Những ‘cái bẫy’ trong Văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thời gian qua, không ít trường hợp Chủ đầu tư vi phạm Thỏa thuận mua bán căn hộ chung cư, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư) đối với khách hàng. Phổ biến nhất là trường hợp tiến độ xây dựng dự án không đúng như cam kết (do Chủ đầu tư gặp khó khăn về mặt tài chính, dự án chưa đảm bảo các yêu cầu về pháp lý…).

Đối với trường hợp này, Chủ đầu tư thường thuyết phục khách hàng tiếp tục đồng hành, chia sẻ khó khăn cùng công ty, đưa ra những lời hứa hẹn tương đối hấp dẫn. Tuy nhiên, một số khách hàng đã mất niềm tin vào Chủ đầu tư nên yêu cầu thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trước áp lực từ phía khách hàng nên Chủ đầu tư đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chấp nhận hoàn trả lại tiền và mức tiền phạt vi phạm hợp đồng nhằm ‘hạ nhiệt’ khách hàng.

Lúc này, khách hàng tưởng chừng quyền lợi của mình đã được bảo đảm nên chủ quan và dễ rơi vào ‘cái bẫy’ mà Chủ đầu tư cài sẵn trong Văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (thường được gọi là Văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư).

Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh)

Chủ đầu tư thường đưa vào Văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư điều khoản “Ngoại trừ các quyền được quy định rõ ràng trong Thỏa thuận này, Bên B (bên mua) sẽ không còn bất kỳ quyền và lợi ích nào theo Hợp đồng mua bán căn hộ số ... ngày... kể từ ngày Thỏa thuận này có hiệu lực”.

Thoạt đầu, nhiều người sẽ thấy điều khoản này là bình thường nên ký ngay vào Văn bản thỏa thuận; bên mua cứ nghĩ đơn giản rằng trong Văn bản thỏa thuận đã nói rõ số tiền mà Chủ đầu tư (bên A) phải hoàn trả, số tiền phạt vi phạm hợp đồng cho bên B (bên mua) nên an tâm, nếu Chủ đầu tư không thực hiện đúng sẽ kiện ra Tòa án thì phần thắng cũng thuộc về mình.

Tuy nhiên, nếu bên mua ký vào Văn bản thỏa thuận này thì đồng nghĩa với việc đã sập vào ‘cái bẫy’ mà Chủ đầu tư đưa ra. Cụ thể như sau:

- Thứ nhất, bên mua không còn bất kỳ quyền và lợi ích nào theo Hợp đồng mua bán căn hộ nhưng phía Chủ đầu tư thì chưa thanh toán tiền cho bên mua (rõ ràng điều khoản này là bất lợi cho bên mua).

- Thứ hai, nếu Chủ đầu tư không thanh toán tiền cho bên mua đúng cam kết trong Văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì bên mua có quyền khởi kiện ra Tòa án; giả sử Tòa án phán quyết bên mua thắng kiện nhưng Chủ đầu tư bị phá sản, không còn tài sản để trả nợ cho bên mua thì bên mua coi như mất trắng số tiền nêu trên (vì đây không phải là tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chỉ là tranh chấp về số tiền nợ đến hạn mà Chủ đầu tư không thanh toán đúng hạn cho bên mua).

Do đó, trong Văn bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải bỏ điều khoản bất lợi đó và thay bằng điều khoản mới bảo đảm rằng “Bên B (bên mua) vẫn còn quyền và lợi ích hợp pháp theo Hợp đồng mua bán căn hộ số … ngày cho đến khi Bên A (Chủ đầu tư) thanh toán đầy đủ tiền cho Bên B theo Văn bản thỏa thuận này”.

Với việc điều chỉnh lại điều khoản trong Văn bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như trên sẽ hạn chế rủi ro cho khách hàng (bên mua); trong trường hợp Chủ đầu tư chậm hoàn trả tiền theo Văn bản thỏa thuận, chuyển nhượng dự án chung cư cho bên thứ ba thì quyền lợi của khách hàng đối với căn hộ đã mua theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn được bảo đảm.

Ngoài điều khoản mang tính cài ‘bẫy’ khách hàng nêu trên, một số Chủ đầu tư kém tử tế còn đưa vào Văn bản thỏa thuận thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nghĩa vụ thanh toán tiền cho khách hàng (bên B) thuộc về bên thứ ba, nếu bên thứ ba này là không có thật sẽ dẫn đến rủi ro cho bên mua; cũng như nhiều điều khoản bất lợi khác.

Theo tôi, trước khi ký vào Văn bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì khách hàng cần phải đọc kỹ lưỡng để tránh những ‘cái bẫy’ mà Chủ đầu tư đã cài sẵn; nếu không nắm rõ quy định pháp luật về vấn đề này thì có thể nhờ luật sư, người am hiểu pháp luật đi cùng để hỗ trợ nhằm hạn chế tối đa thiệt hại.