Tránh bị cuốn vào các “dòng xoáy” bất ổn

Là một nhà đầu tư kinh doanh BĐS chuyên nghiệp, ông nhận định như thế nào về xu hướng phát triển của thị trường BĐS trên hai giác độ: Thị trường sẽ “chảy” nghiêng về phân khúc nào? Giá cả và chất lượng - đâu là “vũ khí” chính để vượt lên trong cạnh tranh?

- Bất chấp nhiều quan điểm nhận định khác nhau, điều trước tiên cứ nên mừng thị trường BĐS 2010 của Việt Nam đã khép lại với nhịp điệu mạnh mẽ trên hầu hết các phân khúc chứ không riêng gì nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, sự sôi động đặc biệt của thị trường nhà ở thuộc phân khúc dành cho các đối tượng thu nhập trung bình và khá cho thấy sức sống mới trên thị trường BĐS cũng như khẳng định rõ ràng “khoảng trống” nguồn cung đang tập trung ở đâu. Tôi cho rằng, phân khúc thị trường này sẽ còn tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn ngay trong năm 2011 và bùng nổ trong những năm tới do nhu cầu thực vẫn rất lớn. Việc chuyển đổi sản xuất của các DN BĐS tất nhiên sẽ diễn ra theo đúng quy luật vận động của thị trường. Đương nhiên, đây là cơ hội rất lớn để những người thu nhập trung bình và khá cũng như các đối tượng chính sách nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở sẽ mở ra lớn hơn rất nhiều so với từ đây về trước.

Tuy nhiên, không phải vì lý do đó mà thị trường nhà ở cao cấp “nguội” đi hy vọng phát triển. Tôi cho rằng, do áp lực cạnh tranh trong tình hình mới, các chủ đầu tư sẽ nghiêm túc nghiên cứu để cung cấp những tiện ích ngày càng tốt hơn cho khách hàng, lấy đó là yếu tố cốt lõi để vượt lên trong cạnh tranh. Tôi cũng xin khẳng định, DN BĐS chỉ có cách duy nhất là khai thác thế mạnh về chất lượng, tiện ích, dịch vụ đi đôi với tăng cường quản trị bài toán tài chính trong đầu tư. Dù cho anh định “chinh chiến” trên bất cứ phân khúc thị trường nào cũng vậy!

Theo ông, liệu có xảy ra cuộc biến động về giá trong bối cảnh lãi suất tăng, lạm phát tăng cũng như tỷ giá ngoại tệ và đồng Việt Nam cũng đang tăng?

- Trong năm 2011, rất nhiều khả năng để thấy rằng BĐS không tăng giá! Xu hướng giữ giá hoặc có thể giảm giá ở mức độ rất nhẹ sẽ diễn ra trong ít nhất là 6 tháng tới - nhưng chắc chắn giảm không nhiều bởi đồng đôla Mỹ đang tăng giá. Đồng đôla Mỹ tăng giá ảnh hưởng đến nguyên vật liệu, vật tư, thiết bị đầu vào sẽ tăng theo. Nên nhớ rằng, hoạt động xây dựng và đầu tư của chúng ta vẫn đang phụ thuộc vào diễn biến giá thế giới. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung BĐS ngày càng đa dạng, việc cạnh tranh diễn ra trên cơ sở tăng cường chất lượng, tiện ích, dịch vụ… thì khách hàng vẫn có cơ hội cũng như quyền lựa chọn dự án, giá cả phù hợp với khả năng mình - đây mới là những điều đáng mừng trong bối cảnh thị trường tài chính đầu tư có nhiều điểm không thuận lợi

Theo ông, khi thị trường tài chính - đầu tư xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, có đồng nghĩa với việc các DN BĐS phải hứng chịu rủi ro rất cao?

- Trên thực tế, đặc điểm của Việt Nam là thị trường BĐS luôn như “hàn thử biểu” phản ánh “sức khỏe” nền kinh tế. Tuy vậy, hãy nhìn ở góc độ tích cực để thấy vẫn có cách để DN BĐS có thể chống chọi được thị trường tài chính, tín dụng xuất hiện nhiều yếu tố bất lợi. Trước hết, tình hình kinh tế xấu đi là điều đã được dự báo từ trước, chính xác là từ khi kinh tế toàn cầu suy thoái, thị trường BĐS quốc tế suy thoái. Do đó, các DN đã dấn thân vào đầu tư kinh doanh BĐS trên tinh thần nghiêm túc đã phải nhìn ra điều đó từ rất sớm và có sự chuẩn bị cho tình huống này dù không mong muốn nó xảy ra. Chuẩn bị bằng cách nào? Câu trả lời: Tăng cường nội lực, chủ động trong sản xuất - kinh doanh và hạn chế tối đa sự lệ thuộc nguồn vốn bên ngoài. Đó là điều vô cùng cần thiết.

Thực tế không ít DN BĐS đã dùng bài toán tăng vốn điều lệ mà bản chất là họ chỉ thấy tìm cách để có thêm tiền mà không thấy rằng đã tham gia vào cuộc chơi tài chính vô nghĩa. Quy luật thông thường để phát triển là “tiền - hàng - tiền”, nghĩa là phải có dự án, phải có sản xuất hàng hóa - nhà cửa thì mới cần bơm tiền - thì với không ít nhà đầu tư BĐS hiện nay, họ chỉ chú trọng tăng tiền chứ không chú ý phát triển hàng hóa, thậm chí liều tới mức không cần có hàng! Như vậy rủi ro sẽ xảy ra với đa phần các DN BĐS tự phá vỡ quy luật phát triển chứ đừng đổ lỗi tất cả cho thị trường. Nên nhớ khi anh phá vỡ quy luật phát triển, anh vừa làm nguy hại cho cổ đông góp vốn, vừa gây nguy hiểm cho nền kinh tế chứ không riêng DN chịu hậu quả đâu. Sông Đà Thăng Long chọn hướng chú trọng sản xuất, hạn chế tối đa sự phụ thuộc và phản đối “cuộc chơi bầy đàn” về tài chính.

Cụ thể, Sông Đà Thăng Long sẽ làm gì để hạn chế ảnh hưởng nếu “bão” xảy ra?

- Thành thật mà nói, nếu đã xảy ra “bão” thì bất cứ DN nào cũng không tránh khỏi thiệt hại. Sông Đà Thăng Long có một số đối sách hy vọng giảm thiểu nguy cơ xấu. Thứ nhất, đối với các dự án chung cư cao cấp đang và sẽ tiến hành, chúng tôi khẳng định sẽ đầu tư công nghệ thiết bị hiện đại, hoàn thiện thiết kế chi tiết căn hộ ở mức tối ưu, “xanh hóa” môi trường sống, tăng cường chất lượng dịch vụ và các tiện ích sống như bảo đảm diện tích hầm để xe, quy hoạch hệ thống siêu thị, dịch vụ quản lý… coi tổng thể đồng bộ của dự án từ khâu “đầu tư - xây dựng - quản lý sau bán hàng” là một “chuỗi” giá trị để vượt lên trong cạnh tranh. Chất lượng cao nhưng các chung cư cao cấp của chúng tôi sẽ có giá bán xoay quanh mức 1.500 USD/m2, thấp hơn hẳn so với các khu chung cư cao cấp khác trong cùng khu vực. Đối với các dự án chung cư thông thường, chúng tôi sẽ nhất quán đầu tư chất lượng nghiêm túc, nhưng sẽ chuyển sang bán buôn thay vì bán lẻ. Đây là một đối sách quan trọng và không dễ thực hiện - nhưng Sông Đà Thăng Long sẽ tiếp tục thực thi để bảo đảm an toàn trong vận hành tài chính.

Một số DN BĐS đang vội vã bán… dự án, nói thẳng ra là bán đất. Đây có phải là cách hay nhất để sớm dấn sâu hơn vào dòng xoáy tài chính?

- Đó là quan điểm riêng của từng DN, tôi không muốn đi sâu, lạm bàn chuyện này. Sông Đà Thăng Long có quỹ đất lớn nhưng chưa bao giờ “bán lúa non”, kể cả trong tình hình hiện nay. Tôi quan niệm đất chỉ là nguyên liệu đầu vào, phải bắt đất “đẻ” ra sản phẩm nhà cửa, có người sinh sống, có giá trị, có tính thanh khoản cao. Còn buôn bán chuyển nhượng đất để ăn chênh lệch địa tô ư? Không, chúng tôi sẽ không bán đi mảnh đất nào của mình mà chưa xây dựng cái gì. Lựa chọn con đường này không dễ. Xung quanh mình rất nhiều lời thuyết phục, đại loại hãy cứ chuyển nhượng một vài dự án để thu chắc lợi nhuận đã. Trong khi giữ đất lại xây dựng đồng nghĩa với chịu áp lực vốn lớn, lại lo đầu tư, quản lý dự án, xây dựng, bán hàng, hậu quản… rất mệt. Ngay cổ đông cũng có người không thích... Nhưng hầu hết cổ đông của Sông Đà Thăng Long đều có chung quan điểm: Đầu tư kinh doanh BĐS là kiếm lợi dựa trên giá trị mình làm tăng ra cho nó, chứ chỉ hưởng chênh lệch địa tô thì không gọi là đầu tư BĐS đúng nghĩa được. Tôi thực sự mong muốn thị trường BĐS sẽ ngày càng có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, góp sức vào việc phát triển thị trường theo đúng quy luật phát triển và góp sức phát triển nền kinh tế đất nước một cách bền vững.

Trân trọng cảm ơn ông!