Thị trường BĐS “khát” căn hộ diện tích nhỏ

Thị trường BĐS sẽ sôi động hơn nếu các căn hộ nhỏ được quan tâm

Thị trường luôn được đánh giá là đang ở thời điểm khó khăn, thậm chí trong phát biểu mới đây Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng đây là lúc khó khăn nhất của thị trường BĐS. Minh chứng cho điều này là sự ế ẩm của thị trường giao dịch, sự đóng cửa của hàng loạt sàn giao dịch, công ty BĐS, giá nhà đất vẫn trên đà giảm giá tuy nhiên sức mua không có dấu hiệu tăng. Lòng tin của khách hàng trên thị trường và giá nhà đất vẫn nằm ngoài sức mua của người dân.

Hiện tại, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực. Ở Việt Nam khoảng 26,6 trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4, 14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribê là 2,38 mà theo tính toán của Liên Hợp Quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3-4 là hợp lý. Như vậy, giá nhà ở khu vực đô thị lớn vẫn cao gấp 3-4 lần so với thu nhập người dân. Mức nhà ở thuộc phân khúc cho người thu nhập thấp có nhà để ở tại một số nước trong khu vực như: Inđonexia căn hộ 50m2, giá bán 170 triệu/căn, căn hộ 2 phòng có mức giá 310 triệu/1 căn hộ có 2 phòng, ở Malaixia căn hộ 12.000đô/2 phòng ngủ, tương đương 240 triệu/căn nhưng ở Việt Nam không tìm ra được căn hộ có giá như vậy.

Trong thời gian qua, dù một số dự án diện tích nhỏ mới được tung ra thị trường đã bán hết ngay trong thời gian ngắn như Dự án chung cư Đại Thanh do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu trong 10 ngày mở bán đã bán hết 584 căn hộ thuộc block CT8A. Thậm chí một số khách hàng sẵn sàng đồng ý mua với giá chênh từ 20-30 triệu/căn để có được một căn hộ giá từ 500-600 triệu với diện tích từ 42.15m2 đến trên 66.12m2.

Ông Hồ Hữu Hùng- Giám đốc sàn giao dịch BĐS Đất Việt, công ty Cổ phần Tư vấn Bất động sản Đất Việt cho rằng: Việc chênh giá từ 10-30 triệu/căn như ở dự án chung cư Đại Thanh người mua vẫn chấp nhận được là chuyện bình thường. Quan trọng là người mua có nhu cầu ở thực và họ tìm được căn nhà phù hợp với điều kiện của họ. Tính pháp lý của dự án cũng quan trọng nhưng vì có nhu cầu ở thực nên khách hàng chỉ cần có hợp đồng mua bán là đủ. Cái hay của dự án là đã đi được vào nhu cầu của thị trường, giá rẻ và diện tích nhỏ. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là các căn hộ diện tích nhỏ chưa có cơ sở pháp lý, bởi theo quy định về diện tích tối thiểu của Luật Nhà ở thì diện tích tối thiểu là 45m2.

Trước đó, dự án ở Hà Nội cũng có một số dự án với giá khoảng 14 đến 15 triệu như Tân Việt, Tân Tây Đô ở đường 32, The Sun Garden tại số 89 Phùng Hưng, Hà Đông (Hà Nội) vừa được chủ đầu tư tung hàng ra thị trường với mức giá từ 14 triệu đồng/m2 đến 16 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), diện tích căn hộ dao động từ 67m2 đến 103m2. Tuy mặt bằng giá hấp dẫn nhưng diện tích lớn nên chưa thực sự tạo được sức hấp dẫn cho người mua. Giá trị căn hộ dao động từ 951 triệu đồng đến 1,46 tỷ đồng/căn (chưa có VAT).

Theo báo cáo của Savills, quý 2 có thêm 10 dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm khoảng 4.200 căn hộ. Tồng nguồn cung sơ cấp đạt xấp xỉ 12.000 căn (tăng 23% so với quý trước), tập trung chủ yếu ở quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông chiếm 51% thị phần.

Giá chào bán sơ cấp dao động từ 16,5 triệu VND/m2 đến 64 triệu VND/ m2. Tỷ lệ hấp thụ trung bình giảm -8 điểm % so với quý I, đạt 15% do tình hình hoạt động của các dự án hiện tại không tốt. Trong đó, số lượng căn hộ thuộc hạng C với mức giá dao động gần 20-40 triệu/m2 chiếm 71% tổng số căn hộ bán được, tăng 9 điểm% so với quý 1. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá rẻ mặc dù không đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư, nhưng nó vẫn là "cứu tinh” cho thị trường BĐS vào lúc này. Bởi thanh khoản được cũng có nghĩa là có lối thoát để mở ra sự bắt đầu trở lại.

Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, tính thanh khoản thấp, áp lực đối với các chủ đầu tư hiện nay là phải tạo lập các dòng sản phẩm có diện tích nhỏ, vừa, giá thành rẻ. Đây cũng là áp lực với cả các nhà quản lý chính sách và thị trường nhà ở trước nhu cầu ở thật của đại đa số cán bộ công nhân viên chức chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng ở chật chội.