Thị trường đất nền: Sài Gòn khan hiếm, Bình Dương nhộn nhịp

Nhiều lựa chọn

Ghi nhận thực tế cho thấy giá đất nền ở nhiều khu vực tại tỉnh Bình Dương đang tăng lên khá nhanh. Trong đó, thị xã Dĩ An và thị xã Thuận An có vị trí tiếp giáp với TP.HCM đang là hai điểm nóng được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất.

Nằm liền kề với làng đại học quốc gia TP.HCM, dự án đất nền Bình Nguyên Xanh (Dĩ An) đang được giao dịch mức giá trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2. Dự án này đã hoàn thiện hạ tầng từ nhiều năm trước, cư dân cũng về sinh sống khá đông. Tuy nhiên, điểm hạn chế của dự án này là nằm gần với khu nhà hoả táng trước đây nên gây tâm lý e ngại với nhiều người mua.

Một dự án khác là Golden Mall nằm đối diên khu công nghiệp Sóng Thần 2, VSIP 1 đã hoàn thiện hạ tầng, đường nội bộ 12 – 32m, đã có sổ, xây dựng ngay đang có giao dịch trung bình khoảng 22 triệu đồng/m2. Dự án Champaca Garden đang rao bán nhà phố liền kề có diện tích 80m2 gồm 1 trệt, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh với giá 3,15 tỉ đồng (khoảng 40 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, thông tin về việc Thuận An sẽ được quy hoạch lên đô thị loại 2 trong năm 2019 đang là đòn bẩy khiến giá đất khu vực này liên tục biến động.

Cụ thể, tại dự án Lộc Phát Residence nằm vị trí mặt tiền đường 22 tháng 12, gần chợ đêm Hoà Lân, chợ Thuận Giao đang được giao dịch với giá từ 36 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm vị trí đường lớn 14m đang có giá từ 41 – 42 triệu đồng/m2. Dự án này đang trong quá trình hoàn thiện cơ sở hạ tầng và dự kiến sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng trong tháng 5/2019.

Một nhân viên môi giới tại dự án này cho biết, do dự án gần đường lớn, hạ tầng hoàn thiện, có sổ riêng từng nền nên có mức giá cao. Tại khu vực này, các lô đất trong hẻm nhỏ cũng đang được giao dịch từ 30 triệu đồng/m2 trở lên nhưng chưa có sổ.

Dự án The Sun City nằm mặt tiền đường DT 743 thuộc phường An Phú có quy mô 5,5ha, gồm 334 nền đất có diện tích từ 80-110m2 đang được giao dịch với giá từ 22,5 – 25 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác tại Thuận An như khu dân cư Phú Hồng Thịnh 8 được được rao bán giá khoảng 21 triệu đồng/m2; dự án Island Residence Ngô Chí Quốc bán giá 24 triệu đồng/m2…

Anh Hoàng, môi giới bất động sản tại thị xã Thuận An, cho biết sở dĩ giá đất ở đây biến động là do nhu cầu săn tìm đất nền của các nhà đầu tư đổ về ngày càng nhiều. Thuận An có hạ tầng giao thông đồng bộ, có thể di chuyển dễ dàng về TP.HCM hay các thành phố Thủ Dầu Một, thành phố mới Bình Dương.

Nơi đây cũng có hàng loạt tiện ích đã hình thành như chợ, siêu thị Aeon Bình Dương, sân Golf Sông Bé, các trường đại học, bệnh viện quốc tế… Do đó, nếu không có nhu cầu ở liền thì có thể cho thuê với giá khá cao. Tuy nhiên, giá đất được đẩy lên cao cũng có phần tác động lớn từ thông tin Thuận An sẽ được quy hoạch lên thành phố trong năm 2019.

Không quá sôi động như Dĩ An hay Thuận An, thị trường đất nền ở các khu vực khác của Bình Dương như Bến Cát, Mỹ Phước, Tân Uyên cũng thu hút được sự quan tâm của người mua.

Cẩn trọng không thừa

Không thể phủ nhận tiềm năng của thị trường đất nền Bình Dương hiện nay. Đặc biệt, khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm thì nhu cầu mở rộng thị trường của các nhà đầu tư là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng để không lặp lại vết xe đổ trước đây tại thị trường này.

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều khu vực tại Bình Dương hiện vẫn đang hứng chịu hệ luỵ từ những cơn sốt đất trong quá khứ. Trong đó, khu vực Mỹ Phước, Bến Cát và ngay cả trung tâm thành phố mới Bình Dương là những nơi có nhiều tàn tích nhất.

Tại Mỹ Phước, Bến Cát nhiều dự án, khu đô thị đình đám một thời nay vắng lặng, không có người về ở dù hạ tầng được đầu tư khá bài bản.

Trong đó, dự án điển hình là Ecolakes Mỹ Phước. Dự án được xây dựng trên diện tích 226ha, với số vốn đầu tư lên đến 620 triệu USD. Ecolakes Mỹ Phước do Công ty cổ phần SetiaBecamex làm chủ đầu tư. Đây là liên doanh giữa ba bên gồm Tập đoàn S P Setia Berhad (55%), Tập đoàn Becamex IDC (40%) và Treasure Link (5%). Trong đó, Tập đoàn S P Setia Berhad là một nhà đầu tư nổi tiếng đến từ Malaysia.

Mặc dù được chủ đầu tư quảng bá rất hoành tráng, nhưng sau 10 năm khu đô thị này vẫn chưa phát triển tương xứng. Dự án rất ít người về ở, nhiều căn biệt thự, nhà phố xây dựng hoàn thiện nhưng bỏ trống nhiều năm nay.

Dọc tuyến đường cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn xuất hiện nhan nhản những dãy nhà phố, biệt thự bị bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng. Một số dự án tuy có ít người về ở nhưng lại thiếu hụt về hạ tầng, tiện ích.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong quá khứ Bình Dương trải qua nhiều cơn sốt đất nền. Trong đó, không ít lần giá đất leo thang bởi những tin đồn thổi về quy hoạch, hay xây dựng hạ tầng quan trọng không có căn cứ. Nhiều dự án, khu đô thị mọc lên nhưng khi cơn sốt đi qua thì những dự án này bị bỏ hoang do không có người về ở.

Hiện nay, nhiều khu vực tại Bình Dương giá đất được đẩy lên quá cao so với tiềm năng thực tế. Những khu vực này, dân cư thưa thớt, chủ yếu là công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp lân cận. Mức thu nhập của nhóm đối tượng này cũng khó để mua được đất. Trong khi đó, dù hạ tầng giao thông được đầu tư khá tốt nhưng hạ tầng về xã hội, tiện ích sống của khu vực vẫn chưa đồng bộ nên khó thu hút người mua có nhu cầu về ở thực.

Giám đốc một công ty bất động sản tại thành phố mới Bình Dương chia sẻ, hiện nay giá đất Bình Dương tăng là có cơ sở, đặc biệt những khu vực có hạ tầng đồng bộ, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nhưng cũng có những khu vực giá đất tăng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Do đó, trước khi xuống tiền, khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án như pháp lý, chủ đầu tư, vị trí dự án, cơ sở hạ tầng, tiện ích nội và ngoại khu, tiềm năng sinh lời. Đối với những thông tin về quy hoạch thì cần kiểm chứng chính xác tkhông nghe theo những lời đồn thổi chưa có căn cứ của cò đất, môi giới.

Trong trường hợp việc quy hoạch là có thật thì cũng nên cân nhắc, không nên đầu tư lướt sóng, đầu tư bằng nguồn vốn vay vì việc quy hoạch cũng không phải xảy ra trong một sớm một chiều.