Thị trường bất động sản đã thay đổi

Thị trong 3 tháng đầu năm 2024 đã có những thay đổi nhất định nhưng được dự báo vẫn còn khó khăn trong quý 2.2024

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) mới đây đã công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 1.2024 và dự báo quý 2.2024.

Theo đánh giá của đơn vị này, những chuyển động của thị trường trong 3 tháng qua cho thấy thị trường đã có những thay đổi nhất định. Nổi bật là niềm tin thị trường ghi nhận đã có sự cải thiện, cùng với đó lượng giao dịch bất động sản thành công đã có sự cải thiện.

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản quý 1.2024 tăng lên đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt là đối với các loại hình nhà ở riêng lẻ và căn hộ trong khu vực nội thành của các đô thị lớn.

Đáng chú ý, các dự án đang mở nhận đặt chỗ (Booking) cũng ghi nhận số lượng đăng ký tương đối khả quan. Điều này cho thấy một sự quan tâm và sự chuẩn bị của người mua trước tình hình đang có chuyển biến tích cực hơn của thị trường.

Đối với tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường, ước tăng khoảng 3,6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, xét theo hiệu suất thực tế thì tỷ lệ hấp thụ trong 2 tháng kinh doanh của quý I/2024 (loại trừ thời gian nghỉ Tết) tương đương tỷ lệ hấp thụ của 3 tháng quý 4.2023.

Mặt khác, tỷ lệ hấp thụ bất động sản không đồng đều ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường quý 1.2024 vào khoảng 25-30%. Trong đó khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận (30-40%) và TP.HCM (20-25%) là hai khu vực có tỷ lệ hấp thụ cao nhất và chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ.

Về giá bán sơ cấp phân khúc nhà ở, báo cáo của đơn vị này ghi nhận chia thành hai cực rõ rệt. Tại thị trường miền Bắc và miền Nam có xu hướng tăng giá ở hầu hết phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự; còn duy trì ổn định ở phân khúc đất nền, shophouse.

Cụ thể, với thị trường miền Bắc, giá căn hộ ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất, từ 2-5% theo quý. Các phân khúc nhà phố, biệt thự có mức tăng lần lượt 2-3% và 1-3%.

Đối với thị trường khu vực miền Nam, mức tăng giá căn hộ từ 2-3% theo quý và phân khúc nhà phố, biệt thự lần lượt tăng 1-2% và 1-3%. Trong khi thị trường miền Trung, miền Tây chưa xuất hiện xu hướng tăng giá ở các phân khúc, thậm chí vẫn giảm giá ở phân khúc đất nền tại khu vực miền Trung, từ 2-3% theo quý.

Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng DXS – FERI, trong quý 1.2024, các hoạt động Khởi công, động thổ, Kick-off, mở bán… diễn ra nhộn nhịp trên toàn quốc, với đa dạng quy mô, phân khúc và giá bán. Từ nhà ở xã hội đến những dự án căn hộ, khu dân cư cao cấp, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang đi qua vùng đáy, chuẩn bị bước vào giai đoạn sôi động hơn.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS - FERI, dự báo thị trường bất động sản quý 2.2024 vẫn gặp khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận động thái tích cực hơn đối với nguồn cung.

Trong đó, nguồn cung mới bất động sản nhà ở ước tính tăng thêm 25% so với quý 1.2024, chủ yếu là từ dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó.

Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường quý 2 lên 45.200 sản phẩm. Việc nguồn cung tăng sẽ giúp khách hàng có thêm sự lựa chọn và cũng góp phần cải thiện mức hấp thụ, lẫn tình hình giao dịch chung trên thị trường.

Cũng theo ông Khôi, giai đoạn 2024 - 2025, khi thị trường bước sang chu kỳ mới, bất động sản nhà ở sẽ hồi phục đầu tiên. Vì vậy, việc tập trung vào bất động sản nhà ở, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, phân khúc chung cư trung cấp và bình dân là khả quan, phù hợp nhu cầu thị trường.

Tại Hội nghị bất động sản mới đây, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết, Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng, như 3 mũi giáp công có thể thúc đẩy, là cứu cánh thị trường bất động sản và chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường. Tuy nhiên, ông Lộc cho rằng, hành trình trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để, và việc thực thi luật sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế.

“Thị trường hiện nay còn vướng pháp lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản.

Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới”, ông Lộc cho hay.