Thủ Đức chưa lên thành phố, nhà đất đã “tăng ga tăng số” vì sao?

Có phải “ngáo giá”?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản khu vực Thủ Đức đang xôn xao về một dự án căn hộ chung cư sẽ mọc lên ngay cạnh trung tâm thương mại Vincom Thủ Đức trên đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ.

Ghi nhận thực tế, khu đất hiện vẫn đang được chủ đầu tư tiến hành san ủi mặt bằng. Một số môi giới bất động sản khu vực này cho biết, dự án có quy mô gần 2.000 căn hộ dự kiến sẽ chạy truyền thông vào cuối năm và đầu năm 2021 sẽ chính thức bung hàng.

Ngoài vị trí khá đắc địa của dự án, điều khiến dư luận và cộng đồng môi giới đang tranh luận là mức giá dự kiến chủ đầu tư dự này sẽ bung ra. Theo nhiều thông tin từ cộng đồng môi giới mức giá bán dự kiến sẽ dao động từ 65 – 70 triệu đồng/m2.

Nếu vậy, mức giá này sẽ phá vỡ mọi kỷ lục về giá của một dự án căn hộ chung cư tại khu vực Thủ Đức và quận 9.

Dự án này dự kiến sẽ có mức giá bán kỷ lục tại khu vực Thủ Đức

Anh Huy, một môi giới bất động sản, phân tích ngoài vị trí đăc địa của dự án thì còn một số nguyên nhân để dự án có mức giá cao như vậy. Trong bối cảnh nguồn cung dự án mới khan hiếm, rào cản pháp lý khiến cho một dự án muốn ra hàng phải rất truân chuyên mất nhiều năm chuẩn bị. Do đó, dự án này có thể là nguồn cung hiếm hoi trong giai đoạn cuối năm và đầu năm 2021.

Đặc biệt, thông tin thành lập thành phố Thủ Đức với khu vực Trường Thọ, Bình Thọ xác định là trung tâm đang là “trend” của thị trường bất động sản, đây cũng là nguyên nhân nâng giá cao đột biến như vậy.

Một số ý kiến khác thì cho rằng, nếu thực sự dự án có giá lên đến 70 triệu/m2 thì đây có thể là “ngáo giá”. Bởi mức giá này gần tương đương với các dự án chung cư cao cấp tại một số quận khu vực trung tâm TP.HCM.

Trong khi đó, tiềm năng hiện của Thủ Đức chưa thể so sánh với những khu vực trên. Chẳng hạn, tuyến đường Võ Văn Ngân trước mặt dự án hiện nay thường xuyên ùn tắc, kẹt xe vào các giờ cao điểm và là “rốn ngập” nổi tiếng của Thủ Đức mỗi khi có mưa lớn. Do đó, nếu hình thành thêm một dự án cao 30 tầng với gần 2.000 căn hộ thì tình trạng kẹt xe, ùn ứ của khu vực sẽ càng trầm trọng hơn.

Có tăng nhưng sẽ không đột biến

Theo ghi nhận của CafeLand, trước khi có thông tin về đề án thành phố Thủ Đức thì khu Đông TP.HCM với 3 quận 2, quận 9 và Thủ Đức đã ghi nhận mức tăng giá của các phân khúc bất động sản nổi bật hơn so với các khu vực khác.

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng ba năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực phía Đông tăng khoảng 50-80%. Nếu như trước đây, mức giá 40 – 45 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện ở quận 2 thì này khu vực quận 9 và Thủ Đức đã có nhiều dự án cán mốc này.

Cụ thể, một số dự án đang được xây dựng như Lavita Charm của chủ đầu tư Hưng Thịnh khoảng 36 – 38 triệu đồng/m2; Centum Wealth của Thủ Đức House giá 43 – 45 triệu đồng/m2; Vinhome Grand Park giá 45 – 50 triệu đồng/m2.

Đề án thành lập thành phố Thủ Đức sẽ không làm giá bất động sản tăng đột biết trong thời gian gần

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, khu Đông trong những năm vừa qua là khu vực nhộn nhịp nhất TP.HCM. Nơi đây sở hữu rất nhiều yếu tố phát triển về cơ sở hạ tầng từ đường cao tốc cho đến metro, khu dân cư cao cấp Thủ Thiêm... đã đẩy giá bất động sản khu đông lên khá cao.

Ông Quang cho rằng, đề án thành lập thành phố Thủ Đức sẽ tác động đến bất động sản của khu vực. Tuy nhiên, đây không phải là yếu tố để thị trường bất động sản khu Đông gây sốt hay tăng giá mạnh trong thời gian gần, và sẽ rất khó xảy ra một cơn sốt đất ở đây. Bất động sản tại khu vực này đã bị đẩy lên khá cao từ những năm trước. Nếu bây giờ các chủ đầu tư lấy yếu tố thành phố Thủ Đức đẩy giá bất động sản lên cao thì việc ra hàng các sản phẩm bất động sản rất khó.

Theo ông Quang, thông tin về việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Đặc biệt với phân khúc căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân. Đối với nhà phố mức giá hợp lý từ 4 – 6 tỉ đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng đề án thành phố trong thành phố là một chủ trương đúng đắn nhưng nếu không kiểm soát tốt thì đây sẽ là cái cớ cho tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô bán nền tràn lan tại khu vực này. Đây cũng là một thách thức lớn cho bài toán quy hoạch của thành phố Thủ Đức.