Dấu ấn nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt Nam

Đây là hai khu đô thị đánh dấu làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn rất lớn và chắc chắn sẽ thu hút được nhiều dòng vốn ngoại trong tương lai.

Nhìn lại chặng đường nhà đầu tư nước ngoài

Kinh tế Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới từ năm 1986. Bất động sản liên quan đến vấn đề nhạy cảm là quyền sở hữu đất đai mới thật sự được đổi mới cách đây khoảng 20 năm. Tuy nhiên, với khoảng thời gian ngắn ngủi đó thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc. Bất động sản nhanh chóng trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn và thu hút được một lượng vốn lớn trong và ngoài nước. Bất động sản cũng đóng góp to lớn trong việc phát triển nhanh chóng của nền kinh tế.

Dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản là khá rõ nét. Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng được thành lập năm 1993 dựa trên liên doanh giữa Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (góp 30% vốn bằng quyền sử dụng đất) và Tập đoàn Central Trading & Development của Đài Loan (CT&D - góp 70% vốn).

CT&D đóng vai trò chính trong việc biến vùng đầm lầy ở phía nam TP.HCM thành một khu đô thị hiện đại, đẳng cấp quốc tế. Không chỉ có vậy, Phú Mỹ Hưng cũng được xem là một trong những đơn vị đã góp phần tích cực trong quá trình thay đổi chính sách pháp luật liên quan đến đất đai và quản lý nhà ở đô thị ở Việt Nam.

Tại Hà Nội, vào đầu những năm 2000, một nhà đầu tư nước ngoài cũng để lại dấu ấn lớn trong việc phát triển thị trường bất động sản thủ đô là Tập đoàn Ciputra của Indonesia. Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long, một liên doanh giữa Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Đô thị (Việt Nam) và Tập đoàn Ciputra đã xây dựng Khu đô thị với diện tích hơn 300 hécta gần Hồ Tây và Sông Hồng. Đây được xem là khu đô thị lớn nhất và tầm cỡ quốc tế ở Hà Nội vào thời điểm đó.

Hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đã có mặt ở hầu hết các khu vực ở Việt Nam và gần như ở mọi phân khúc trên thị trường bất động sản. Báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài cho thấy trung bình giai đoạn 1990 đến 2019, vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 16% tổng số vốn đầu tư. Đây là lĩnh vực lớn thứ hai thu hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất.

Trong những năm gần đây, vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản ngày càng lớn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng số vốn nhà đầu tư nước ngoài đăng ký trong lĩnh vực bất động sản năm 2020 lên đến 4,3 tỉ USD, cao hơn mức 3,9 tỉ USD của năm trước. Số vốn nước ngoài đã thực hiện cũng đã lên tới 3 tỉ USD. Trong đó, số vốn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản đạt gần 2 tỉ USD, chiếm 26% giá trị góp vốn.

Những cái tên nổi bật đầu tư vào thị trường bất động sản trong những năm qua là CapitaLand và Kepple Land của Singapore; Mitsubishi, Creed Group, Sumitomo Forestry, Mitsubishi Corporation và Nomura Real Estate, Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad của Nhật Bản; POSCO Construction, Keangnam Construction của Hàn Quốc… Những công ty này đa phần góp vốn liên doanh để thực hiện các dự án bất động sản hoặc đầu tư gián tiếp thông qua việc mua một lượng lớn cổ phần công ty bất động sản đang sở hữu các dự án bất động sản tiềm năng.

Ngoài những doanh nghiệp vào Việt Nam theo dạng đầu tư thì cũng có những doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản như tư vấn, quản lý tòa nhà… Những doanh nghiệp này cũng góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường. Những cái tên quen thuộc có thể kể đến như Savill, CBRE, JLL và Colliers. Đây đều là những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, quản lý bất động sản trên thế giới.

Vì sao hấp dẫn?

Đối với các nhà đầu tư, động lực lớn nhất của họ chính là lợi nhuận. Những tập đoàn lớn về bất động sản trên thế giới tìm hiểu đầu tư ở Việt Nam từ thời kỳ mới đổi mới như CT&D hay Ciputra chắc hẳn cũng đã nhìn thấy những tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Bước qua muôn vàn khó khăn lúc mới tiếp cận thị trường Việt Nam giờ đây họ đã hái được quả ngọt.

Vào thập niên 90, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ khoảng 20%, trong khi đó tỷ lệ này ở Hàn Quốc, Đài Loan đã đạt trên 70%, còn Indonesia cũng đã gần 40%. Kinh tế Việt Nam như một cái lò xo bị nén lâu ngày sau khi mở cửa đã thu hút được các dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ. Thị trường bất động sản cũng đã có sự phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, thời kỳ đầu đổi mới, việc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án rất khó khăn. Thậm chí nhiều quyết định các cơ quan quản lý phải “vượt rào” để hỗ trợ tối đa cho nhà đầu tư.

Phú Mỹ Hưng và Ciputra là hai khu đô thị đánh dấu làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam cũng mới chỉ đạt khoảng 35%, số dân thành thị tăng mỗi năm khoảng 2,64%, cao hơn nhiều so với mức tăng bình quân chung của dân số là 1%. Dù đã trải qua 30 năm phát triển, nhưng tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn còn rất thấp so với bình quân chung thế giới và ngay cả các nước trong khu vực Đông Nam Á. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế được duy trì 6-7% trong hơn 20 năm qua và có có thể đạt được mức 5-6% trong vòng 20 năm tới, thu nhập bình quân đầu người đang tăng rất nhanh. Như vậy, tiềm năng phát của thị trường bất động sản Việt Nam còn rất lớn.

Thực tế cho thấy, đầu tư bất động sản ở Việt Nam mang lại lợi nhuận cao hơn so với rất nhiều kênh đầu tư khác. Chẳng hạn tính trung bình 10 năm gần đây thì giá đất ở TP.HCM đã tăng từ 3-4 lần. Đặc biệt, bất động sản những vùng ven có khu vực đã tăng từ 5-7 lần. Nhiều doanh nghiệp bất động sản làm dự án có thể đạt mức lợi nhuận biên 30-40%. Những nhà đầu tư nước ngoài đầu tư bất động sản ở Việt Nam có thể đạt lợi nhuận đầu tư 12- 20%/năm. Đây là tỷ lệ lợi nhuận hấp dẫn và vượt xa nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới.

Dù có tiềm năng tăng trưởng cao nhưng đầu tư ở Việt Nam lại rủi ro khá thấp. Việt Nam đã ký hiệp định tự do thương mại với hầu hết với nền kinh tế lớn trên thế giới. Đặc biệt, mới đây Việt Nam cũng ký Hiệp định bảo hộ đầu tư với Liên minh châu Âu (EVIPA). Do đó, các khoản đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam được bảo hộ bởi các chuẩn mực và luật pháp quốc tế.

Trong những năm gần đây, tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng rất ổn định, rủi ro về tỷ giá và thị trường tài chính ở mức thấp. Đặc biệt, Việt Nam cũng là một nước có tình hình chính trị ổn định. Đây là những điều kiện tốt để Việt Nam thu hút các dòng vốn đầu tư quốc tế, trong đó có dòng vốn vào bất động sản.

Một điểm hấp dẫn khác của Việt Nam là một môi trường sống cho các chuyên gia được đánh giá cao. Bảng xếp hạng năm 2019 của HSBC dựa trên phản hồi của hơn 18.000 người nước ngoài đến sống ở 163 quốc gia và vùng lãnh thổ cho thấy Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia tốt nhất cho người nước ngoài.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, sở dĩ Việt Nam được bình chọn là điểm đến hấp dẫn chuyên gia, lao động nước ngoài vì Việt Nam có môi trường xã hội ổn định. Bên cạnh đó, yếu tố cực kỳ hấp dẫn khác là cùng với mức thu nhập như ở nước ngoài nhưng họ có cuộc sống cao hơn khi được sống trong những căn nhà lớn hơn, có ô tô đưa đón phục vụ… Đây chính là động lực khiến cho các chuyên gia nước ngoài tìm đến Việt Nam và từ đó cũng kéo theo cả các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, dù giá bất động sản mấy năm gần đây đã tăng mạnh và được xem là ở mức khá cao nhưng so với nhiều quốc gia trong khu vực, mức giá này vẫn đang khá thấp. Chẳng hạn, giá bất động sản ở Hong Kong, Singapore, Thâm Quyến, Thượng Hải, Bắc Kinh… đều cao gấp 5 đến 10 lần ở TP.HCM. Như vậy, bất động sản ở TP.HCM vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư đến tư Hong Kong, Singpore hay Trung Quốc Đại lục.

Tổng số vốn nhà đầu tư nước ngoài đăng ký trong lĩnh vực bất động sản năm 2020 lên đến 4,3 tỉ USD, cao hơn mức 3,9 tỉ USD của năm 2019. Số vốn thực hiện cũng đã lên tới 3 tỉ USD.

Đối với những công ty làm trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, thị trường Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng. Hiện nay, các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ liên quan đến bất động sản như Savills, CBRE, JLL đang là những đơn vị chiếm phần lớn thị phần trong lĩnh vực quản lý tòa nhà, tư vấn đầu tư trên thị trường Việt Nam.

Làm thế nào để phát huy dòng vốn ngoại?

Nhà đầu tư nước ngoài đã để lại nhiều dấu ấn trên chặng đường phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam trong suốt hơn 20 năm qua. Trong những năm tới, Việt Nam chắc chắn vẫn là một trong những quốc gia hấp dẫn đối với các đầu tư bất động sản quốc tế. Do đó, Việt Nam cần phải có những chính sách hợp lý để tận dụng được nguồn lực to lớn này, đồng thời hạn chế được những rủi ro tiềm ẩn mà dòng vốn đầu tư nước ngoài mang lại.

Một trong những rào cản lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào bất động sản hiện nay là thủ tục pháp lý quá phức tạp. Nhiều dự án từ lúc xin được chủ trương phát triển đến khi hoàn thành mọi thủ tục pháp lý kéo dài 3-4 năm, thậm chí hàng chục năm. Điều này đã làm nản lòng các nhà đầu tư quốc tế.

Như vậy, để thu hút dòng vốn ngoại và khai thác lợi ích nó mang lại, Việt Nam cần phải đẩy nhanh tiến độ cải cách hành chính và minh bạch hóa trong các thủ tục liên quan đến phát triển dự án bất động sản.

Nhà đầu tư nước ngoài thường có chi phí tài chính thấp, tỷ suất sinh lời yêu cầu không cao và có nhiều kinh nghiệm trong quản lý tài sản. Do đó, một trong những loại hình bất động sản ưa thích của họ là đầu tư vào các tài sản đã hình thành và tạo ra dòng tiền từ việc khai thác. Các doanh nghiệp Việt Nam có thể xem xét việc chuyển nhượng những tài sản như khách sạn, văn phòng cho thuê… với mức giá hợp lý. Cách này có thể giúp nhà đầu tư trong nước thu được hiệu quả cao nhiều so với việc họ tự khai thác và vận hành.

Bên cạnh đó, hình thức đầu tư bất động sản ưa thích của nhà đầu tư nước ngoài trong những năm gần đây là mua cổ phần của những công ty có dự án bất động sản hoặc hình thành các liên doanh để cùng phát triển dự án. Làm như vậy, họ tránh được một số quy định pháp luật của Việt Nam hạn chế việc nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp sở hữu bất động sản. Điều này cũng đã tạo ra một cơ hội rất lớn đối với các doanh nghiệp trong nước.

Trên thực tế, việc bán cổ phần và hợp tác đầu tư với các quỹ và doanh nghiệp nước ngoài cũng đã diễn ra mạnh mẽ thời gian qua. Vingroup, Nam Long, Sơn Kim Land, An Gia, Novaland, Phát Đạt… là những doanh nghiệp rất thành công trong việc huy động vốn ngoại. Năm 2021 được dự báo tiếp tục là một năm Việt Nam nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư quốc tế. Đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong và Singapore. Đây cũng chính là cơ hội rất lớn đối với khối nội.