Toàn cảnh khu "đất vàng" Cao - Xà - Lá sau di dời nhà máy

Tháng 10/2025, UBND TP Hà Nội đã ban hành quyết định thu hồi khoảng 11 ha đất tại các địa chỉ 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình - khu vực được biết đến lâu nay với tên gọi “Cao - Xà - Lá”.

Trước khi được thu hồi để phát triển đô thị, khu đất này là nơi đặt trụ sở, kho bãi và nhà máy sản xuất của ba doanh nghiệp lớn gồm Xà phòng Hà Nội (Haso), Bột giặt LIX và Thuốc lá Thăng Long.

Trong đó, khu đất tại số 233 và 233B Nguyễn Trãi có diện tích gần 4,48 ha, chủ yếu do Nhà máy Xà phòng Hà Nội quản lý; phần diện tích còn lại hơn 6,5 ha tại số 235 Nguyễn Trãi thuộc khu vực Nhà máy Thuốc lá Thăng Long.

Với quy mô gần 11 ha, đây là một trong số rất ít quỹ đất lớn còn lại trong lõi nội đô Hà Nội có thể phát triển tổ hợp căn hộ cao tầng. Chính vì vậy, mọi chuyển động tại công trường đều đang được giới đầu tư và người mua nhà theo dõi sát.

Hiện khu đất đã cơ bản hoàn tất giai đoạn di dời và giải phóng mặt bằng. Toàn bộ mặt tiền tuyến Nguyễn Trãi hiện được quây tôn kín, phân chia ranh giới rõ ràng cho từng khu vực thi công.

Bên trong, các tuyến đường tạm đã hình thành, xe tải và máy móc ra vào liên tục, đặc biệt nhộn nhịp vào các khung giờ vận chuyển vật liệu.

Khu đất từng là Nhà máy Xà phòng Hà Nội (khoảng 4,48 ha) đang có tiến độ nhanh nhất.

Mặt bằng đã được dọn sạch hoàn toàn và san lấp xong.

Sau khi thu hồi, thành phố giao quỹ đất này cho ba doanh nghiệp gồm Công ty CP Bất động sản Xavinco, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Thăng Long và Công ty TNHH Xalivico để triển khai dự án Khu chức năng đô thị.

Theo quy hoạch, khoảng 5,2 ha trong tổng diện tích được dành cho đất ở, phát triển các công trình hỗn hợp gồm nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ. Bên cạnh đó, hơn 1,73 ha được bố trí cho hệ thống giáo dục với nhà trẻ và trường tiểu học, trong khi khoảng 1,5 ha dành cho khu văn phòng có lưu trú ngắn hạn và 0,45 ha cho các công trình công cộng.

Trên công trường, các dàn máy khoan cọc nhồi hoạt động liên tục, một số vị trí đã bắt đầu thử tải móng, đồng thời triển khai đào hầm cho những khối nhà đầu tiên.

Ở khu đất khoảng 6,5 ha của Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, phần lớn nhà xưởng cũ đã được tháo dỡ. Hiện chỉ còn lại một số hạng mục nhỏ đang xử lý nốt những bước cuối cùng.

Mặt bằng tại đây đã tương đối thông thoáng, sẵn sàng chuyển sang giai đoạn thi công tiếp theo. So với khu Xà phòng, tiến độ chậm hơn một nhịp nhưng vẫn được đánh giá là bám sát kế hoạch tổng thể. Ngay sau khi hoàn tất dọn dẹp, khu vực này nhiều khả năng sẽ nhanh chóng bước vào thi công nền móng.

Đầu năm 2026, UBND TP Hà Nội tiếp tục cho phép Công ty CP Cao su Sao Vàng chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 6,2 ha đất tại số 231 Nguyễn Trãi - khu vực liền kề để phát triển tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở cao tầng.

Tổng mức đầu tư của dự án này dự kiến khoảng 17.500 tỷ đồng, với tiến độ triển khai từ quý 2/2026 đến quý 1/2030, quy mô dân số khoảng 5.900 người. Đây vốn là khu đất của Nhà máy Cao su Sao Vàng.

Khu vực Nhà máy Cao su Sao Vàng có tiến độ chậm hơn do đặc thù di dời phức tạp. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy phần lớn diện tích đã được quây tôn, một số hạng mục bắt đầu tháo dỡ và công tác chuẩn bị mặt bằng đang được triển khai.

Một trong những yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị dự án là tiến độ tuyến Vành đai 2.5 đoạn qua Nguyễn Trãi. Đây được xem là “nút thắt” của toàn khu vực. Hiện tại, Nguyễn Trãi vẫn là trục giao thông thường xuyên ùn tắc, đặc biệt vào giờ cao điểm.

Khi tuyến Vành đai 2.5 hoàn thiện và kết nối đồng bộ, áp lực giao thông được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể, đồng thời rút ngắn thời gian di chuyển sang các khu vực như Đống Đa, Cầu Giấy. Đây cũng là yếu tố có thể tác động trực tiếp đến biên độ tăng giá bất động sản dọc tuyến.

Bên cạnh đó, tuyến metro Cát Linh - Hà Đông đã đi vào vận hành mang lại lợi thế rõ rệt về giao thông công cộng, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận khu vực.

Theo khảo sát thị trường, giá đất dọc tuyến Nguyễn Trãi hiện dao động phổ biến từ 200 đến 350 triệu đồng/m2 đối với mặt đường, tùy vị trí. Các khu trong ngõ thuộc phường Khương Đình phổ biến ở mức 120 - 180 triệu đồng/m2, trong khi những vị trí gần Ngã Tư Sở hoặc khu vực Royal City có thể đạt tới 300 - 400 triệu đồng/m2.

Trong vòng 2-3 năm gần đây, giá đất khu vực này đã tăng khoảng 15-25%. Động lực tăng chủ yếu đến từ kỳ vọng vào các dự án tái phát triển quy mô lớn và cải thiện hạ tầng giao thông.

Theo kế hoạch, dự án dự kiến ra hàng từ quý 2/2026 với nhiều tòa tháp cao 40-45 tầng và hàng nghìn căn hộ cao cấp. Với quy mô lớn và vị trí hiếm trong nội đô, đây được xem là một trong những nguồn cung đáng chú ý nhất của thị trường Hà Nội trong giai đoạn tới.