Trong rủi có may

Cho đến giờ đây, nguồn cung ở các phân khúc căn hộ, văn phòng và bán lẻ vẫn có tốc độ tăng trưởng ấn tượng, tính cả thời điểm trước và sau khủng hoảng giai đoạn 2008 - 2009. Tuy nhiên, về góc độ kinh doanh thì kết quả hoàn toàn ngược lại. Suy giảm chắc chắn là điều không ai muốn, nhưng như ông bà ta có nói "trong cái rủi có cái may".

Những cái may nhờ khủng hoảng

Phải nói rằng, nếu không có đợt suy thoái này, giá nhà sẽ tiếp tục tăng với tốc độ khủng khiếp. Đây là điều may đối với người mua nhà. Bởi, mức tăng giá trung bình hàng năm của căn hộ từ năm 2002-2009 là 43%. Nếu vẫn giữ tốc độ tăng như vậy, giá căn hộ có thể sẽ chạm ngưỡng 100 -120 triệu đồng/m2 vào năm 2012 và 2013. Tính ra, để sở hữu một căn hộ 75m2, người mua cần có khoảng 8 tỷ đồng. Đây là mức giá tương đương với các nước phát triển như Anh hay Úc, trong khi đó, thu nhập của người Việt Nam trong những năm phát triển tốt nhất vừa qua, như năm 2007 thì cũng chỉ mới vừa thoát khỏi nhóm những nước nghèo nhất cần viện trợ, chuyển sang nước có thu nhập trung bình. Quả thực, đợt suy thoái này là một điều may mắn, nếu không thì chúng ta, mà đúng hơn là con cái chúng ta, sẽ khó lòng mua được nhà, dù là loại căn hộ khiêm tốn nhất.

Một điều may hơn nữa, lần đầu tiên xảy ra trong lịch sử hiện đại ở Việt Nam, đó là việc người mua nhà xác định được quyền lợi thay vì chỉ có nghĩa vụ. Người mua nhà tự giác làm đơn tố cáo bản thân mình và người bán nhà là họ đã vi phạm pháp luật, sử dụng tiền đô la trong giao dịch mua bán, để hủy hợp đồng đã có. Người mua nhà lần đầu tiên đình công phản đối phí dịch vụ quản lý nhà ở, đề nghị được thực hiện đúng quy định pháp luật. Và cũng có lẽ lần đầu tiên người mua nhà hiểu rằng, không cần phải xếp hàng để ký vào bất cứ bản thỏa thuận hay góp vốn nào đó mà họ thực ra có thể chọn lựa loại căn hộ, diện tích, công năng trước khi ký kết hợp đồng mua nhà.

Để giải quyết vấn đề nhà ở, khi giá nhà cao như các nước phát triển, các chuyên gia và cả người làm chính sách, đã nhắc đến giải pháp phát triển nhà ở cho thuê hơn là bán nhà cho đại bộ phận dân chúng, với lý luận rằng, thuê nhà mới là lối sống hiện đại ở các nước phát triển. Thật là may khi chúng ta vẫn còn có thể mua và thực sự sở hữu một ngôi nhà thay vì đi thuê. May hơn nữa khi nhìn từ góc độ tiêu cực, đó là hiện có nhiều con số nợ xấu. Bất động sản không phải vô can trong chuyện này, thậm chí còn là nguyên nhân chính. Nhưng giả sử, tất cả các dự án đều đã được triển khai, do thị trường tiếp tục tăng trưởng như giai đoạn 2006 - 2009, thì số căn hộ tồn đọng, khi xảy ra khủng hoảng đã có thể gấp 3-5 con số nêu trên. Đến lúc đó thì thật khó có thể dự đoán được con số nợ xấu thực sự là bao nhiêu.

Một điều may nữa, đối với chủ đầu tư, đó là nếu không có sự điều chỉnh thị trường lần này, nếu tất cả các dự án xây dựng đã phê duyệt thì chủ đầu tư sẽ tìm nguồn vốn ở đâu, kể cả khi thị trường đang tăng trưởng như trước năm 2009. Theo số liệu mới công bố gần đây, trong cuộc họp ngày 15/10/2012 của Bộ Xây dựng với các doanh nghiệp bất động sản, có khoảng 20.000 ha đất giao cho các dự án, nhưng không phải tất cả đã được thực hiện và bộ này đã gợi ý bốn nhóm giải pháp để trì hoãn triển khai các dự án nêu trên.

Ở góc độ quy hoạch đô thị, nếu các dự án đã phê duyệt mà được triển khai theo như cách từ trước tới nay vẫn làm (xây dựng các sản phẩm thương mại trước để bán, như nhà thấp tầng, căn hộ, văn phòng, rồi mới phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông, hồ điều hòa) thì chắc lúc đó lũ lụt như Hà Nội năm 2009 và tắc đường như Bangkok, Jakarta… sẽ xuất hiện thường xuyên. Chưa khi nào quy hoạch đô thị lại nhận được đề nghị điều chỉnh nhiều như lúc này. Nhiều dự án đã được điều chỉnh công năng hay tạm dừng để xác định lại công năng phù hợp. Có dự án tự nguyện giảm số tầng xây dựng, thay đổi công năng từ văn phòng sang căn hộ, tập trung vào xây dựng đường và các cơ sở hạ tầng, trường học.

Dự báo 2013

Nhìn vào quá trình phát triển, từ năm 2002 cho tới nay, nhiều chủ đầu tư, cả cá nhân lẫn tổ chức đã trưởng thành, gặt hái nhiều thành công trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu từ phân khúc nhà ở, căn hộ để bán và biệt thự, nhà liền kề. Trong năm sau, 2013 và khoảng một hai năm nữa, dự đoán cũng chính phân khúc bất động sản này sẽ giậm chân tại chỗ và gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Nhưng, với một tốc độ đô thị hóa 3,5% năm, tỷ lệ nhà ở căn hộ dưới 20% trên phạm vi toàn quốc thì chắc chắn rằng, phân khúc nhà ở lại chính là chìa khóa thành công cho lớp nhà đầu tư mới và là chiếc phao cho các nhà đầu tư cũ.

Trong đó các phân khúc văn phòng cho thuê sẽ được cho là suy giảm thêm khoảng 1-2 năm nữa trước khi đi vào ổn định giá thuê và công suất. Tuy nhiên có một điều chắc chắn là phân khúc này khó có thể trở lại giá thuê mơ ước 70 đô la Mỹ/m2 như năm 2007.

Đối với phân khúc thương mại bán lẻ, mọi người bắt đầu hiểu ra đây là một lĩnh vực vừa cần kỹ thuật và công nghệ (bán lẻ hiện đại) vừa cần vốn, ở những mặt bằng tại vị trí tuyệt đẹp hay tỷ lệ sử dụng đất thấp - xây thấp tầng diện tích lớn, có hệ thống hay mạng lưới bán lẻ từ trước và quan trọng hơn cả là phải bán lẻ - thu tiền lẻ một cách dài hạn.

Đối với nhà nước và người quản lý, chắc chắn những vấn đề cơ bản của chính sách đất đai sẽ được thảo luận sôi nổi từ góc độ nghiên cứu cho đến các tầng lớp triển khai. Các cuộc thảo luận này, dù ở giới nào đi nữa, đã hay chưa ra khỏi "bữa tiệc" trên sẽ chắc chắn đề cập ít nhất một (hoặc có thể tốt nhất là cả ba trong một chỉnh thể) trong ba yếu tố, có quan hệ nhân quả là: mức độ đảm bảo về quyền sử dụng đất, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai. Khi quyền sử dụng đất càng được bảo vệ cho một chủ thể xác định thì chủ thể này càng dành nhiều nguồn lực vào xây dựng quy hoạch sử dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch càng cao. Kết quả này dẫn đến việc sử dụng đất càng hiệu quả, giá trị kinh tế xã hội trên mỗi đơn vị đất đai và nhu cầu về việc bảo vệ quyền lợi sử dụng đất càng cao. Một quy trình tác động giữa 3 đỉnh của tam giác này lại tiếp tục chu trình mới…