Thị trường bất động sản hiện tại còn khó hơn 10 năm trước

Ảnh minh hoạ

Nhiều khó khăn hơn 10 năm trước

GS. Đặng Hùng Võ phân tích, giai đoạn 10 năm trước, tình hình kinh tế nói chung cũng như bất động sản nói riêng rất bi đát, khó khăn. Khi đó, Thủ tướng cũng đưa ra một loạt biện pháp, trong đó tập trung vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng sau Nghị quyết 02, tập trung hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Nhờ đó, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc. “Thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước vì tắc nghẽn nguồn vốn, nhưng chúng ta lại chưa đào sâu vào những khó khăn”, ông Võ nói.

Phân tích sự khác nhau giữa 10 năm trước và bây giờ, ông Võ cho rằng thời điểm ấy là xảy ra khủng hoảng tài chính năm 2008, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường bất động sản. Khi đó thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát rất khủng khiếp, khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung bất động sản cao cấp quá nguồn cầu khiến không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường bất động sản cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Hiện giờ, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu Âu cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine gây nên nhiều khó khăn.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây”, ông Võ chia sẻ.

Trong đó, theo chuyên gia này, gốc rễ của khó khăn hiện tại một phần do tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Ngoài ra, còn một lý do khác nữa, thị trường bất động sản Việt Nam sống được là nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là một giải pháp cực kì thông minh nhưng lại cực kì rủi ro.

Rủi ro này đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng như cam kết. Nhưng với nhà đầu tư thì đây là phương pháp vốn cực kì hiệu quả, khi đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà.

Tuy nhiên, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Do đó, các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn của chủ đầu tư Việt nam vì ở nước ngoài không có giải pháp này.

Vì vậy, khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt sẽ khiến ách tắc về vốn phát triển dự án, làm hàng loạt dự án đắp chiếu. Nhưng khi ấy, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng, khó khăn về cổ phiếu, trái phiếu. Đây là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay phải đối mặt.

Bao giờ hết xung đột pháp luật, thị trường sẽ được khơi thông

Liên quan đến các vướng mắc về pháp luật của thị trường bất động sản, GS. Võ cho biết, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn cho Bộ Xây dựng, trong đó bao gồm cả Bộ Tài Chính để đưa ra những giải pháp tháo gỡ về tài chính.

Mới đây, Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất. Tuy nhiên, cần làm rõ thực chất các dự án ở nước ta đang ách tắc cụ thể về cái gì trong việc định giá đất.

Ông Võ lấy ví dụ, một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều Luật nên chưa được thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng gấp 3 – 4 lần, lúc này liệu ai dám ký sẽ tính giá đất theo mức 5 năm trước, nếu tính theo giá mới thì nhà đầu tư có chịu nổi không. Do đó không ai dám quyết định và ký tá vì rủi ro rơi vào vòng lao lý rất cao.

Do đó, chuyên gia này cho rằng, trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án, trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi.

Ông Võ lý giải, một khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết. Bởi ách tắc về pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án.

Cũng theo ông Võ, trong Nghị quyết 33 của Chính Phủ, cũng đã có kiến nghị về việc làm Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, trong đó có phần phê duyệt được dự án, từ đó mới có nguồn vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai và đây là nguồn tiền cực kì lớn vì trong một dự án, phần móng, hạ tầng chỉ chiếm đến 30 – 40% tổng nguồn tiền đầu tư, Còn lại là tiền từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Cũng từ đó mà thị trường bán nhà ở trong tương lai cũng ngày càng phát triển.

Do đó, cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Nhưng cần đặt ra câu hỏi là liệu các vướng mắc về mặt mặt pháp luật có tháo gỡ ngay được không? Bởi quá trình làm Luật của Việt Nam còn nhiều bất cập.

“Tôi đã nhiều lần kiến nghị Quốc hội xây dựng pháp luật, hoặc cho phép đấu thầu để lựa chọn một đơn vị riêng biệt để nghiên cứu xây dựng Luật chuyên biệt nhằm tiết kiệm ngân sách và đưa ra được các chính sách khách quan và hợp lý nhất.

Trước mắt rất cần có một Nghị quyết của Quốc hội kèm danh sách dự án được Quốc hội phê duyệt để từ đó địa phương mới dám phê duyệt dự án mà không còn lấn cấn. Nghĩa là bao giờ chúng ta chữa xong bệnh xung đột pháp luật thì khi ấy các vướng mắc của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ”, ông Võ cho hay.