Văn phòng cho thuê, ế 10 năm chưa hết

Những văn phòng bỏ trống

Từng một thời hoàng kim kinh doanh "béo bở", khi giá cho thuê thuộc diện cao ngất ngưởng, còn các công ty quản lý và kinh doanh văn phòng cho thuê chỉ có lãi và lãi lớn mà không có lỗ thì nay phân khúc văn phòng cho thuê đã chứng kiến sự tụt dốc thê thảm.

Phân khúc này đã thực sự "ngấm đòn" khi rơi vào tình trạng ế ẩm chưa từng có, tỷ lệ phòng trống đang là cơn ác mộng khi từ văn phòng mặt phố cho đến văn phòng cao ốc đều "dài cổ" chờ khách thuê.

Khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm đang có nguồn văn phòng cho thuê nhiều nhất. Mặt đường Phạm Hùng, một đơn vị tiếp thị đang treo biển cho thuê văn phòng dự án Apex Tower. Tòa nhà này gồm 21 tầng văn phòng. Toàn bộ tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 40.000 m2 trong đó diện tích cho thuê khoảng 26.000 m2.

Trong khi đó, khu vực này nhiều dự án văn phòng đã đi vào sử dụng cách đây nhiều năm như CEO Towers, Vinconex 9 hay Keangnam Towers vẫn chưa thể lấp đầy.

Văn phòng cho thuê chưa có dấu hiệu chạm đáy. (Ảnh: D.A)

Bán kính từ tòa nhà này vài km, nhiều tòa nhà văn phòng khác cũng đang treo biển cho thuê, khu vực Mỹ Đình là hai dự án lớn FLC Landmark và Crown Plaza. Đầu đường Xuân Thủy, dự án Indochina Plaza mới đi vào hoạt động với khoảng 14.000m2. Một số dự án chuẩn bị hoàn thành cũng đang chào thuê như PVI Tower mặt đường Trần Thái Tông với 25 tầng văn phòng, cách đó không xa dự án Star Tower cung cấp hơn 7.000m2 diện tích văn phòng cho thuê.

Một số tòa nhà trên chỉ là điển hình của những dự án lớn, chưa tính tới các tòa nhà văn phòng nhỏ hay tòa nhà tư nhân đầu tư xây dựng cho thuê văn phòng. Không khó tìm thấy những tòa nhà lớn hoặc mặt bằng có treo bảng hiệu "cho thuê mặt bằng hoặc nhà nguyên căn" cùng với số điện thoại liên lạc.

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tăng mạnh trong vài năm trở lại đây, nhiều tòa nhà cao ốc văn phòng được mọc lên, năm 2008 số lượng cao ốc văn phòng hạng A và hạng B là 36 tòa nhưng đến nay con số này đã tăng lên 65 tòa chỉ trong vòng 5 năm. Tính đến quý 3 năm nay, thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà, trong đó 26 văn phòng hạng A, 49 tòa hạng B và 59 tòa hạng C với tổng cung lên tới hơn 1 triệu m2.

Năm 2013, thị trường sẽ đón nhận khoảng 18 tòa nhà hạng A, B đi vào hoạt động. Tòa nhà Cornerstone dự kiến hoàn thành vào năm 2013 với 21.000 m2, EVN Twin Tower với 45.261 m2. Dự án Lotte Hà Nội sẽ cung cấp 43.835 m2, dự kiến hoàn thành vào năm 2014.

10 năm mới tiêu thụ hết

Nguồn cung văn phòng cho thuê mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng. Vì thế tỷ lệ trống văn phòng hiện nay tăng lên rõ rệt, dư thừa ngày càng nhiều sẽ là một áp lực lớn lên giá thuê trong thời gian tới.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, tỷ lệ trống văn phòng tăng lên nhanh chóng, đặc biệt vào cuối năm 2011 khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động. Năm 2008 lượng cung diện tích văn phòng còn trống khoảng 5000m2 nhưng con số này đến quý 3/2012 là 175.000m2.

Mức giá chào thuê văn phòng hạng A và B trong những năm qua luôn có xu hướng giảm sau từng quý. Hiện giá chào thuê văn phòng hạng A còn từ 23 - 42 USD/m2/ tháng tùy vào từng khu vực, trong khi đó năm 2008 giá thuê văn phòng hạng A đạt tới 55 USD/m2/tháng là mức giá cao nhất khu vực Đông Nam Á. Tương tự hạng B, năm 2008 đạt 30- 40 USD mỗi m2 một tháng thì năm nay xuống còn 18-27 USD, giảm tới 35% so với mức đỉnh.

Nguồn cung dự báo sẽ tiếp tục tăng (Ảnh: D.A)

Nhận định về thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, nhiều đơn vị tiếp thị ngoại vẫn tỏ ra bi quan. Theo Cushman & Wakefield, dự báo cầu trong năm 2013 sẽ tăng không đáng kể so với năm 2012. Trong 3 năm tới, tổng cung văn phòng dự báo sẽ gấp đôi mức hiện tại. Bởi thế, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn là một thị trường mà quyền lực thuộc về khách thuê.

Savills Việt Nam cũng dự báo, sang năm tới, nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14%. Giá thuê sẽ giảm khoảng 3% so với năm 2012.

Tthị trường văn phòng Hà Nội trong một vài quý tới vẫn tiếp tục xu hướng giảm, nguồn cung lớn đặc biệt là khu phía Tây sẽ tạo nên áp lực giảm giá thuê.

Nguồn cung át cầu của văn phòng cho thuê là hậu quả của một thời phát triển nóng một cách tự phát, không có quy hoạch. Các chủ đầu tư đổ xô đầu xây dựng các tòa nhà bất chấp nguồn cầu hạn chế. Khi kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải tìm cách cắt giảm chi phí bằng cách tìm thuê văn phòng ở khu xa trung tâm, hoặc tìm những khu văn phòng giá rẻ. Bên cạnh đó, hàng nghìn doanh nghiệp phá sản đóng cửa ngừng hoạt động cũng như một "sợi dây siết chặt cổ" khiến cho văn phòng cho thuê càng bê bết.

Gánh nặng cho các chủ đầu tư tòa nhà ngày càng lớn, không giảm giá thì khách hàng sẽ bỏ đi; nếu giảm giá các đơn vị này sẽ phải chịu thiệt hại về lợi nhuận cũng như phải gánh một khoản chi phí lớn để duy trì hoạt động của tòa nhà. Không chỉ các khu văn phòng mới, mà cả các tòa nhà cũ, đã phủ kín khách cũng bắt đầu phải giảm giá cho thuê.

Bài học này khiến cho không ít "ông lớn" phải thay đổi mục đích sử dụng đất của các dự án văn phòng sang các hạng mục khác như căn hộ dịch vụ hay căn hộ để bán nhằm tăng tính thanh khoản của dự án.

Văn phòng Hà Nội đang có nguy cơ dư thừa về nguồn cung lớn trong những năm tới. Diện tích thực thuê khoảng 100.000m2 sàn mỗi năm, từ nay đến 2015 khoảng 1 triệu m2 sàn văn phòng tăng thêm, nên cần phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết lượng cung văn phòng này.