Bất thường thuế bất động sản

Tuần vừa rồi, bên cạnh sự kiện “nóng” liên quan đến dịch bệnh virus corona đang lây lan ra toàn cầu, câu chuyện về thuế bất động sản cũng được chúng tôi bàn luận nhiều.

Chị bạn tôi, người đã kiếm lời ngót nghét vài chục tỉ đồng trong cơn sốt đất mấy năm vừa qua, tỏ ra khá lo lắng khi hay tin một vị luật sư nổi tiếng và những người liên quan tiếp tục bị kết án trong phiên tòa phúc thẩm về tội trốn thuế khi giao dịch bất động sản 4 năm trước. Đây là lần đầu tiên ở Việt nam xử tội trốn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản ghi giá thấp hơn giao dịch.

Những lo lắng của chị bạn cũng là điều dễ hiểu khi mới đây Chi Cục thuế quận 10 đã chuyển hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tầng 29 Toà tháp Jasmine 1 thuộc dự án HaDo Centrosa Garden cho công an điều tra.

Theo đó, người chủ căn hộ ở đây chỉ bán căn hộ với giá 1 tỉ đồng, trong khi giá mua vào từ chủ đầu tư là gần 5 tỉ đồng. Là một người “lướt sóng” bất động sản, chị bạn tôi cũng như bao nhiều người khác chắc cũng đã có lần mua hoặc bán nhà “giá rẻ” hơn thị trường trên các hợp đồng.

Đem câu chuyện này chia sẻ cùng bạn bè, chị bạn tôi cũng mong được tư vấn thêm vì trong nhóm chúng tôi có nhiều anh em làm việc trong các lĩnh vực khác nhau. Một bạn là nhà báo cho rằng trường hợp bị xử như vị luật sư kia thật ra là chuyện khá hy hữu.

Là một nhà báo trong lĩnh vực bất động sản, anh cũng khá am hiểu luật và bối cảnh chính trị. Do đó khả năng một nhà đầu tư nhỏ lẻ như chị bạn tôi bị “hồi tố” là điều gần như bằng không. Mặc dù mới đây, Tổng Cục thuế cũng có chỉ đạo các cơ quan thuế cả nước xem xét giá kê khai tính thuế trong giao dịch bất động sản, nhưng tình trạng giao dịch bất động sản hai giá vẫn sẽ còn phổ biến.

Đồng ý với quan điểm này, một anh bạn trong nhóm chúng tôi là luật sư cho rằng, trong bối cảnh hiện nay cơ sở để xác định “trốn thuế” trong giao dịch bất động sản vẫn chưa rõ ràng.

Theo quy định hiện hành, cơ sở để xác định đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ dựa trên giá giao dịch trên hợp đồng, nếu mức giá đó cao hơn giá theo quy định nhà nước. Trong trường hợp mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá theo quy định thì cơ quan thuế xác định giá trị giao dịch bất động sản đóng thuế trên khung bảng giá quy định của Nhà nước.

Như vậy, để thu được mức thuế cao nhất thì cơ quan nhà nước đã “tính toán” đến chuyện người mua bán bất động sản có thể khai mức giá thấp hơn giá thực tế.

Câu chuyện này khiến tôi nhớ lại, trong một lần đến phòng công chứng, tôi đã chứng kiến số tiền ghi trên hợp đồng giao dịch chỉ bằng 20% giá trị giao dịch thực tế. Hỏi một vài người quen biết ở đây, họ cho biết giao dịch bất động sản ghi hai giá là khá phổ biến, mặc dù việc ghi hai giá tiềm ẩn rủi ro khi xảy ra tranh chấp, hay không may bị lừa đảo thì người mua sẽ bị thiệt lớn. Việc kiện tụng để đòi bồi thường hay lấy lại số tiền mua thực của mình sẽ khó khăn hơn.

Đem nghịch lý này hỏi các bạn trong nhóm, chị bạn tôi cho biết, là người lướt sóng nhiều khi chị cũng không quan tâm nhiều đến thuế. Sau khi mua đất, chị thường giao cho môi giới của mình bán lại bất động sản đó thu về số tiền “net”. Việc ký hợp đồng, giá bán trên hợp đồng là do môi giới thỏa thuận với người mua, thậm chí việc đóng thuế bao nhiêu môi giới và người mua cũng làm hộ chị.

Anh bạn là nhà kinh tế trong nhóm thì cho rằng, mọi chuyện đều có nguyên nhân sâu xa của nó. Trên thực tế, trường hợp lừa đảo phải kiện tụng là khá nhỏ trong hàng trăm nghìn giao dịch bất động sản.

Giá bất động sản theo quy định nhà nước và giá giao dịch thực tế có thể chênh lệch hàng chục lần. Do đó, cả người mua và người bán đều có động cơ “né thuế” vì lợi ích mang lại tính trung bình so với rủi ro cao hơn rất nhiều.

Anh bạn nhà báo cũng đồng tình với quan điểm đó, cho biết trên thực tế “rủi ro” bị phạt hay xử lý hình sự là khá thấp, bởi như vậy sẽ “động chạm” rất lớn đến toàn xã hội và kể cả những người có chức có quyền.

Anh bạn luật sư nhận định, việc điều tra xét xử tội trốn thuế giao dịch bất động sản rất phức tạp. Ngoài Bộ luật tố tụng hình sự 2015, Bộ luật hình sự 2015/2017 còn phải áp dụng các luật thuế (Luật quản lý thuế, Luật thuế thu nhập cá nhân và rất nhiều văn bản thi hành), Luật Giám định Tư pháp, Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Quốc tịch, Luật Luật sư, Luật Tố cáo, Bộ Luật dân sự. Do đó khả năng để “mở ra” một vụ trốn thuế khác là không nhiều.

Những ý kiến đó làm tôi miên man suy nghĩ tại sao người giao dịch bất động sản không tự nguyện đóng thuế cho Nhà nước và ảnh hưởng của nó ra sao với nền kinh tế? Nghĩ đến đây tôi nhớ lại những tranh luận của chúng tôi cách đây hơn 10 năm khi đang học tại Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright về việc lợi hại khi người dân ít “né thuế”.

Có ý kiến cho rằng người dân “né thuế” là do bên cạnh “lợi ích” của chính họ thì còn do họ còn cảm nhận sự bất công khi tình trạng tham nhũng, lãng phí trong chi tiêu ngân sách quá lớn.

Dưới góc độ kinh tế, việc “né thuế” để đóng ít hơn nhiều khi còn có lợi cho nền kinh tế hơn vì nguồn lực rơi vào tay tư nhân được sử dụng hiệu quả hơn là nhà nước. Dưới góc độ đạo đức, có lẽ phần lớn người mua bán nhà cũng không quá “áy náy” vì nói dối khá phổ biến trong xã hội ta.

Vậy trong thời gian sắp tới, Chính phủ có thể thu được nhiều thuế thu nhập giao dịch bất động sản hơn không? Tôi cho rằng có thể tăng nhưng không đáng kể. Khi nào Việt Nam vẫn còn chính sách hai giá (giá nhà nước và giá thị trường), khi nào Việt Nam còn sử dụng lãng phí, tham nhũng nhiều thì việc mua bán bất động sản hai giá sẽ vẫn diễn ra.