Tiếp cận mới trong phát triển đô thị Hà Nội

Hà Nội đang nghiên cứu hướng tiếp cận mới trong phát triển đô thị khi đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm tại các khu đô thị đa mục tiêu.

Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên đề xuất mô hình khu đô thị đa mục tiêu. Ảnh:VA

Chặn đầu cơ ngắn hạn

Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên nghiên cứu mô hình “khu đô thị đa mục tiêu”.

Theo định hướng, mô hình này sẽ bao gồm nhiều loại hình nhà ở như nhà tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và có thể có cả nhà công vụ. Trong đó, tỷ lệ nhà tái định cư dự kiến chiếm khoảng 40-50%, nhà ở xã hội khoảng 20-25%, còn lại là nhà ở thương mại.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở thương mại trong các dự án này sẽ được áp dụng cơ chế quản lý riêng nhằm hạn chế tình trạng mua bán ngắn hạn. Theo dự thảo đề án, người mua bị giới hạn quyền chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền. Trường hợp bán lại trong thời gian này, giao dịch chỉ được thực hiện với chủ đầu tư và mức giá không vượt quá giá ghi trong hợp đồng.

Không chỉ kiểm soát hoạt động chuyển nhượng, dự thảo cũng đề xuất cơ chế giám sát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại. Theo đó, lợi nhuận của chủ đầu tư được khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Đồng thời, phương án giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến phải trải qua quá trình thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, LS Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng đây là một thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn. Nếu trước đây phần lớn các khu đô thị vận hành chủ yếu theo cơ chế thị trường thì mô hình mới cho thấy xu hướng đưa yếu tố an sinh và nhu cầu ở thực trở thành trọng tâm trong cấu trúc dự án.

“Đây không chỉ là câu chuyện kiểm soát đầu cơ. Mục tiêu lớn hơn là hướng tới việc hình thành các khu đô thị có cư dân thực sự sinh sống, tạo sức sống cho hạ tầng và dịch vụ đô thị”, ông Tuấn nhận định.

Việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm hoạt động mua bán ngắn hạn tại một số dự án quy mô lớn. Ảnh: VA

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề hoặc shophouse. Dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ do số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.

Theo các chuyên gia, khi bất động sản chủ yếu được xem như tài sản đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu cư trú, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng vận hành đô thị sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Ưu tiên cư dân ở thực

Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho biết, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm hoạt động mua bán ngắn hạn tại một số dự án quy mô lớn. Tác động đáng chú ý nhất của chính sách có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá bất động sản mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.

Khi tỷ lệ mua để đầu tư giảm xuống, khả năng lấp đầy dân cư sẽ cao hơn. Khi có cư dân ở thực, hệ thống thương mại, giáo dục, dịch vụ mới có điều kiện phát triển đồng bộ.

Trong khi đó, các chuyên gia quy hoạch nhìn nhận xu hướng ưu tiên cư dân ở thực là điều kiện quan trọng để hình thành các đô thị bền vững.

Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển dần từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân được phát triển song hành.

Một đô thị chỉ có thể vận hành hiệu quả khi hình thành được cộng đồng cư dân ổn định, gắn với hệ thống giao thông, trường học, thương mại và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhiều khu đô thị sẽ rơi vào tình trạng hạ tầng được đầu tư nhưng thiếu sức sống đô thị thực sự.

Đề xuất của Hà Nội cũng được đưa ra trong bối cảnh thành phố đang có thêm nhiều cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258/2025/QH15 để chủ động hơn trong quản lý và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, để mô hình phát huy hiệu quả trên thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng cần thêm các công cụ quản lý đồng bộ về dữ liệu, thuế và giám sát thị trường. Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, thị trường cũng cần tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng giao dịch “lách luật” trong quá trình triển khai.