Thị trường nhà ở châu Á hạ nhiệt

Theo báo cáo, giá nhà ở Sydney và Hồng Kông đã bắt đầu giảm và hầu như không tăng ở Singapore trong quý 01/2022, do người mua thận trọng trước lãi suất tăng và suy thoái kinh tế.

Năm 2021, lãi suất thấp và nhu cầu về không gian nhà ở trong đại dịch đã tạo ra một cơn sốt nhà đất trên toàn cầu, trải dài từ Toronto đến Auckland. Giá nhà tại Sydney đã tăng gần 27% vào năm ngoái, tại Singapore tăng cao nhất trong hơn một thập kỷ, và Hồng Kông tiếp tục là thị trường đắt đỏ nhất thế giới.

Dù bối cảnh địa phương khác nhau, nhưng việc tăng giá nhà trên toàn cầu vẫn có mẫu số chung. Những lo ngại về khả năng chi trả cho nhà ở đã khiến chính phủ Singapore áp dụng các biện pháp hạn chế sở hữu bất động sản. Rủi ro lạm phát cũng khiến nhiều ngân hàng trung ương cân nhắc việc tăng lãi suất làm người mua nhà khó trả nợ hơn.

Trong khi đó, Covid-19 đang góp phần tạo nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản của Trung Quốc. Hồng Kông đang phải đối mặt với một cuộc di cư của người dân sau nỗ lực cố gắng để ngăn chặn làn sóng dịch bệnh mới nhất. Việc phong tỏa ở Thượng Hải đang làm dấy lên hy vọng giá nhà sẽ phục hồi nhanh chóng sau thời gian sụt giảm do chính phủ kiểm soát tình trạng vay nợ quá mức của các nhà phát triển.

Victoria Garrett, người đứng đầu bộ phận nhà ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank, ước tính vào năm 2022, giá nhà trong khu vực sẽ tăng nhẹ hơn, từ 3% đến 5%. Con số này thấp hơn mức tăng 9,1% của năm ngoái.

Chắc chắn nhu cầu nhà ở có thể tăng tại một số thị trường khu vực, một phần là do tình trạng khan hiếm nguồn cung khó có thể được giải quyết trong vòng 12 tháng tới. Tuy nhiên, do chu kỳ tăng lãi suất mới ở giai đoạn đầu, người mua vẫn tận dụng được các lợi thế về chính sách vay thế chấp.

Sydney

Giá nhà tại thành phố đông dân nhất của nước Úc đang ở mức cao kỷ lục khi ngân hàng trung ương được cho là sẽ sớm bắt đầu tăng lãi suất.

Khả năng chi trả đang đè nặng lên thị trường khi mức tăng trưởng thu nhập theo sau mức tăng giá. Từ tháng 3 năm 2020 đến tháng 12 năm 2021, tiền lương tăng 3,3% còn giá nhà tăng 22,6%. Giá nhà trung bình ở Sydney cao hơn 17 lần mức lương trung bình trong cả nước.

Trong khi đó, tổng nợ hộ gia đình đang gấp 200% thu nhập khả dụng. Tất cả những yếu tố trên đã khiến người mua trên thị trường nhà ở Sydney cần thận trọng. Giá nhà tại thành phố này đã giảm 0,2% vào tháng trước, tiếp nối đà giảm của tháng Hai và chấm dứt chuỗi ngày tăng giá kể từ tháng 10 năm 2020.

Hồng Kông

Giá nhà ở tại Hồng Kông đã có xu hướng giảm kể từ tháng 8/2021 và vẫn chưa thể nhanh chóng phục hồi. Những thách thức với thị trường bao gồm nền kinh tế đi xuống, lãi suất tăng cao, sự di cư liên tục của người dân, bên cạnh việc người nước ngoài thất vọng với tình trạng căng thẳng chính trị và các đợt phong tỏa nghiêm ngặt.

Giá nhà tại Hồng Kông lập đỉnh vào tháng 8 năm ngoái. Tuy nhiên, ngân hàng UBS dự kiến giá sẽ giảm 7,3% trong năm nay do số lượng người di cư và lãi suất tăng, trong khi Goldman Sachs cho rằng giá sẽ giảm đến 20% vào năm 2025.

Singapore

Sau một năm chứng kiến ​​mức tăng cao nhất trong hơn một thập kỷ, thị trường nhà ở của Singapore đang hạ nhiệt do các biện pháp kiểm soát của chính phủ, bao gồm cả đánh thuế cao hơn. Giá nhà riêng mới xây tăng trưởng chậm lại ở mức 0,4% trong quý trước, trong khi doanh số bán nhà vào tháng 3 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 21 tháng.

Các nhà chức trách đã đưa ra nhiều biện pháp để hạ nhiệt thị trường kể từ tháng 12 năm ngoái, góp phần cải thiện khả năng chi trả của các hộ gia đình và giúp họ không phải vật lộn thanh toán các khoản vay thế chấp với lãi suất cao hơn. Tháng 2 vừa qua, chính phủ đã áp thuế bất động sản cao hơn với tầng lớp giàu có.

Tuy nhiên, các nhà phân tích vẫn cho rằng đây đều là giải pháp ngắn hạn do nhu cầu sở hữu nhà để ở của người dân vẫn cao, bao gồm những người chuyển từ căn hộ do nhà nước bán với giá ưu đãi sang nhà riêng và thế hệ millennials bắt đầu bước vào thời kỳ mua nhà.

Thượng Hải

Giá nhà ở tại Thượng Hải, một trong những thị trường nhà ở đang phục hồi tốt nhất ở Trung Quốc, đã tiếp tục tăng vào tháng 12/2021 sau ba tháng liên tiếp sụt giảm khi chính phủ thực hiện nhiều bước đi để ngăn chặn cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển. Còn hiện tại, những đợt phong tỏa đang chặn đà phục hồi giá nhà chỉ vừa nhen nhóm.

Triển vọng dài hạn của thành phố này có thể tốt hơn nhờ lượng hàng tồn kho thấp và việc cắt giảm lãi suất. Suy thoái kinh tế đã khiến Trung Quốc phải nới lỏng chính sách hơn so với các nước lớn khác. Vào tháng 1, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất điều hành lần đầu tiên trong vòng hai năm. Các ngân hàng lớn khác trong nước đều giảm lãi suất và rút ngắn thời gian phê duyệt khoản vay.

Yang Hongxu, giám đốc viện nghiên cứu của E-House China Enterprise Holdings Ltd., cho biết doanh số bán nhà ở Thượng Hải có thể sẽ ổn định trong năm nay và phục hồi vào khoảng cuối năm.