TP.HCM sẽ phát triển 11 đô thị nén dọc metro, Vành đai 3: Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Đầu tháng 11, UBND TP.HCM đã có Quyết định về việc ban hành Kế hoạch phát triển 11 đô thị quanh metro theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98. Theo đó, từ nay đến cuối năm sau, TP sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến Metro số 1, Metro số 2 và đường Vành đai 3.

Cụ thể, ở Metro số 1 là khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP Thủ Đức) với diện tích hơn 160 ha.Còn tại Metro số 2 sẽ có 3 vị trí gồm: Ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65 ha); Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha); Khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9 ha).

Tại Vành đai 3 sẽ có 5 vị trí gồm: Khu đất Nông trường Dừa (152,6 ha) và Khu đất Long Bình (29 ha) ở TP Thủ Đức. Khu số 8 rộng 198,4 ha ở Tân Hiệp, Khu số 6 rộng 389,3 ha tại Xuân Thới Thượng và Khu 104,9 ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn).

TOD góp phần tạo nên các cụm đô thị vệ tinh

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình lấy định hướng phát triển giao thông công cộng để quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị. Những nơi làm TOD được tăng hệ số sử dụng đất, mật độ dân số cao, từ đó thu hút nhu cầu đi và đến các đầu mối giao thông lớn.

Mô hình TOD đặt mục tiêu kiến tạo các đô thị năng động và đáng sống bằng cách tập trung việc làm, nhà ở, dịch vụ và tiện ích dọc các tuyến đường sắt đô thị (MRT) hay xe buýt nhanh (BRT). Các dự án phát triển hoặc tái phát triển theo mô hình TOD được quy hoạch theo hướng đa chức năng, kết hợp nhà ở, không gian thương mại (văn phòng, bán lẻ) và địa điểm giải trí để thu hút cư dân, người làm việc, khách mua sắm lẫn khách vãng lai.

TP.HCM sẽ phát triển 11 đô thị nén dọc metro, Vành đai 3

Một mặt, TOD thúc đẩy người dân đi lại bằng phương tiện công cộng, từ đó có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng. Mặt khác, thông qua mô hình TOD các chủ đầu tư bất động sản có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực.

Ở khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý mô hình TOD có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống.

Điều này đồng thời hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong bất động sản là tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh.

“Lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án bất động sản có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế”, ông David Jackson cho biết.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, mô hình này ở các nước trên thế giới đã áp dụng nhiều và nó tạo sự thay đổi trong nhu cầu và thói quen của người dân.

“Qua đó nhu cầu lựa chọn sản phẩm, lựa chọn nhà ở cũng sẽ thay đổi theo và chính yếu tố này sẽ tác động rất nhiều đến mặt bằng giá bất động sản. Các dự án nằm trong bán kính 10-15 phút đi bộ từ metro sẽ có lợi thế lớn về giá bán và tính thanh khoản”, ông Kiệt nói.

Mô hình TOD trên thế giới

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam, ví dụ về mô hình TOD hiệu quả gần Việt Nam là tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố.

Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân. Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt.

Hay như Metro Vancouver (Canada) là một ví dụ khi các dự án TOD phức hợp quy mô lớn hội tụ đủ nhiều sẽ tạo thành “đô thị khép kín”, thành phố bên trong thành phố.

Chính quyền và nhà phát triển bất động sản đã tái phát triển quỹ đất thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng... kết nối với các nút giao thông công cộng. Nhờ vậy Metro Vancouver có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm.

Ở Việt Nam, để triển khai mô hình TOD tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, cần giải quyết các vấn đề về kết nối cơ sở hạ tầng giao thông công cộng, công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư.

Theo ông David Jackson, giải pháp khả thi là mở rộng mạng lưới giao thông từ trung tâm ra ngoại vi, hình thành các cộng đồng vệ tinh để giảm tải cho đô thị, tương tự như mô hình đã thành công tại Singapore.

Bởi lẽ chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường thấp hơn, giúp các chủ đầu tư cung cấp bất động sản với mức giá phải chăng hơn. Khi cơ sở hạ tầng và kết nối được cải thiện, giá bất động sản có xu hướng tăng, từ đó thu hút sự quan tâm của nhà phát triển và nhà đầu tư.

Tuy nhiên để hiện thực hóa những điều đã đề cập ở trên, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ. Ngoài ra, cần có dự báo kỹ lưỡng về doanh thu và cam kết dài hạn để kêu gọi sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, đơn vị cung cấp công nghệ, đơn vị vận hành.

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai, từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng. Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn.