Siết chặt tín dụng vào bất động sản, thị trường 2020 sẽ ra sao?

Cụ thể, theo Thông tư 22 mà NHNN vừa ban hành, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, NHNN còn tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Theo số liệu của NHNN đến hết quý III, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,4% so với cuối năm ngoái. Đáng lưu ý, thống kê cụ thể từng phân khúc tín dụng cho thấy đến tháng 8, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng tăng tới 14,58% so với cuối năm ngoái và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương khoảng 1,48 triệu tỷ đồng.

Hiện nay, các khoản cho vay trung và dài hạn phần lớn trong lĩnh vực bất động sản. Quy định này giúp kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng.

Doanh nghiệp bất động sản khó khăn

Theo các chuyên gia BĐS, việc siết nguồn vốn tín dụng sẽ khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản năm 2020 và một số năm tới gặp khó khăn. Trong đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ Thông tư 22 vì những đối tượng này vẫn dựa vào dòng vốn hệ thống ngân hàng khá nhiều.

Trước đó cuối năm 2014, NHNN đã ban hành thông tư 36 về hạn chế tín dụng vào bất động sản. Từ đó đến nay NHNN cũng đã nhiều lần phải điều chỉnh lộ trình này. Điều này khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vốn đã khó khăn lại càng khó khăn hơn. Điều này được thể hiện rõ qua việc thời gian qua đã có nhiều doanh nghiệp phải phát hành trái phiếu để huy động vốn.

Không ảnh hưởng quá tiêu cực đến thị trường

Hiện tại, 2 đối tượng chính chuyên đi vay để phát triển hay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại, đó là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và là người mua nhà.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, trong Thông tư 22 có quy định rõ hệ số rủi ro đối với các khoản khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng thì hệ số rủi ro chỉ 50%. Do đó, người vay mua nhà để ở không bị ảnh hưởng.

Hiện nay, vốn vào doanh nghiệp bất động sản từ 3 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Khi hầu bao của các ngân hàng dành cho bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chủ động chuyển hướng mạnh mẽ để tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh khác như chứng khoán, trái phiếu hay liên doanh liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài.

Kiểm soát và thanh lọc thị trường bất động sản

Các chuyên gia nhận định cách kiểm soát này được cho là thuận theo xu thế chung của thị trường bất động sản thế giới cũng như phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Đây là giai đoạn thị trường Việt Nam tăng trưởng mạnh, thu hút sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Song, vì không đủ tiềm lực tài chính, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vay vốn để chào bán nhưng trên thực tế không đủ năng lực bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Nhìn ở một khía cạnh khác, giới chuyên môn cho rằng, động thái siết vốn của các ngân hàng sẽ giúp thanh lọc khỏi thị trường những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém. Tuy nhiên, việc siết vốn trên có thể làm giảm nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian tới.

Nhìn chung, mục tiêu cuối cùng của việc siết chặt tín dụng vào bất động sản là vừa giúp thị trường sàng lọc đi những dự án kém chất lượng, vừa đảm bảo được nguồn khách hàng mua ở thật, giúp thị trường hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn. Do đó, nếu không nâng tầm thương hiệu, không có chiến lược và không tạo lập các dòng tiền mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ rất khó để tồn tại nếu không tự mình thay đổi thói quen, thay đổi cách làm để phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2020 và những năm tiếp theo.

Minh Nhật – Hoàng Sang

CAFELAND TV