FDI bứt tốc, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp phục hồi

Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp phục hồi

Trọng tâm của chu kỳ này được đánh giá là nhờ sự trở lại mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự tái định hình lợi thế cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, cũng như việc thiết lập các tiêu chuẩn mới về phát triển khu công nghiệp xanh và hạ tầng công nghệ cao.

Các doanh nghiệp FDI tiếp tục đẩy mạnh giải ngân vào Việt Nam trong quý I/2026

Dữ liệu trong quý I/2026 cho thấy sự bứt phá rõ rệt của dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, động lực cốt lõi của nhu cầu đất công nghiệp. Theo VPBankS Research, vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực này tăng tới 170% so với cùng kỳ năm trước, một con số mang ý nghĩa không chỉ về lượng mà còn về chất. Sự mở rộng hiện diện của các tập đoàn đa quốc gia như Foxconn, Samsung và Cooler Master phản ánh niềm tin dài hạn vào môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Đáng chú ý, xu hướng này diễn ra trong bối cảnh vẫn tồn tại rủi ro từ các chính sách thuế quan theo Mục 301 của Đạo luật Thương mại năm 1974 của Mỹ (cho phép chính phủ Mỹ trừng phạt các quốc gia bị cho là có hành vi thương mại “không công bằng”). Việc các doanh nghiệp FDI tiếp tục đẩy mạnh giải ngân cho thấy Việt Nam đã vượt qua vị thế “lựa chọn thay thế” để trở thành một trung tâm sản xuất mang tính chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Qua đó, tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm phục hồi nhanh hơn kỳ vọng, đồng thời tạo áp lực tăng giá thuê đất trên thị trường.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Thuý Nga, chuyên gia phân tích tại VPBankS cũng chỉ ra một vấn đề song hành với sự gia tăng nhu cầu, là áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn, tạo ra sự phân hóa sâu sắc trong ngành. Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 với nguyên tắc định giá đất theo thị trường đã đẩy chi phí đền bù giải phóng mặt bằng lên cao, làm gia tăng đáng kể giá vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm vật liệu san lấp do nhu cầu xây dựng tăng mạnh, cùng với tác động từ các xung đột kéo dài tại Trung Đông khiến chi phí vận chuyển và nhiên liệu biến động, làm gia tăng rủi ro vận hành. Những yếu tố này không chỉ kéo dài thời gian triển khai dự án mà còn thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mới.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất trên giấy, mà chuyển sang khả năng sở hữu quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao. Các doanh nghiệp đã hoàn tất đền bù từ trước không chỉ có giá vốn thấp hơn mà còn có thể rút ngắn đáng kể thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, là yếu tố then chốt để thu hút các nhà đầu tư FDI đang chịu áp lực tiến độ sản xuất toàn cầu.

Nâng cấp tiêu chuẩn hạ tầng

Một thay đổi mang tính cấu trúc khác của chu kỳ này là sự xuất hiện của các tiêu chuẩn mới đối với khu công nghiệp, đặc biệt là mô hình khu công nghiệp xanh.

Thị trường BĐS KCN Việt Nam đang ở thời điểm thuận lợi bởi sự phục hồi của dòng vốn FDI và quá trình nâng cấp tiêu chuẩn hạ tầng

Bà Nga phân tích nếu trước đây yếu tố môi trường chỉ mang tính định hướng, thì trong giai đoạn 2026-2027 đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt trong chuỗi cung ứng bán dẫn và trung tâm dữ liệu, đặt ra các tiêu chuẩn nghiêm ngặt liên quan đến năng lượng tái tạo và quản trị bền vững, tiêu biểu là các cam kết theo sáng kiến RE100 (cam kết sử dụng 100% điện năng từ nguồn năng lượng tái tạo) và khung tiêu chuẩn ESG. Điều này buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp hạ tầng theo hướng tích hợp năng lượng sạch và dịch vụ hỗ trợ toàn diện.

Điển hình như Tổng công ty Viglacera - CTCP (VGC), khi doanh nghiệp này ký kết biên bản ghi nhớ cho thuê 37 ha với POSCO tại KCN Sông Công 2. Thương vụ này phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển của dòng vốn FDI về các khu công nghiệp có hạ tầng hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Đồng thời, Luật Đầu tư 2026 với các cải cách thủ tục hành chính đã góp phần rút ngắn thời gian cấp phép, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực triển khai và hỗ trợ pháp lý tốt duy trì sức cạnh tranh. Một số doanh nghiệp niêm yết đang nổi lên như những đại diện tiêu biểu cho từng chiến lược phát triển.

Cụ thể, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cho thấy sự trở lại mạnh mẽ với danh mục 5 dự án trọng điểm, bao gồm Tràng Duệ 3, Lộc Giang, Kim Thành 2, Phú Bình và Quế Võ 1 mở rộng. Tính đến cuối quý I/2026, tổng diện tích các biên bản ghi nhớ (MOU) mà KBC ký kết đạt 148ha, tập trung chủ yếu tại Quế Võ 1 mở rộng, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tràng Duệ 3. Bên cạnh đó, chiến lược phát triển bất động sản dân cư tại dự án Tràng Cát theo mô hình bán buôn với kế hoạch chuyển nhượng khoảng 10ha mỗi năm trong giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng sẽ tạo ra dòng tiền đột biến.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) nổi bật với lợi thế quỹ đất hơn 950 ha có mức độ sẵn sàng khai thác cao nhờ tỷ lệ đền bù gần như hoàn tất. Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn của doanh nghiệp này được hưởng lợi trực tiếp từ Sân bay Long Thành, dự kiến đi vào hoạt động cuối năm 2026, qua đó thu hút nhiều khách thuê lớn như Transmex, CJ (Hàn Quốc) hay Samtec. Không chỉ có lợi thế về quỹ đất, SIP còn sở hữu nền tảng tài chính vững chắc với thu nhập tài chính chiếm 30-36% tổng lợi nhuận, đóng vai trò như một “lá chắn” trước biến động thị trường. Chính sách cổ tức ở mức 40% (tương đương 4.000 đồng/cổ phiếu) cũng là điểm tựa quan trọng cho nhà đầu tư dài hạn.

Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) đại diện cho hai hướng đi khác nhau nhưng đều có tiềm năng tăng trưởng. Trong đó, IDC được hỗ trợ bởi các khu công nghiệp mới như Vinh Quang và Tân Phước 1, cùng với kế hoạch chuyển sàn niêm yết sang HSX vào cuối năm 2026. Còn GVR tận dụng lợi thế từ việc chuyển đổi khoảng 2.000 ha đất cao su tại Đồng Nai và Bình Dương sang phát triển khu công nghiệp. Trong bối cảnh giá cao su duy trì ở mức cao do nguồn cung hạn chế và nhu cầu công nghiệp gia tăng, GVR hưởng lợi kép từ cả hoạt động kinh doanh cốt lõi và quá trình chuyển đổi đất.

“Từ góc độ đầu tư, các cổ phiếu BĐS KCN có thể được phân thành hai nhóm chính. Nhóm tăng trưởng, tiêu biểu là KBC, phù hợp với nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao, kỳ vọng vào sự bùng nổ của các hợp đồng thuê mới và tiến độ triển khai dự án nhanh. Ngược lại, nhóm giá trị như SIP phù hợp với chiến lược đầu tư an toàn, nhờ dòng tiền ổn định và chính sách cổ tức hấp dẫn.

Tuy vậy, nhà đầu tư cần lưu ý một số rủi ro có thể ảnh hưởng đến triển vọng ngành, bao gồm biến động giá năng lượng do xung đột địa chính trị tại Trung Đông và tình trạng thiếu hụt vật liệu san lấp, đặc biệt tại khu vực phía Nam, có thể làm chậm tiến độ bàn giao đất”, bà Nguyễn Thị Thuý Nga khuyến nghị.

Thị trường BĐS KCN Việt Nam đang ở thời điểm thuận lợi bởi sự phục hồi của dòng vốn FDI và quá trình nâng cấp tiêu chuẩn hạ tầng. Trong chu kỳ mới này, các yếu tố như thời gian triển khai dự án và tiêu chuẩn phát triển xanh sẽ trở thành thước đo chính cho năng lực cạnh tranh. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, khả năng triển khai nhanh và hệ sinh thái hỗ trợ sản xuất toàn diện sẽ là những nhân tố dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2026-2027.