TS. Cấn Văn Lực: Lãi suất đã bước sang cuộc chơi mới

Những con số biết nói

Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 9/1 tại Hà Nội, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng năm 2025 đánh dấu bước chuyển đáng chú ý của thị trường, không chỉ ở góc độ giao dịch mà còn ở vai trò đối với tăng trưởng kinh tế vĩ mô. Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, lĩnh vực xây dựng tăng tới 9,62% trong năm 2025, cao hơn mức tăng trưởng GDP chung của cả nước là 8,02%. Riêng GDP của lĩnh vực bất động sản đạt mức tăng 4,63%, cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.

Đáng chú ý hơn, đầu tư kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi xây dựng đóng góp tới 6,13%. Đây là những con số “biết nói”, phản ánh vai trò lan tỏa của bất động sản đối với nhiều ngành nghề liên quan, từ vật liệu xây dựng, tài chính - ngân hàng cho tới lao động và tiêu dùng.

Tuy vậy, ông Lực cũng thẳng thắn lưu ý rằng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa tương xứng với tốc độ phục hồi, do chi phí vốn cao, áp lực pháp lý và sức mua chưa thực sự mạnh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng của huy động vốn.

Một tín hiệu khác cho thấy niềm tin thị trường đang dần quay trở lại là số lượng doanh nghiệp mới. Năm 2025 ghi nhận khoảng 2.700 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 27% so với năm trước - mức tăng hiếm hoi sau nhiều năm thị trường gần như “đóng băng” về số lượng doanh nghiệp gia nhập.

Ở góc độ thể chế, TS. Cấn Văn Lực đánh giá cao giai đoạn tháo gỡ chính sách mạnh mẽ chưa từng có cho thị trường bất động sản. Hàng loạt nghị quyết của Quốc hội như Nghị quyết 170, 171 đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Đặc biệt, Nghị định 357/2025/NĐ-CP ban hành cuối năm 2025 về định danh nhà, đất được ông coi là một bước ngoặt quan trọng. Theo quy định này, mỗi thửa đất, mỗi căn nhà sẽ được gắn một mã định danh điện tử, tương tự như căn cước công dân, nhằm tăng tính minh bạch, hợp pháp và phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai.

“Đây là nền móng quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh hơn, giảm tranh chấp, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao chất lượng thông tin cho cả người mua lẫn nhà quản lý”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Tuy nhiên, khi chuyển sang câu chuyện vốn, bức tranh trở nên phức tạp hơn. Theo TS. Cấn Văn Lực, năm 2025, bất động sản không hề thiếu vốn nếu nhìn trên tổng thể. Tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống là 18,5%. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24%, còn cho vay mua và sửa nhà tăng 14-15%.

>> Xem thêm các thông tin về tình hình lãi suất

Vấn đề nằm ở chỗ, tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng của huy động vốn. Năm 2025, tiền gửi toàn hệ thống chỉ tăng khoảng 14,5%. Chênh lệch này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản, nhất là trong bối cảnh dòng tiền cạnh tranh gay gắt với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản và tài sản số.

“Chính sự lệch pha giữa tín dụng và huy động đang tạo ra một mặt bằng lãi suất mới. Đây không phải hiện tượng ngắn hạn mà là xu hướng mang tính cấu trúc”, TS. Cấn Văn Lực phân tích. Ông cũng lưu ý rằng bất động sản hiện không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước, và khó có thể kỳ vọng lãi suất quay về mức thấp như những năm 2020-2021.

Ông Lực cho rằng, doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước, và khó có thể kỳ vọng lãi suất quay về mức thấp như những năm 2020-2021.

Dù vậy, tín dụng ngân hàng không phải là kênh vốn duy nhất. Năm 2025, vốn FDI vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI đăng ký, với giải ngân gần 2 tỷ USD. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự phục hồi rõ nét, với giá trị phát hành khoảng 123.500 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024. Theo TS. Cấn Văn Lực, những con số này cho thấy thị trường không thiếu tiền, nhưng cần được điều tiết hợp lý để tránh tình trạng tăng trưởng nóng cục bộ.

Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển

Trước bối cảnh mới, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển. Việc đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc 10-15 dự án trong khi dòng tiền có hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường biến động. Ông cho rằng doanh nghiệp cần bám sát chính sách, chủ động dự báo lãi suất, chi phí và sức cầu, thay vì trông chờ vào các chu kỳ “bơm tiền” như trước đây.

Về cơ cấu sản phẩm, vị chuyên gia nhấn mạnh sự lệch pha cung - cầu vẫn là bài toán lớn. Phân khúc cao cấp cần được cân nhắc thận trọng, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Cuối cùng, ông cho rằng giá bất động sản đã hình thành mặt bằng mới trong 2-3 năm qua và khó giảm sâu. Do đó, việc điều tiết thị trường cần dựa trên ba trụ cột: tăng nguồn cung phù hợp, sử dụng chính sách tài khóa (thuế - phí) linh hoạt và điều hành chính sách tiền tệ thận trọng.

“Thách thức lớn nhất hiện nay là tìm được điểm cân bằng: kiểm soát rủi ro nhưng không làm thị trường suy giảm quá mức, bởi bất động sản vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.