Thị trường BĐS 2011 sẽ vẫn "khát" vốn?

Thị trường BĐS “khát” vốn

Theo nhận định của GS.TSKH Đặng Hùng Võ thì trong giai đoạn từ cuối năm 2008 đến nay, thị trường BĐS Việt Nam luôn trong tình trạng thiếu vốn, nguồn tín dụng ngân hàng gần như không có cho đầu tư BĐS do lãi suất tăng lên quá cao. Mặc dù Chính phủ đã áp dụng các chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát thị trường tài chính, tiền tệ được ổn định, lạm phát được kiềm chế, tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS lâm vào tình trạng thiếu vốn, giá BĐS nhà ở giảm mạnh tới mức trung bình khoảng 40%-50% trên phạm vi cả nước.

Thị trường BĐS năm 2009 với đặc trưng thiếu vốn trầm trọng vào thời điểm cuối năm 2008 hoàn toàn phụ thuộc vào sự tác động của các giải pháp của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát và kích cầu kinh tế. Bước sang năm 2010, vẫn diễn ra tình trạng thiếu vốn và điều này luôn chi phối thị trường BĐS khiến cho thị trường luôn rơi vào tình trạng nóng - lạnh mang tính cục bộ và nhất thời.

Bài toán vốn cho thị trường BĐS là vấn đề trung tâm trong giai đoạn suốt từ cuối năm 2008 cho tới nay. Thiếu vốn vẫn là điểm đặc trưng của thị trường BĐS nước ta, từ đó dẫn tới những rủi ro phát sinh trong quá trình nhà đầu tư tìm kiếm giải pháp vốn cho mình.

Vấn đề này trở thành một thách thức thực sự lớn khi thị trường nước ta phải đối mặt với tình trạng tăng giá hàng hóa tiêu dùng vào cuối năm 2010, đó chính là biểu hiện ban đầu của khả năng tái lạm phát. "Vấn đề vốn cho thị trường BĐS lại trở nên khó khăn hơn khi chính sách giảm cung tiền cho thị trường, tăng lãi suất tín dụng được áp dụng", ông Võ khẳng định.

Nhà ở xã hội dễ rơi vào cơ chế “xin – cho”

Bên cạnh dấu hỏi lớn về vốn cho thị trường BĐS , theo ông Võ lính vực nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội cũng là một trong những thách thức lớn trên thị trường.

Năm 2010, đầu tư vào khu vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở giá rẻ được đẩy mạnh. Tuy nhiên, trong chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, hiện có 3 vấn đề cần tập trung tìm giải pháp hợp lý đó là: Doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn đầu tư khác nhau và biện pháp quản lý nguồn vốn này; bên cạnh đó phải xây dựng quy trình quản lý chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ nhà chung cư; đồng thời nhà quản lý cũng phải có cách thức lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở sao cho không có "xin - cho" và không phát sinh đầu cơ trong khu vực nhà ở giá rẻ.

Vào thời điểm cuối năm 2010, một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị đã hoàn thành và đang triển khai việc lựa chọn người được nhận ưu đãi của Nhà nước về nhà ở. Đây là việc khó khăn nhất, một công việc rất dễ rơi vào cơ chế "xin - cho".

Hiện đã có nhiều đề xuất giải pháp nhưng đều chưa thoát khỏi được cơ chế "xin - cho". Trong khi đó, một nguyên tắc cần được doanh nghiệp và nhà quản lý áp dụng để tránh "xin - cho" là các thủ tục phải thật công khai, minh bạch với sự tham gia trực tiếp của cộng đồng những người có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ.

Hiện nay, một nguy cơ đang có thể xảy ra như đã xảy ra ở các khu nhà tái định cư trước đây. Các "đầu nậu" thu gom người thuộc diện chính sách, mua tiêu chuẩn nhà của họ mà vẫn gọi là người thuộc diện chính sách phải "bán lúa non", làm thủ tục chính thức và bán lại cho người khác có nhu cầu. Phương thức này đã xuất hiện khá nhiều ở các dự án nhà tái định cư mà các nhà quản lý chưa muốn xem xét đến.

Rủi ro từ “mua nhà trên giấy”

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, về thực chất, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mà ta vẫn gọi nôm là "mua bán nhà trên giấy" luôn chứa đựng nhiều rủi ro nội tại vì tài sản đó chưa được hình thành. Trên thực tế, giao dịch này lại có độ hấp dẫn rất cao, được cuộc sống chấp nhận và có sức phát triển tốt trong cơ chế thị trường.

Như vậy, các nhà quản lý cần sớm hình thành một hành lang pháp lý hợp lý để quản lý các rủi ro đã xẩy ra. Theo các văn bản pháp lý hiện hành của nước ta, nhà đầu tư chỉ được bán "nhà trên giấy" khi đã hoàn thành phần móng nhà và nội dung hợp đồng "mua bán nhà trên giấy" cần lập theo hướng dẫn.

Bởi trên thực tế thì quy định như vậy là chưa đủ sức kiểm soát được các rủi ro thực tế đang đe dọa người tiêu dùng. Hiện nay, hình thức mua - bán "nhà trên giấy" đang chiếm tới 60-70% tổng lượng giao dịch BĐS trên thị trường.

Hiện nay, một số rủi ro đã xảy ra trên thực tế khi nhà đầu tư đã gọi được vốn đóng góp tới vài trăm tỷ đồng mà chưa được Nhà nước giao đất; khi nhà đầu tư thứ cấp gọi vốn đóng góp nhưng lại chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về chuyển nhượng dự án với nhà đầu tư ban đầu.

Đặc biệt, một hình thức phổ biến hiện nay là những người quan tâm tới một dự án nhà ở còn chuyển nhượng cho nhau phần vốn đã góp trước cho nhà đầu tư, trong khi nhà đầu tư không muốn tham gia xác nhận chuyển nhượng vốn này. Khi đó, người đã chuyển nhượng vốn vẫn đứng tên, người đã nhận chuyển nhượng lại phải ủy quyền cho người chuyển nhượng tiếp tục góp vốn. Tất cả những rủi ro này đều kết lại tại thời điểm khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận về chủ quyền nhà đất sau này.

Lý do là việc công khai, minh bạch thông tin về dự án, chủ dự án vẫn chưa được thực hiện ở mức đủ cần thiết, người mua "nhà trên giấy" không có thông tin thực mà chủ yếu nghe từ thị trường, từ nhà đầu tư tự giới thiệu. Trong khi đó người tiêu dùng lại hoàn toàn chưa có thói quen phân tích pháp lý và phân tích thông tin khi tham gia thị trường. Đây chính là một trong những thách thức lớn đối với thị trường BĐS hiện nay.

Sẽ xuất hiện các tập đoàn BĐS lớn

Trong một thời gian ngắn nữa, thị trường Việt Nam sẽ trở thành một sân chơi thực sự bình đẳng theo nguyên tắc của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Chính vì vậy, theo ông Võ việc thành lập các tập đoàn lớn trong nước là một giải pháp duy nhất để tăng tính cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước trong mối quan hệ với các tập đoàn BĐS lớn của nước ngoài.

Trong ngữ cảnh thị trường BĐS nước ta có rất nhiều các doanh nghiệp BĐS nhỏ, thiếu chuyên nghiệp. Vì vậy, khi phải mở cửa thị trường cho các tập đoàn lớn về BĐS nước ngoài vào đầu tư thì trong nước cũng phải có các tập đoàn lớn để cạnh tranh ngang tầm, ngang sức trong dự thầu các công trình lớn.

Trong quá trình hội nhập, nước ta cần có các tập đoàn lớn theo nghĩa đủ sức cạnh tranh để thắng thầu các công trình lớn trong nước và ở nước ngoài. Các tập đoàn BĐS lớn phải hiểu theo nghĩa cao về chất xám, mạnh về công nghệ, nhiều về kinh nghiệm, khỏe về tài chính, đủ sức thực hiện các công trình rất lớn và phức tạp.

Khi các doanh nghiệp trong nước chưa đủ cách để tự nguyện "hội lại" với nhau thì Nhà nước chủ động xây dựng một số tập đoàn BĐS lớn từ các doanh nghiệp nhà nước cũng là một cách làm phù hợp. Nhưng sau đó, làm thế nào để có các tập đoàn BĐS lớn được thành lập tự nguyện từ các thành phần kinh tế khác ngoài Nhà nước. Đây là một thách thức lớn mang tính sống còn cho thị trường BĐS nước ta.

Sốt đất do quy hoạch

Một hiện tượng đáng quan tâm là cơn sốt đất khá cao khi quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Một số người người đã đi theo hướng khai thác ngay các yếu tố quy hoạch để tìm kiếm lợi ích kỳ vọng trong tương lai.

Các "cò đất" cũng lợi dụng cơ hội này để tung thêm tin tức nhiễu để tô vẽ những lợi ích mù mờ đó như có một độ chắc chắn rất cao. Mặc dù quy hoạch chưa được duyệt nhưng giá đất ở các khu vực quy hoạch tăng lên hàng ngày đối với mọi loại đất.

Hiện tượng sốt giá các loại đất theo quy hoạch không chỉ xảy ra ở những trung tâm mới theo quy hoạch mà đã trở thành một trào lưu đi tìm các loại đất ở những nơi giá còn thấp để tìm kiếm lợi ích ngày mai khi quy hoạch được triển khai.