Vinam Land: Áp lực trả lãi trái phiếu đặt cược vào “kỳ vọng” dự án Khu du lịch sinh thái Núi Thơm (Phú Yên)

Một góc Khu du lịch sinh thái Núi Thơm đã hoàn thành giai đoạn 1

Theo báo cáo, trong năm tài chính kết thúc vào ngày 31/12/2024, Vinam Land ghi nhận khoản lỗ trước thuế và sau thuế đều ở mức 118,78 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lỗ hơn 200 tỷ đồng của kỳ trước. Đây được xem là một tín hiệu tích cực, cho thấy công ty đang nỗ lực cải thiện hiệu quả hoạt động kinh doanh trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Về tình hình vốn chủ sở hữu, đến cuối năm 2024, Vinam Land đạt 201,27 tỷ đồng, giảm so với mức 401,31 tỷ đồng của kỳ trước. Nguyên nhân chính đến từ khoản lỗ lũy kế sau thuế chưa phân phối lên tới 318,72 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức 118,69 tỷ đồng của năm trước.

Đáng chú ý, hệ số dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trên vốn chủ sở hữu của Vinam Land đã giảm từ 7 lần xuống còn 3,74 lần, cho thấy công ty đang từng bước giảm áp lực nợ và hướng tới cơ cấu tài chính bền vững hơn.

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024 của Công ty Cổ phần Vinam Land là khoản vay từ đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo lộ trình, kỳ thanh toán lãi đầu tiên sẽ rơi vào tháng 12/2025. Tuy nhiên, khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính này phụ thuộc lớn vào nguồn lợi nhuận chuyển về từ dự án Khu du lịch sinh thái Núi Thơm (Phú Yên) – do Công ty Cổ phần Sao Phương Bắc Phú Yên, chủ đầu tư dự án, đảm trách.

Đáng lưu ý, tính đến thời điểm phát hành báo cáo kiểm toán, Giai đoạn 2 của dự án Núi Thơm vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng. Dù vậy, Ban Giám đốc Vinam Land vẫn thể hiện sự tự tin cao độ, khẳng định doanh nghiệp sẽ đảm bảo đủ dòng tiền để thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Trên cơ sở đó, báo cáo tài chính hợp nhất tiếp tục được lập trên giả định hoạt động liên tục, đồng thời Ban lãnh đạo nhấn mạnh không có kế hoạch thu hẹp quy mô kinh doanh, cũng như không tồn tại yếu tố nào làm ảnh hưởng đến khả năng duy trì hoạt động trong thời gian tới.

Dự án Khu du lịch sinh thái Núi Thơm – một trong những dự án du lịch trọng điểm tại Phú Yên – được UBND tỉnh Phú Yên phê duyệt chủ trương đầu tư lần đầu vào ngày 23/12/2015. Sau đó, dự án đã trải qua hai lần điều chỉnh, lần lượt vào ngày 7/12/2021 và 28/1/2022, nhằm cập nhật định hướng quy hoạch và cơ cấu nhà đầu tư.

Trước đó, ngày 18/2/2021, UBND tỉnh đã trao quyết định chủ trương đầu tư cho Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Du lịch Sao Việt để triển khai Dự án Khu du lịch sinh thái Sao Việt. Tuy nhiên, dự án này sau đó được tách thành ba dự án độc lập gồm: Khu du lịch sinh thái Núi Thơm (xã An Phú, TP Tuy Hòa), Khu du lịch biển Sao Mai (xã An Phú, TP Tuy Hòa), Khu du lịch biển Bãi Xép (xã An Chấn, huyện Tuy An).

UBND tỉnh Phú Yên cũng đã phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái Núi Thơm. Theo quyết định mới, tổng mức đầu tư dự án được nâng lên hơn 2.200 tỷ đồng nhằm triển khai giai đoạn 2, với mục tiêu hoàn thiện và đưa vào hoạt động vào quý IV/2025.

Dự án có tổng diện tích sử dụng đất khoảng 42 ha, chia làm hai giai đoạn phát triển. Giai đoạn 1 đã hoàn thiện phần lớn các hạng mục, gồm 35 căn biệt thự cao cấp (86 phòng), khu dịch vụ du lịch với quảng trường, nhà đón tiếp, hai nhà hàng, trung tâm hội nghị quốc tế sức chứa 1.000 người, nhà câu lạc bộ tổ chức trò chơi có thưởng (sức chứa 100 người), chợ đặc sản và hàng thủ công mỹ nghệ, khu thể thao (tennis, cầu lông, bóng chuyền), khu karaoke, bể bơi, quầy bar cà phê và khu spa. Giai đoạn này đã tiêu tốn khoảng 86,27 tỷ đồng.

Giai đoạn 2 sẽ là bước mở rộng lớn với việc đầu tư xây dựng 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng, 30 căn nhà gỗ, một khách sạn quy mô khoảng 400 phòng, khu bãi đỗ xe và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Dự kiến tổng vốn đầu tư riêng cho giai đoạn này lên đến 2.120 tỷ đồng.

Dự án Khu du lịch sinh thái Núi Thơm được định hướng trở thành điểm đến nghỉ dưỡng, sinh thái cao cấp tại Phú Yên. Dự án kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội địa phương, tạo việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu ngân sách, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch của tỉnh Phú Yên và thành phố Tuy Hòa.

Vinam Land được thành lập vào tháng 5/2018 với tên gọi ban đầu là Công ty Cổ phần Chuẩn bị Làm nhà, trụ sở đặt tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Thời điểm thành lập, doanh nghiệp đăng ký hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kiến trúc và tư vấn kỹ thuật.

Bước ngoặt lớn diễn ra vào ngày 08/04/2023 khi công ty chuyển trụ sở đăng ký kinh doanh từ Hà Nội vào thôn Phú Quý, xã An Chấn, huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên – nơi sau này cũng là địa chỉ được sử dụng trong báo cáo phát hành trái phiếu.

Ngày 20/04, doanh nghiệp chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Vinam Land, đồng thời đăng ký ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản.

Công ty Cổ phần Vinam Land, một cái tên còn khá mới mẻ trên thị trường bất động sản Việt Nam, đã thu hút sự chú ý khi phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 1.500 tỷ đồng vào tháng 6/2023.

Ngày 23/6/2023, Vinam Land phát hành 15.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị 1.500 tỷ đồng, kỳ hạn 72 tháng, lãi suất 14%/năm, đáo hạn vào ngày 23/6/2029. Lô trái phiếu này được thu xếp bởi CTCP Chứng khoán Dầu khí (PSI) và có tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp giữa Vinam Land và thành viên góp vốn tại Công ty TNHH IEXPO, với giá trị tài sản đảm bảo ước tính khoảng 2.167 tỷ đồng theo chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH Thẩm định giá Bắc Việt.

Mặc dù huy động được lượng vốn lớn, nhưng kết quả kinh doanh của Vinam Land lại không mấy khả quan. Năm 2023, công ty báo lỗ gần 120 tỷ đồng, trong khi năm trước đó lãi hơn 108 triệu đồng. Tổng nợ phải trả tăng vọt lên 1.609 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần vốn chủ sở hữu.

Vinam Land hiện chưa công bố rõ ràng về các dự án bất động sản cụ thể mà công ty đang triển khai hoặc đầu tư. Tuy nhiên, công ty đã ký kết hợp tác phân phối dự án La Pura, một khu căn hộ cao tầng với tổng quy mô hơn 44.000m², gồm 8 block, cung cấp gần 5.000 sản phẩm đa dạng. Dự án hiện đã thi công đến tầng 12 ở một số block, tiến độ đạt hơn 50%, dự kiến bàn giao vào năm 2026.