Cổ phiếu bất động sản lao dốc, báo trước “điềm” gì?

Liệu rằng cổ phiếu bất động sản, thị trường nhà đất sẽ đi về đâu vào cuối năm khi mà thị trường tài chính đang “ngổn ngang” nhiều vấn đề và giá đất dường như đang quá cao.

Tuột dốc sau khi đạt đỉnh

DXG của Công ty CP DV & XD địa ốc Đất Xanh một cổ phiếu “ngôi sao” trong nhóm cổ phiếu bất động sản đã chạm đỉnh vào ngày 12/5/2017 với mức giá là 21.900 đồng/cổ phiếu. So với mức giá hồi đầu năm, DXG đã tăng hơn gấp 2 lần. Tuy nhiên, sau khi đạt đỉnh cổ phiếu DXG đã không ngừng lao dốc và chạm mức giá thấp nhất chỉ 15.850 đúng 2 tháng sau đó, tương ứng mức giảm gần 30%.

Một người “anh em” của DXG là cổ phiếu LDG cũng đã có sự tăng trưởng rất mạnh và đỉnh hơn 16.000 đồng/CP, cao gấp 2,5 lần so với đầu năm. Cũng giống như DXG, LDG cũng đã có những phiên giảm rất mạnh về mức gần 11.000 đồng/cổ phiếu. Hiện nay, cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 14.000 đồng cổ phiếu.

Không thể không kể đến là QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. QCG từ mức đáy chỉ khoảng 4.000 đồng/cổ phiếu, đã tăng lên đỉnh hơn 30.000 đồng cổ phiếu. Trong suốt những năm qua kết quả kinh doanh của QCG không mấy khả quan. Lợi nhuận luôn ở mức “tượng trưng” với ROE trung bình trong 4 năm gần đây chưa tới 1%.

Trên thực tế tình hình tài chính của QCG khó khăn khi nhiều khoản nợ đến hạn không trả được. Thế nhưng cổ phiếu QCG đã tăng gấp 8 lần chỉ sau một khoảng thời gian ngắn do có thông tin công ty này đã bán dự án “ruột” là Phước Kiển Nhà Bè cho một đại gia trong giới bất động sản. Mặc dù vậy, nhà đầu tư đã có một cơn thất vọng khi trong Đại hội cổ đông của doanh nghiệp này vừa qua tuyên bố “chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng”. Cổ phiếu này lập tức lao dốc mất giá hơn 30% về gần mức 20.000 đồng/cổ phiếu.

Cùng hoàn cảnh như Quốc Cường Gia Lai, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt trong những năm vừa qua cũng gặp không ít khó khăn khi mà nhiều dự án bất động sản đình trệ. Cổ phiếu PDR không ngừng lao dốc và chỉ giao dịch quanh mệnh giá một thời gian khá dài. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay PDR đã có một bước tăng trưởng vượt bậc khi chạm mốc 29.000 đồng/cổ phiếu, tăng gấp 3 lần so với khoản thời gian ngắn trước đó. Sở dĩ PDR tăng mạnh do có thông tin doanh nghiệp này đã chuyển nhượng dự án EverRich 2 thu về một khoản lợi nhuận lớn. Đến nay, sau chuỗi ngày điều chỉnh, PDR đang giao dịch quanh mức 26.000 đồng/cổ phiếu.

Cổ phiếu NVL của ông lớn Novaland sau khi được niêm yết tăng khá mạnh nhưng suốt gần 4 tháng lại chỉ có chiều đi xuống. Hiện NVL đang được giao dịch quanh mức 67.000 đồng/cổ phiếu.

Trong khi đó, ITA của Tân Tạo, HQC của Hoàng Quân, DLG của Tập đoàn Đức Long Gia Lai - những cổ phiếu “vang bóng một thời” - vẫn đang được giao dịch thấp hơn nhiều so với mệnh giá và giá trị sổ sách. TDH của Thủ Đức House lại giảm rất mạnh sau khi có tin bị phạt tiền thuế.

30 Cổ phiếu bất động sản có vốn hóa lớn nhất đang niêm yết

Thị trường nhà đất trong vài năm gần đây đã có sự thăng hoa ngoạn mục. Giá đất tại một số khu vực ở TP HCM đã tăng gần như gấp 2 đến 3 lần so với cách đây 1-2 năm. Nhiều dự án mới hoặc “đóng băng” trước đó nay bắt đầu được khởi động lại. Thị trường bất động sản như đang “bừng tỉnh” sau nhiều năm trầm lắng. Cơn sốt đất ở TP.HCM lan đến khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Tại nhiều thành phố khác như Đà Nẵng, Nha Trang giá đất cũng tăng khá mạnh.

Việc giá đất tăng đã kéo theo nhiều doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn tại những vùng đó được hưởng lợi. Chẳng hạn, như LDG, DXG có quỹ đất khá lớn ở Đồng Nai đã tăng trưởng khá mạnh. Hay như QCG, PDR cũng tăng gấp nhiều lần sau có tin chuyển nhượng được các dự án lớn của mình. Rõ ràng nhà đầu tư kỳ vọng giá nhà đất tăng sẽ làm tăng giá trị của doanh nghiệp lên. Tuy vậy, dường như kỳ vọng của nhà đầu tư lên hơn cao khi mà giá đất thường thấp hơn nhiều so với mức tăng của cổ phiếu.

Tăng vì đất tất nhiên nhiều cổ phiếu bất động sản cũng lao dốc vì giá đất có dấu hiệu bong bóng và đi xuống sau việc phân lô bán nền bị siết lại… Những cổ phiếu như LDG, DXG ngay lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và liên tục lao dốc.

Đây cũng là điều có thể hiểu được bởi nhìn vào kết quả kinh doanh thì lợi nhuận của phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn èo uột. Hơn nữa, nhìn vào nợ xấu của ngân hàng là một điều hết sức đáng lo ngại. Chỉ riêng Sacombank nợ xấu đã hơn 70.000 tỷ đồng. Cộng tất cả các ngân hàng lại nợ xấu “thực” chắc chắn không dưới 500.000 tỷ đồng. Phần lớn nợ xấu có tài sản thế chấp là bất động sản do vậy việc đẩy mạnh xử lý nợ xấu có thể tạo ra một nguồn cung rất lớn trên thị trường bất động sản. Như vậy, thị trường bất động sản cho thấy đang có dấu hiệu đạt đỉnh và sẽ giảm trong thời gian tới.

Như vậy, sẽ khó có cơ hội cho một cơn sóng tăng mạnh của những cổ phiếu bất động sản. Tuy cũng sẽ có sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu. Những cổ phiếu giá quá cao có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm, còn những cổ phiếu đang được định giá thấp có thể về lại với giá trị thật của nó.