Việt Nam không đứng ngoài xu thế chậm lại của bất động sản toàn cầu

Bước sang 2023, nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.

Mối tương quan với bất động sản toàn cầu

Năm 2022 là một năm khó khăn đối với nền kinh tế toàn cầu và Việt Nam không đứng ngoài xu hướng này với bối cảnh lãi suất tăng cao. Bên cạnh đó, nhu cầu sản xuất tại Việt Nam của thị trường có xu hướng giảm, nhất là đơn hàng từ các doanh nghiệp đến từ Mỹ và châu Âu.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, hiện có nhiều thay đổi đang diễn ra gây tác động lên thị trường bất động sản như thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm khoảng 30% giá trị. Đây có thể nói là thời gian khó khăn của các doanh nghiệp niêm yết.

Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills, nếu nhìn vào từng bất động sản có thể thấy rõ sự tăng trưởng mạnh mẽ ở nhiều phân khúc trong năm qua.

Ví dụ, đối với nhóm đất công nghiệp, ghi nhận mức tăng 30-40% về giá tại các địa phương như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bắc Giang, Hưng Yên... nhờ sự quan tâm của các nhà đầu tư đến từ khắp nơi trên thế giới.

Đối với phân khúc nhà ở tại TP.HCM, số liệu của Savills Việt Nam ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân.

Nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2,500 căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây. Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng.

Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Kỳ vọng gì sau quá trình thanh lọc?

Các vấn đề liên quan đến trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Song, vị chuyên gia của Savills cho rằng cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này, cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Do đó, ông cho rằng đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.

“Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn”, ông Troy Griffiths nhận định.

Theo vị này, nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn.

Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn.

Một vấn đề lớn đối với các chủ đầu tư không có kế hoạch phát triển dài hạn hay dự án trong tương lai. Đó là khi không thể phát triển dự án mới, các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh.

Tuy nhiên, theo ông Troy Griffiths , điểm tích cực cần chú ý trong năm vừa qua là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo rất mạnh mẽ. Điều này cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các tỉnh lân cận khác ngoài các đô thị lớn.

Theo ông Troy Griffiths, chúng ta đã thấy quá trình này đối với TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai hay với Hà Nội là Hưng Yên, Bắc Giang… Vì vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới.

Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. Nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.

Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Đưa ra lời khuyên đối với các nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia Savills cho rằng sáu tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định.

“Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường”, ông Troy Griffiths khuyên.

Theo ông Troy Griffiths, tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá tiền đồng ổn định so với các loại tiền tệ khác. Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro thì nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn.

“Nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế rất tốt”, ông Troy Griffiths nhận định.