Giải mã cơn sốt kỳ thú mang tên Quốc Cường Gia Lai

Kết quả kinh doanh kém? Ai thèm quan tâm!

Kết quả kinh doanh quý 1 của QCG là con số đáng thất vọng với doanh thu chỉ đạt 278 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận chỉ đạt vỏn vẹn 3 tỷ đồng. Tất nhiên, con số này chưa bằng một nửa so với 2 quý trước đó. Tuy nhiên, khi kết quả này công bố dường như nhà đầu tư không để tâm và giá cổ phiếu này đã liên tục tăng trần với khối lượng dư mua giá trần nhiều triệu cổ phiếu. Tính từ ngày 26/04 đến phiên giao dịch 16/05, QCG đã có 13 phiên tăng kịch trần liên tiếp. Cơn sốt của QCG đã làm lu mờ các cơn tăng nóng của nhiều cổ phiếu bất động sản khác.

Điều làm nên sự thần kỳ trong cơn sốt QCG có lẽ là do Công ty này đã thành công trong việc đạt được thỏa thuận chuyển nhượng dự án Phước Kiển. Một dự án có quy mô lớn và chiếm phần lớn trong tài sản của QCG. Trước đó, vào cuối năm 2016 QCG đã ký kết với Công ty cổ phần Sunny Island (Sunny) một biên bản thỏa thuận ghi nhớ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu tại một công ty con sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Phước Kiển. Tuy nhiên, sau đó biên bản thỏa thuận này đã bị hủy bỏ do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điều bất ngờ là trong Báo cáo tài chính quý 1/2017, QCG đã khoản phải trả là 1.563 tỷ đồng, tăng 1.304 tỷ đồng so với đầu năm. Thuyết minh báo cáo tài chính của QCG không chỉ rõ khoản tiền mới phát sinh này là từ đâu nhưng theo một số nguồn tin thì đây chính là khoản 50 triệu USD mà QCG đã tạm ứng từ việc bán dự án Phước Kiển cho Sunny. Nhờ có số tiền tạm ứng này mà Công ty đã tất toán việc thanh toán toàn bộ nợ gốc 1.376,7 tỷ và cũng đã thanh toán lãi vay phải trả đến ngày 31/03/2017 là 251,9 tỷ đồng cho BIDV Quang Trung.

Phước Kiển trị giá bao nhiêu?

Trả lời được câu hỏi này chính là chìa khóa để giải mã cơn sốt cổ phiếu QCG trong thời gian qua. Còn nhớ, Phước Kiển là dự án được QCG triển khai từ năm 2008. Vị trí của dự án tại huyện Nhà Bè, TP.HCM có tổng diện tích 91ha. Xét về vị trí Phước Kiển khá thuận lợi với việc nằm tiếp giáp với quận 7, cách trung tâm quận 1 khoảng 4 km và cách Phú Mỹ Hưng khoảng 1 km về hướng Tây.

Ảnh: Nguyễn Văn

Phước Kiển được thiết kế là khu phức hợp gồm biệt thự, nhà phố, trung tâm thương mại và chung cư cao tầng. Dự án này được kỳ vọng sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận hàng ngàn tỷ đồng cho QCG. Tuy nhiên, sau hơn 8 năm triển khai, tính đến năm 2016 dự án mới duyệt xong quy hoạch 1/500, chi tiết đang trình Sở quy hoạch kiến trúc và chờ làm xong thủ tục. Khảo sát hiện trạng của dự án cũng cho thấy hiện nay đây hoàn toàn là một khu vực đất trống chưa được xây dựng cơ sở hạ tầng.

Trên báo cáo tài chính của Quốc Cường tính đến cuối quý 1/2017, giá trị đầu tư của dự án Phước Kiển thể hiện trong hàng tồn kho là 4.300 tỷ đồng, chiếm 81% tổng giá trị hàng tồn kho của QCG. Trước đây phần lớn các khoản vay của QCG là vay để đầu tư dự án này. Mỗi năm, lãi suất cho các khoản vay được vốn hóa vào dự án từ 100 đến 300 tỷ đồng.

Được biết, tính đến cuối năm 2014, diện tích đã đền bù giải phóng mặt bằng theo xác nhận từ UBND huyện Nhà Bè là 70,7ha (chiếm 78% tổng diện tích dự án 90,65ha). Phần diện tích khoảng 19,95ha còn lại do 151 hộ dân đang sử dụng. Như vậy, hiện chưa rõ toàn bộ diện tích đất đã được chuyển đổi và đóng tiền sử dụng đất hay chưa. Nhưng theo ước tính nếu như giá đất trung bình ở đây (chưa có cơ sở hạ tầng) là 12-15 triệu đồng/m2 thì tổng giá trị khu đất này sẽ có giá hơn 10.000 tỷ đồng. Tất nhiên, giá trị dự án còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố nhưng với một dự án có diện tích 70ha thì đó là mức giá tương đối “mềm”. Như vậy, nếu tính toán này là hợp lý thì sau khi bán dự án này QCG có thể thu về được số tiền lời hơn 6.000 tỷ đồng.

Trở lại với vấn đề dự án Phước Kiển, trên báo cáo tài chính của quý 1 của QCG ghi nhận Công ty có 1 công ty con là Công ty TNHH Bất động sản Quốc Cường Phước Kiển có vốn điều lệ 5 tỷ đồng, QCG chiếm tỷ lệ 80%. Tuy nhiên, trên báo cáo thường niên của Công ty mới công bố, công ty này có vốn điều lệ 999 tỷ đồng, QCG góp vốn 80%. Từ số liệu này cho thấy, việc tách dự án Phước Kiển ra để thành lập 1 công ty sau đó chuyển nhượng Công ty đó đang được thực hiện. Theo Luật doanh nghiệp thì việc chuyển nhượng tài sản lớn này chắc chắn HĐQT của QCG phải xin ý kiến cổ đông.