Vụ đổi chủ KĐT Mỹ Hưng-Cienco 5: 'Cách làm của TP. Hà Nội là chưa chuẩn và cần phải xem xét lại'

Ông Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Thái Bình Dương

Như VietnamFinance đã thông tin, ngày 25/11/2020, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 5269/QĐ-UBND về điều chỉnh Quyết định số 3128 ngày 30/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) về việc thu hồi và giao cho Công ty cổ phần Cienco 5 Land hơn 182 ha đất để thực hiện dự án khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco 5.

Quyết định 5269 của UBND TP. Hà Nội đã điều chỉnh nội dung quan trọng nhất của Quyết định số 3128 là chủ thể được giao đất. Theo đó, UBND TP. Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất trong Quyết định số 3128 từ Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP.

Với việc sửa nội dung quyết định trên, chủ sử dụng đất là Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 bỗng nhiên “mất trắng” hơn 182ha đất được giao cách đây 12 năm.

Theo tìm hiểu, năm 2008, UBND tỉnh Hà Tây (nay là UBND TP. Hà Nội) đã ký hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT) thực hiện dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây dài 41,5km với Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (gọi là bên B).

Trong đó, Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5 là nhà đầu tư còn Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 là doanh nghiệp dự án. Để hoàn vốn làm đường, UBND tỉnh Hà Tây đã giao cho bên B ba khu đất để làm dự án bất động sản gồm các dự án khu đô thị Thanh Hà A, B và khu đô thị mới Mỹ Hưng. Trong đó dự án khu đô thị mới Mỹ Hưng có diện tích hơn 182ha.

Trước chủ đề đang được dư luận đặc biệt quan tâm, ông Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Thái Bình Dương, Trưởng phòng pháp luật lao động, an sinh xã hội và tổng hợp, Vụ pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp đã có cuộc trao đổi với báo chí để hiểu rõ hơn về vụ việc.

Dự án khu đô thị mới Mỹ Hưng có diện tích hơn 182ha.

- Thưa ông, hiện nay có hai thuật ngữ khiến người dân và ngay cả các công chức nhà nước nhầm lẫn, đó là thuật ngữ “nhà đầu tư” và thuật ngữ “chủ đầu tư” được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Là cơ quan tham gia xây dựng nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư, ông có thể giải thích kỹ hơn về hai thuật ngữ này?

Thực tế khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư không phải là người dân nhầm mà ngay cả những người xây dựng pháp luật hoặc luật sư, thậm chí là những chuyên gia pháp lý nhiều lúc còn nhầm lẫn. Khái niệm nhà đầu tư có thiểu một cách đơn giản là các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp tham gia một hay nhiều vụ đầu tư với các hình thức khác nhau.

Còn nếu đối chiếu theo Luật Đầu tư, tại Khoản 18, Điều 3 lại định nghĩa rất rõ: “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Nếu ở một số văn bản pháp luật chuyên ngành, ví dụ như khái niệm nhà đầu tư theo Luật Chứng khoán thì định nghĩa: “Nhà đầu tư là những người tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán”.

Nếu đối chiếu theo văn bản quy phạm pháp luật đối với những dự án như trên, chúng ta phải đối chiếu vào Luật Xây dựng được ban hành năm 2014 và sửa đổi, bổ sung năm 2020 sắp có hiệu lực, khái niệm chủ đầu tư được định nghĩa như sau: “Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Chủ đầu tư do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án hoặc khi phê duyệt dự án”.

Như vậy, tùy thuộc nguồn vốn sử dụng cho dự án, chủ đầu tư được xác định cụ thể:

Thứ nhất, đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng.

Thứ hai, đối với dự án sử dụng vốn vay, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân vay vốn để đầu tư xây dựng.

Thứ ba, đối với dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác công tư, chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thỏa thuận thành lập theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, dự án không thuộc đối tượng quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 7 Luật xây dựng năm 2014 do tổ chức, cá nhân sở hữu vốn làm chủ đầu tư.

- Lấy ví dụ là các nhà đầu tư cá nhân bỏ vốn để đầu tư thông qua doanh nghiệp dự án BT, vậy nhà nước giao đất cho các nhà đầu tư cá nhân hay giao đất cho doanh nghiệp dự án mà họ góp vốn thành lập?

Thực ra, đối với dự án BT, do thời điểm đấy vì nhu cầu thực tiễn nên sinh ra những văn bản quy phạm luật điều chỉnh và đương nhiên để thực hiện dự án đầu tư phải thành lập doanh nghiệp dự án. Khi thành lập doanh nghiệp dự án, về nguyên tắc khi giao đất là phải giao cho doanh nghiệp dự án. Nếu giao cho cá nhân là không đúng quy định pháp luật.

Còn xét về bản chất, về mặt pháp lý, tại sao có những hợp đồng BT? Đó là vì nếu thông qua hợp đồng BT mà giao lại cho cá nhân không phải doanh nghiệp dự án thì không thể thực hiện được, bởi một cá nhân có thể đầu tư rất nhiều dự án, ký hàng loạt hợp đồng đầu tư, thành lập ra rất nhiều doanh nghiệp… không đúng với bản chất của quyết định pháp luật thời điểm đó.

Chính vì vậy, việc thành lập pháp nhân thì pháp nhân đấy sẽ chịu trách nhiệm. Còn việc pháp nhân đó huy động vốn từ cá nhân đấy hay những tổ chức khác, kể cả không phải là cá nhân thì pháp nhân đấy là đơn vị được nhận giao đất theo đúng quy định pháp luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật và thực hiện dự án sau này.

Theo quan điểm cá nhân của tôi, trong trường hợp này phải giao đất cho pháp nhân.

UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao đất cho doanh nghiệp dự án là địa ốc Cienco 5 hoàn toàn đúng quy định của pháp luật

- Năm 2017, doanh nghiệp dự án và nhà đầu tư thỏa thuận để nhà đầu tư trực tiếp thực hiện dự án BT và dự án hoàn vốn, Sở Tư pháp có ý kiến cho rằng thỏa thuận này làm thay đổi nội dung Hợp đồng BT nên phải ký phụ lục hợp đồng BT để thỏa thuận này có giá trị pháp lý. Ông nhận xét như thế nào về ý kiến của Sở Tư pháp TP. Hà Nội?

Theo cá nhân của tôi thì ý kiến của Sở Tư Pháp TP. Hà Nội là có căn cứ pháp lý.

Thứ nhất, xuất phát từ khái niệm và bản chất của hợp đồng BT là hợp đồng xây dựng chuyển giao, là ký giữa cơ quan quản nhà nước và nhà đầu tư để thực hiện xây dựng một công trình hạ tầng đổi đất của nhà nước, sau khi xây dựng xong thì sẽ bàn giao cho nhà nước.

Khi các bên ký với nhau một hợp đồng BT để đề nghị phê duyệt dự án, đến lúc có thay đổi hợp đồng BT đấy thì đương nhiên các bên phải ký hợp đồng phụ lục, vì nếu không ký phụ lục sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi giữa các bên.

Năm 2008, các bên đại diện là Tổng công ty công trình giao thông 5 và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (gọi là bên B) ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước. Hai doanh nghiệp trong dự án này đều có quyền và nghĩa vụ được quy định rõ trong hợp đồng BT ký trước đây. Không chỉ hợp đồng BT giữa bên B ký với cơ quan quản lý nhà nước mà giữa 2 doanh nghiệp có những ràng buộc cam kết về quyền, nghĩa vụ khi tham gia dự án này.

Đương nhiên khi có những thay đổi sẽ bắt buộc phải ký phụ lục mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp phái giữa hai bên. Đây không phải chỉ là quyền lợi giữa hai doanh nghiệp mà sau đấy còn là các cổ đông, nhà đầu tư đầu tư vào những doanh nghiệp đấy.

Chúng ta biết có những doanh nghiệp có thể chỉ có một vài nhà đầu tư lớn, nhưng có những doanh nghiệp lên đến hàng nghìn cổ đông. Nếu chúng ta không làm rõ trách nhiệm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các cổ đông, ảnh hưởng lớn đến an ninh trật tự xã hội.

Chính vì thế khi có thay đổi, bắt buộc phải có phụ lục.

Chúng ta không chỉ căn cứ vào Luật Đất đai, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng, Luật bảo vệ môi trường hay Luật Doanh nghiệp để nói về cái phụ lục này mà quan trọng nhất, mấu chốt nhất chính là căn cứ vào bản chất của hợp đồng.

Khi thay đổi bản chất hợp đồng phải có một phụ lục để thỏa thuận lại. Phụ lục đấy phải có giá trị tương đương như hợp đồng mà các bên đã ký.

- Khi chưa ký phụ lục Hợp đồng BT về việc chuyển giao quyền thực hiện dự án từ doanh nghiệp dự án sang nhà đầu tư nhưng UBND TP. Hà Nội đã “sửa” quyết định giao đất. Việc làm này là có căn cứ, đúng pháp luật hay không, thưa ông?

Để khẳng định quyết định UBND TP. Hà Nội năm 2020 sửa quyết định trước đây đúng hay sai, phải căn cứ vào hồ sơ.

Qua xem xét, tôi thấy hồ sơ có nhiều vấn đề. Thứ nhất, đối tượng liên quan trong hồ sơ chính là Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 - đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp của quyết định.

Về nguyên tắc, khi cơ quan quản lý nhà nước có những quyết định hành chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp những đối tượng đấy, cụ thể trong trường hợp này là địa ốc Cienco 5 thì UBND TP. Hà Nội phải làm việc, trao đổi thỏa thuận trước và đề nghị địa ốc Cienco 5 cung cấp hồ sơ để chứng minh, đồng thời đề nghị cả Tổng công ty công trình giao thông 5 cung cấp hồ sơ. Sau khi trao đổi với doanh nghiệp, UBND TP. Hà Nội mới nên đưa ra quyết định.

Tôi nghĩ đúng hay sai ở đây chưa bàn nhưng UBND TP. Hà Nội phải xem xét lại cách làm.

Về mặt nội dung có thể đúng và có thể sai do nhận thức, do cung cấp hồ sơ chưa đủ nhưng nếu cách làm sai nên xem xét lại quyết định.

Do đó, trong trường hợp này chưa thể khẳng định là quyết định của Hà Nội đúng hay sai nhưng tôi khẳng định là cách làm chưa chuẩn và cần phải xem xét lại. Còn khi đã ra quyết định rồi, UBND TP. Hà Nội phải đối thoại với doanh nghiệp bị ảnh hưởng và cần phải trao đổi rõ các căn cứ pháp lý ra quyết định điều chỉnh như thế nào.

Trong trường hợp doanh nghiệp thấy quyết định đấy là sai, họ có quyền nại lên cấp trên của Hà Nội có chuyên môn là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nếu Bộ khẳng định quyết định của TP. Hà Nội là sai, UBND TP. Hà Nội cần thu hồi quyết định. Nếu Bộ vẫn khẳng định quyết định của UBND TP. Hà Nội là đúng, doanh nghiệp có quyền khởi kiện ra tòa hánh chính để hủy.

Tòa sẽ là đơn vị có quyết định cuối cùng sơ thẩm, phúc thẩm, khẳng định là quyết định của UBND TP. Hà Nội là đúng hay sai.

- Việc sửa đổi quyết định hành chính này có thể gây thiệt hại cho Tập đoàn Mường Thanh – công ty mẹ của Công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5, theo Luật Trách nhiệm bồi thường nhà nước, bên bị thiệt hại có thể đòi bồi thường hay không, thưa ông?

Ở đây, chưa có căn cứ pháp lý, hồ sơ rõ ràng để khẳng định việc sửa đổi quyết định hành chính của UBND TP. Hà Nội là đúng hay sai mà phải do cơ quan có thẩm quyền. Khi không đồng ý với quyết định của cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp có quyền khiếu nại quyết định hành chính, khởi kiện vụ án hành chính.

Trường hợp có căn cứ khẳng định sai, cơ quan, tổ chức gây thiệt hại cho doanh nghiệp phải bồi thường theo Điều 2 Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước quy định: “Cá nhân, tổ chức bị thiệt hại về vật chất, thiệt hại về tinh thần do người thi hành công vụ gây ra thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường của nhà nước được quy định tại Luật này”.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là cần có giải pháp cho các bên, vì không có giải pháp các bên đều thiệt hại, nhiều nhất là địa ốc Cienco 5. Cơ quan nhà nước cũng có trách nhiệm nhất định theo quy định của pháp luật khi có quyết định khiến nhà đầu tư, dư luận phản ứng rất mạnh.

Theo đó, UBND TP. Hà Nội cần trao đổi, đối thoại với nhà đầu tư, với các cổ đông, với những người có liên quan để làm rõ vấn đề đúng sai để phán xét quyết định đúng sai.

Giải pháp đầu tiên là xử lý tranh chấp giữa 2 bên (giữa Tổng công ty công trình giao thông 5 và địa ốc Cienco 5). Được biết 2 bên đã ngồi lại trao đổi, thương thảo nhưng không đạt kết quả. Như vậy, 2 bên có quyền khởi kiện ra toà.

Thứ hai là xem xét mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước với bên B của hợp đồng BT. Nếu không được, doanh nghiệp có quyền khởi kiện.