Việc phát triển khu đô thị “nóng” đã bộc lộ một số những tồn tại, đặc biệt là thiếu gắn kết cả không gian kiến trúc và hạ tầng với khu vực dân cư lân cận.

Đây là thực trạng cần giải quyết, nếu không các đô thị mới sẽ giống như những ốc đảo, việc quy hoạch thiếu tính tổng thể, hài hòa.

Thiếu khớp nối

Sau những trận mưa lớn, tình cảnh những khu đô thị nằm hai bên đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Ðông), Ðại lộ Thăng Long (huyện Hoài Ðức) bị cô lập với các tuyến đường chung quanh, bởi nước ngập sâu các lối ra vào không còn là chuyện lạ với người dân Thủ đô. Hay tại địa bàn phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, nơi có gần 80 tòa nhà chung cư với mật độ dày đặc, các tuyến giao thông xung quanh luôn trong tình trạng quá tải, ùn tắc. Tình trạng nhiều khu đô thị được cho là cao cấp tại quận Bắc Từ Liêm nhưng sau khi đưa vào sử dụng cư dân không có đường đi cũng đã từng xảy ra.

Theo TS. KTS Nguyễn Tất Thắng - Viện Kiến trúc Quốc gia, tại các khu đô thị tái định cư, nhà ở xã hội còn trầm trọng hơn, hầu như thiếu công trình công cộng, trang thiết bị tiện ích đô thị. Cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật tại các khu dân cư đô thị chưa đồng bộ, mạng lưới giao thông trong và ngoài đô thị chưa phát triển, gây trở ngại cho các mối liên thông giữa đô thị với vùng lân cận…

Một góc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính tại Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, GS. TS. KTS Đỗ Hậu phân tích, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do phần lớn đồ án quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới chủ yếu chỉ được nghiên cứu và thực hiện trong phạm vi ranh giới dự án (được giao đất), mà thiếu sự cập nhật, trao đổi thông tin với những không gian lân cận, nhất là với quy hoạch hạ tầng chung nên dẫn đến sự thiếu gắn kết giữa hai không gian.

Thể hiện trước tiên là thiếu kết nối giao thông giữa khu đô thị mới và làng xóm đô thị hóa như không có sự ổn định của hoạt động đi lại, thiếu bổ sung điểm giao thông tĩnh, các giao cắt không hợp lý. Đó còn là tình trạng tương phản về kiến trúc và công trình xây dựng, kéo theo cảnh quan tại khu vực giáp ranh giữa khu đô thị mới, làng xóm đô thị hóa thiếu thẩm mỹ. Trong nhiều khu vực giáp ranh không có tuyến giao thông phân cách mà được xây dựng các dãy nhà quay lưng, áp sát với khu dân cư làng xóm hiện có nhằm tận dụng quỹ đất được giao cho xây dựng đô thị mới, tạo ra môi trường xây dựng lộn xộn.

Cùng quan điểm, KTS Hoàng Minh Hải - Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, một tồn tại lớn trong công tác quy hoạch các khu đô thị mới hiện nay đó là việc thiếu cơ sở khoa học trong tổ chức không gian khu ở và dự báo nhu cầu phát triển. Các khu đô thị mới được quy hoạch chủ yếu theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng tối thiểu bắt buộc và ý đồ thương mại của các chủ đầu tư, thiếu nghiên cứu khoa học bài bản về một “Mô hình quy hoạch tiểu khu ở” phù hợp với yêu cầu và thực tiễn phát triển của Thủ đô. Điều này dẫn đến tình trạng mật độ sử dụng rất cao trong khi thiếu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo, chất lượng môi trường ở hạn chế, thiếu kết nối với hệ thống hạ tầng giao thông công cộng.

Cần có quy hoạch kết nối

Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, phát triển các khu đô thị, nhà cao tầng là xu thế tất yếu để xây dựng thành phố hiện đại, đô thị thông minh. Hà Nội đang đi theo xu hướng phát triển này, nhưng vấn đề là phát triển các khu đô thị, khu nhà ở cao tầng cần được kiểm soát. Lúc này rất cần đặt ra các tiêu chí trong phát triển khu đô thị mới về “xanh”, “thông minh”, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Đồng thời, cần có những giải pháp nhằm giảm tác động tiêu cực tới đời sống nông dân tại các làng xóm đô thị hóa, tới môi trường đô thị, cũng như nảy sinh nhiều vấn đề trong quy hoạch và quản lý sử dụng đất đai.

Đại diện Sở QH - KT Hà Nội cho biết, theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, khi thực hiện các dự án phát triển đô thị mới, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Nghị định cũng nêu rõ: Bảo đảm kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, thực tế, không ít chủ đầu tư chỉ lo xây dựng nhà ở để bán, nên đã “lờ” trách nhiệm.

Bàn giải pháp khắc phục những tồn tại về sự thiếu khớp nối tại các khu đô thị hiện nay, KTS Trần Huy Ánh - Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, khi vẽ các dự án đô thị mới khu vực ven đô toàn thấy vẽ ruộng, tức là phần đất sẽ biến thành tổ hợp nhà ở mà không bao giờ thấy vẽ khu vực dân cư đang sinh sống lâu đời ở đó. Do đó, giải pháp bền vững là phải có quy hoạch kết nối không gian công cộng từ trong làng với các khu đô thị mới. Không gian làng và không gian công cộng của khu đô thị mới vốn xây trên đất làng sẽ tạo nên một cơ thể thống nhất. “Nếu dân cư khu đô thị mới cũng vào làng để dự lễ hội truyền thống, dự hội làng sẽ gắn kết với nhau thành một bộ phận, tích hợp lại. Điều này làm cho mối quan hệ cộng đồng chặt chẽ hơn, bền vững hơn” - KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh.

Về yếu tố kỹ thuật, TS. KTS Lê Xuân Hùng - trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đề xuất một số giải pháp, đó là cần cơ cấu phân bố chức năng tại khu vực giáp ranh, thực hiện bổ sung nhóm chức năng hoàn chỉnh cấu trúc đô thị là một số công trình hạ tầng xã hội: Cây xanh, sân chơi… ở quy mô cấp khu vực; đồng thời thêm nhóm chức năng tạo động lực phát triển gồm: Thương mại dịch vụ, nhà ở hỗn hợp, các tuyến đường giao thông được thiết lập bổ trợ. Giải pháp tổ chức mạng lưới kết nối giao thông theo cấu trúc khép kín và liên hoàn, đa dạng hóa các cấp độ đường giao thông, mở rộng cải tạo ngõ, đường nhánh tiếp cận tới tuyến trục chính cũng rất cần được tính đến.

Bên cạnh đó, có thể áp dụng giải pháp kiểm soát kiến trúc công trình, thiết lập chuyển tiếp về chiều cao xây dựng, thiết kế hợp khối và tách khối công trình xây dựng. Tổ chức không gian mở có tính gắn kết, chia sẻ nhiều hoạt động như điểm dừng đỗ xe, vui chơi, tập luyện thể thao...

"Các khu đô thị muốn phát triển tốt cần giải quyết tốt bài toán kết nối với dân cư hiện hữu, đây cũng là một trong những yếu tố giúp tăng giá trị khu đô thị. Cảnh quan sẽ tạo nên sức hấp thu của sản phẩm bất động sản. Việc định hướng xây dựng khu đô thị gắn liền hạ tầng và cảnh quan, xem trọng sự kết nối giữa thiên nhiên và con người sẽ đem lại nhiều giá trị bền vững lâu dài cho chủ đầu tư và những người dân sống trong đó." - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Ecopark Vũ Mai Phong

Thùy Anh (Kinh tế & Đô thị)
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
  • Định giá đất khu vực Hà Nội

Đường Giá đất
Tham gia cộng đồng môi giới Việt Nam
CafeLand.vn là trang thông tin đầu tư bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.