Trung Quốc và nỗi ám ảnh từ “bóng ma” bất động sản Nhật Bản

“Bóng ma” về một cuộc khủng hoảng bất động sản thổi bùng lên trở thành một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn diện ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang rất rõ ràng. Sự lao dốc của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến việc bán đất, một nguồn thu chính, theo Natixis Corporate and Investment Banking.

Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế về khu vực châu Á - Thái Bình Dương của ngân hàng đầu tư Pháp Natixis cho biết: “Ai cũng biết rằng nếu bạn định giá quá thấp, điều đó sẽ dẫn đến lạm phát giá bất động sản. Điều đó đã xảy ra ở Nhật Bản và đó là những gì có thể xảy ra ở Trung Quốc, do Trung Quốc đang phải chịu áp lực giảm phát vì nhiều lý do. Một là suy thoái, hai là bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Đối với tôi, có vẻ như giá bất động sản Trung Quốc sẽ cần phải điều chỉnh về mặt cấu trúc”.

Bong bóng bất động sản tại Nhật Bản

Trong những năm 1980, với việc người Nhật tiết kiệm quá mức và chính sách tiền tệ dễ dàng, người dân đã liên tục mua nhà đất. Điều này dẫn đến một bong bóng bất động sản lớn trong những năm 1990, khi các nhà đầu tư suy đoán rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Theo Natixis, bong bóng bất động sản đã dẫn đến “thập kỷ mất mát” của Nhật Bản khi tăng trưởng kinh tế bị đình trệ.

Trong trường hợp của Trung Quốc, mức nợ cao của các nhà phát triển bất động sản đã được đẩy lên bởi chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Bắc Kinh, một tập hợp các yêu cầu nhằm hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính của các tập đoàn bất động sản. Không thể vay thêm, China Evergrande Group cùng nhiều nhà phát triển khác đã không thể thanh toán được các khoản nợ vay trái phiếu, qua đó dẫn đến việc phá sản.

Theo ngân hàng Nhật Bản Nomura, các nhà phát triển Trung Quốc đã nợ 5.000 tỷ USD, tính đến quý II/2021. Vấn đề của ngành bất động sản là nó có thể tạo ra một vòng luẩn quẩn cho nền kinh tế, vì lĩnh vực này chiếm hơn 1/5 tổng vốn đầu tư vào tài sản cố định. Đầu tư vào tài sản cố định ở Trung Quốc đã giảm mạnh xuống khoảng 5% trong tháng 7.

Trong khi đó, việc bán đất, cũng đóng góp khoảng 1/5 vào doanh thu của chính phủ Trung Quốc, có khả năng bị ảnh hưởng bởi sự lao dốc của thị trường bất động sản vì các nhà phát triển khó có thể mua được đất trong thời kỳ suy thoái và nguồn vốn eo hẹp.

Sự khác biệt giữa bất động sản Trung Quốc và Nhật Bản

Năm ngoái, Cathie Wood, người sáng lập công ty quản lý đầu tư Ark Investment Management, đã cảnh báo rằng bong bóng bất động sản của Trung Quốc có thể vỡ như những gì từng diễn ra ở Nhật Bản trong những năm 1990 và kêu gọi Bắc Kinh giảm bớt việc cho vay quá mức trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, một số nhà phân tích đã chỉ ra những điểm khác biệt lớn. Ví dụ, Bắc Kinh giám sát thị trường nhà ở một cách nghiêm ngặt so với Tokyo do các biện pháp kiểm soát chặt chẽ.

“Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các ngành công nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn trong nền kinh tế Trung Quốc. Nếu vấn đề nợ bất động sản ngày càng trầm trọng và không thuyên giảm, nó có thể tạo ra những tác động đáng kể lên nền kinh tế”, Sing Tien Foo, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản và Đô thị tại Đại học Quốc gia Singapore cho biết.

Ông Sing chia sẻ chính phủ Trung Quốc có thể sẽ can thiệp để ổn định thị trường tài chính nhằm ngăn chặn và tránh vỡ bong bóng bất động sản như những gì từng diễn ra ở Nhật Bản.

Để ngăn chặn sự bất ổn trong lĩnh vực tài chính, Trung Quốc đang bơm 320 tỷ nhân dân tệ (46,2 tỷ USD) vào hệ thống ngân hàng trong năm nay. Một phần trong khoản này là tiền thu được từ các đợt chào bán trái phiếu cơ sở hạ tầng của chính quyền địa phương đã được chuyển hướng tới các ngân hàng.

Ngoài ra, không giống như ở Nhật Bản, nơi bong bóng bất động sản được “nuôi dưỡng” bởi đầu cơ, nhu cầu về nhà ở ở Trung Quốc "vẫn mạnh", theo Martin Wong, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn về Trung Quốc tại công ty bất động sản Knight Frank.

“Chúng tôi không thấy bong bóng bất động sản ở Trung Quốc vì nhu cầu của người dùng cuối vẫn cao. Bất kỳ sự suy giảm nào về nhu cầu chủ yếu là do sự cản trở trong ngắn hạn trong việc mua niềm tin liên quan đến vấn đề nợ hiện tại và tăng trưởng kinh tế", ông Wong nói.

Kohei Iwahara, chuyên gia kinh tế cấp cao về Nhật Bản và Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết Trung Quốc cũng có thể vẫn tránh đi vào con đường dẫn đến bong bóng bất động sản và kinh tế trì trệ của Nhật Bản vì Bắc Kinh có nhiều công cụ hơn để ngăn chặn hơn.

“So với Nhật Bản vào cuối những năm 1990, Trung Quốc đã thiết lập các chính sách bảo mật vĩ mô tốt hơn. Trung Quốc cũng có các công cụ để kiểm soát nguồn cung của thị trường bất động sản. Bản chất là Trung Quốc có nhiều nguồn lực hơn trong tay nhà nước, có thể huy động để tác động đến cung và cầu. Tuy nhiên, các động thái này không “miễn phí” vì chúng vẫn có thể gây tốn kém cho toàn xã hội”, ông Kohei Iwahara cho biết.