìm hiểu kỹ tính pháp lý dự án mà mình dự định mua. Hãy bình tĩnh và chậm rãi, thong thả quyết định chứ đừng bị cuốn vào việc đặt cọc rồi sau này muốn hủy thì bị mất tiền oan.

Với các bạn luật sư trẻ, nếu yêu thích và đam mê lĩnh vực tư vấn bất động sản thì điều đầu tiên tôi khuyên các bạn là phải trau dồi kiến thức pháp luật liên quan đến lĩnh vực này. Không chỉ đọc các luật, văn bản dưới luật mà còn phải tham khảo, đọc thêm các nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án tối cao, các tạp chí Tòa án, các án lệ, các bản án giám đốc thẩm liên quan đến việc xét xử vụ án bất động sản…

Tuy nhiên, trở ngại với các luật sư trẻ là chưa có kinh nghiệm tham gia tranh tụng tại tòa án trong các vụ án liên quan bất động sản. Non kinh nghiệm sẽ khiến họ thiếu tự tin khi tư vấn cho khách hàng. Chỉ có những trải nghiệm thực tế luật sư mới có khả năng giải đáp được các băn khoăn của khách hàng.

Nếu đã làm như lời tư vấn mà vẫn xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của khách hàng sẽ được bảo vệ như thế nào? Tòa án thường xét xử các tranh chấp kiểu này như thế nào?

Do đó, theo tôi các luật sư muốn tư vấn tốt và đặc biệt là lĩnh vực bất động sản thì phải cố gắng tham gia tranh tụng tại tòa án.

…và những trăn trở

Điều làm tôi rất băn khoăn và trăn trở đó là xuất phát từ thực tiễn luật pháp nước ta nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn còn rất nhiều bất cập, kẽ hở và thiếu cơ chế kiểm soát hiệu quả, nên vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các hành vi lừa đảo diễn ra thường xuyên.

Trong năm vừa qua, số lượng các vụ án hình sự liên quan đến giám đốc các công ty bất động sản bị khởi tố bắt giam về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách hàng tăng đột biến.

Bên cạnh đó, cũng chính vì luật pháp không rõ ràng, chưa phù hợp tình hình thực tế đã dẫn đến nhiều các tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và cư dân chung cư liên quan đến chỗ đậu xe, phí bảo trì, tiến độ cấp chủ quyền chung cư…

Để khắc phục tình trạng trên, theo tôi, Chính phủ cần phải rà soát lại các văn bản pháp luật để sửa đổi bổ sung tạo nên sự thống nhất, không mâu thuẫn nhau từ Luật đất đai cho đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đầu tư. Ngoài ra, cần sửa luật để tăng hình phạt, khởi tố hình sự, phạt tiền thật nặng đối với các công ty bất động sản có hành vi lừa đảo nhà đầu tư.

Việc “vẽ“ các dự án không có thật để huy động vốn từ nhà đầu tư cần có hình phạt thích đáng. Những thủ đoạn lừa đảo rất tinh vi với những khách hàng không am hiểu pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc chưa có kinh nghiệm mua bán bất động sản sẽ bị mắc bẫy cũng cần bị xử lý.

Chẳng hạn, đã có nhiều khách hàng bị lừa theo cách công ty bất động sản hứa hẹn với khách hàng chỉ cần có tiền từ 30-40%/ giá trị tài sản, còn lại công ty sẽ hỗ trợ vay vốn ngân hàng rồi “lướt sóng” bán giúp cho sau vài tháng ký hợp đồng mà không cần phải thanh toán thêm tiền nữa.

Tuy nhiên, trên hợp đồng thì không thể hiện các nội dung hứa hẹn, cam kết này. Khi khách hàng không có tiền đóng tiếp theo thì công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng và thông báo khách mất toàn bộ số tiền đã đóng cho công ty vì vi phạm hợp đồng.

Nghề luật sư đang là một nghề vô cùng phát triển, trở thành một trong các yếu tố không thể thiếu trong phát triển kinh tế thị trường cũng như xây dựng Nhà nước pháp quyền. Hiện nay, nghề luật sư ở Việt Nam đang dần khẳng định được vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, trong các văn bản pháp lý cũng như quan niệm của cơ quan nhà nước, cơ quan tiến hành tố tụng và quan niệm của doanh nghiệp và người dân, vai trò của luật sư chưa được coi trọng tương xứng với tầm vóc thực tế của luật sư.

Tôi luôn tâm niệm, luật sư muốn sống được với nghề thì không chỉ có đam mê với công việc đã chọn, không ngừng học hỏi, trau dồi kiến thức, rèn luyện đạo đức nghề nghiệp mà còn phải cảm nhận được giá trị mà luật sư đã cống hiến cho xã hội.