Những điểm nghẽn của thị trường căn hộ TP HCM

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, trong 9 tháng đầu năm nay, thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án, chấp thuận đầu tư 12 dự án mới và không công nhận chủ đầu tư dự án nào. Các số liệu này đều sụt giảm nghiêm trọng so với năm 2018.

Trong số này, có 11.830 căn hộ chung cư được chấp thuận đầu tư và 10.085 căn hộ đã hoàn thành so với 37.442 căn hộ được chấp thuận đầu tư và 32.167 căn đã hoàn thành của cả năm ngoái.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (Horea), thị trường 9 tháng đầu năm nay tiếp tục xu hướng sụt giảm. Trong đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền hay nhà ở xã hội rất khan hiếm trên thị trường.

Nói về sự chững lại của thị trường bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng tại TP HCM, các chuyên gia đều thống nhất rằng, nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất chính là ảnh hưởng từ quá trình siết chặt các thủ tục liên quan đến giao đất và cấp phép xây dựng dự án mới.

Trước đó, câu chuyện vừa bán vừa “chạy” giấy phép là thực tế không xa lạ với phần lớn các dự án chung cư trên thị trường. Bằng chứng là không ít dự án mở bán hoặc lách luật huy động vốn bằng cách nhận đặt chỗ mua căn hộ - trước khi hoàn thành móng cọc, nhiều dự án xây dựng xong phần thô vẫn chưa được giao đất, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hậu quả là trong gần 3 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc ngừng triển khai. Thống kê của Horea cho thấy, từ u 7/3/2017 đến nay đã có 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được phê duyệt trước đây. Đến tháng 3/2019, cơ quan quản lý đã tuyên bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất đến nay nhiều dự án vẫn chưa thể hoạt động bình thường.

Điểm nghẽn thứ hai, theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Thành viên Hội đồng Khoa học Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng là do chính sách siết chặt tín dụng đổ vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng). Điều này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

"Các ngân hàng cổ phần, dưới sự chỉ đạo của ngân hàng nhà nước đã thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chững lại. Nhóm người mua này đa phần hướng đến nhu cầu ở thật, nhưng lại gặp phải nguồn cung hạn chế. Gần như các dự án ở phân khúc vừa phải và trung – cao không có hàng mới trên thị trường. Sản phẩm cao cấp không đại diện cho thị trường".

Điểm nghẽn thứ 3, theo ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng giám đốc Công ty Savista là, tâm lý người mua hiện nay cũng có xu hướng phòng thủ, thận trọng hơn sau thực tế nhiều dự án bị đỉnh chỉnh triển khai.

"Trong giai đoạn vừa qua chúng ta cũng chứng kiến rất nhiều dự án đất nền bị vướng pháp lý và các nhà đầu tư cũng bị thiệt hại rất nhiều. Do đó, sự mua bán đã chững lại và người ta cũng sẽ cẩn trọng khi lựa chọn dự án"

Là một trong những ngành có tỷ trọng đóng góp lớn vào kinh tế chung, sự chững lại của thị trường bất động sản đã kéo theo sự suy giảm của hàng loạt các ngành nghề liên quan , đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Số liệu thống kê của TP HCM cho thấy thu từ tiền sử dụng đất dự án trong 9 tháng qua chỉ đạt 9.861 tỷ đồng, chưa bằng một nửa so với năm 2018 và hơn 1/3 so với cả năm 2017.

"Bất động sản là một trong những ngành có tỷ trọng đóng góp lớn vào kinh tế chung. Việc sụt giảm trước hết sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản, thứ hai là các doanh nghiệp dịch vụ hỗ trợ như xây dựng, thiết kế, môi giới. Điều này vô hình trung sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến ngân sách. Kế đến là ngân hàng sẽ sụt giảm rất nhiều khoản tín dụng cho bất động sản, đặc biệt là tín dụng cho người mua. Đây là điều thị trường đang phải đối diện"

Theo đại diện CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP HCM khó có thể phục hồi trong ngày một ngày hai. Dù nhà nước cũng đã có những chủ trương tháo gỡ nhưng sẽ còn chờ một thời gian trước khi có những nghị định và thông tư hướng dẫn liên quan.

Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng, bất động sản tạm thời “đứng hình” cũng có những yếu tố mang ý nghĩa tích cực về mặt thị trường. Ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, số dự án mới mở bán tuy có chậm hơn giai đoạn trước, nhưng phần lớn đều được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi mở bán. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn, tránh lặp lại những bài học dẫn đến việc phải đình chỉ các dự án như trước đó.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia khuyến cáo người mua nên cân nhắc kỹ hơn các yếu tố liên quan đến pháp lý và mức giá trước khi quyết định xuống tiền một dự án.

"Trước khi quyết định đầu tư dự án, chúng ta phải xác định là mua để ở hay mua để đầu tư. Với người mua để đầu tư, chúng ta phải xác định là rất khó để đạt được biên độ lợi nhuận như kỳ vọng. Còn nếu mua để ở thì quan trọng là thấy giá cả phù hợp".

Ngoài ra, chuyên gia cũng khuyến cáo người mua có thể cân nhắc sang các loại hình bất động sản khác, ở các khu vực ngoại thành TP HCM. Trong đó, các dự án đất nền ở các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai đang được đánh giá có mức sinh lợi tốt.

CAFELAND TV