Trái phiếu lãi suất 11% của Vạn Hương: Đòn bẩy vốn cho dự án tỷ đô tại Đồ Sơn, Hải Phòng

Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng – Dragon Ocean Đồ Sơn tại TP. Hải Phòng

Cụ thể, lô trái phiếu mã DRT12502 gồm 18.000 trái phiếu mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, được phát hành từ ngày 24/6/2025 và hoàn tất vào ngày 23/7/2025.

Trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào ngày 24/6/2028, với lãi suất phát hành 11%/năm, mức khá cao trên thị trường hiện nay. Các thông tin chi tiết như trái chủ, tài sản bảo đảm và mục đích phát hành không được công bố.

Đây là lô trái phiếu thứ hai của Vạn Hương trong năm nay. Trước đó, vào tháng 4/2025, doanh nghiệp này đã phát hành 19.140 trái phiếu mã DRT12501, huy động thành công 1.914 tỷ đồng trong khoảng một tháng. Lô trái phiếu này cũng có kỳ hạn 36 tháng và đáo hạn vào ngày 18/4/2028.

Song song với hoạt động phát hành, Vạn Hương cũng thực hiện mua lại trước hạn hai lô trái phiếu cũ. Cụ thể, ngày 2/6/2025, công ty mua lại 40 tỷ đồng trái phiếu mã DRGCH2126002, giảm dư nợ còn 190 tỷ đồng; đồng thời mua lại 95,6 tỷ đồng trái phiếu mã DRGCH2226001, đưa giá trị lưu hành còn lại về 454,1 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu này đều được phát hành trong giai đoạn 2021–2022 với kỳ hạn 60 tháng, từng huy động tổng cộng gần 1.700 tỷ đồng để tài trợ cho dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng – Dragon Ocean Đồ Sơn tại TP. Hải Phòng, cũng là dự án chủ lực của Vạn Hương.

Dù tích cực huy động vốn, tình hình tài chính của Vạn Hương đang chịu áp lực đáng kể. Năm 2024, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ ròng gần 155,3 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần mức lỗ năm trước. Tính đến cuối năm 2024, tổng nợ phải trả lên tới gần 26.503 tỷ đồng, gấp 9,46 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay từ trái phiếu là hơn 7.906 tỷ đồng, tăng 80% và chiếm gần 30% tổng nợ.

Đáng chú ý, tính đến cuối năm 2024, tổng nợ phải trả của Vạn Hương đạt gần 26.502,7 tỷ đồng, tăng 18,6% so với cuối năm trước và cao gấp 9,46 lần vốn chủ sở hữu.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương, thành lập ngày 14/1/2010, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng.

Doanh nghiệp này hiện được biết đến nhiều nhất với vai trò là chủ đầu tư dự án Khu du lịch Đồi Rồng – Dragon Ocean Đồ Sơn, tọa lạc tại phường Vạn Hương, quận Đồ Sơn, TP. Hải Phòng (nay là phường Đồ Sơn, TP Hải Phòng).

Toạ lạc tại Đồ Sơn (TP. Hải Phòng), Dragon Ocean Đồ Sơn là một trong những dự án du lịch – nghỉ dưỡng có quy mô lớn nhất khu vực miền Bắc, với tổng diện tích lên đến 480 ha và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD.

Dự án được quy hoạch đồng bộ với loạt tiện ích cao cấp như sân golf 27 hố, trung tâm hội nghị – hội thảo, khách sạn 5 sao, khu resort, khu phố thương mại, biệt thự và nhà ở nghỉ dưỡng, biển nhân tạo, công viên nước, khu vui chơi giải trí, cùng hệ thống bể bơi nước mặn và nước ngọt... Dragon Ocean Đồ Sơn được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến du lịch nghỉ dưỡng quy mô quốc tế tại miền Bắc.

Theo báo cáo đánh giá từ FiinRatings, trong kịch bản cơ sở dựa trên kế hoạch của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco), tổng doanh thu thuần từ việc bán biệt thự, villa và shophouse tại dự án dự kiến đạt 50.425 tỷ đồng. Giá bán các sản phẩm dao động từ 57,5 đến 82,5 triệu đồng/m2.

Trong tổng mức đầu tư, hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 27.878 tỷ đồng, bao gồm 17.432 tỷ đồng chi phí xây dựng và 4.603 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Chi phí lãi vay cho toàn bộ dự án ước tính lên đến 2.808 tỷ đồng. Theo kịch bản này, lợi nhuận sau thuế từ phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến đạt 6.488 tỷ đồng, tương ứng tỷ suất lợi nhuận khoảng 16%.

Trong kịch bản không thuận lợi, khi giá bán điều chỉnh giảm 10% (xuống mức 52 – 74 triệu đồng/m2), tổng doanh thu trước thuế từ biệt thự nghỉ dưỡng được dự báo giảm về 45.382 tỷ đồng. Sau khi giảm chi phí bán hàng và quản lý nhưng giữ nguyên các chi phí còn lại, lợi nhuận sau thuế vẫn ước đạt khoảng 3.740 tỷ đồng – cho thấy khả năng sinh lời của dự án ngay cả trong điều kiện thị trường kém tích cực.