Thí điểm phát triển nhà ở giá phù hợp: Cần cơ chế đủ mạnh để đi vào thực tế

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách này được kỳ vọng bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở trung bình – vốn đang thiếu hụt trong nhiều năm qua.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình. Ảnh:VA

>> Xem thêm: Sắp thí điểm nhà ở thương mại cho người thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng

Cần ưu đãi đủ mạnh

Theo dự thảo, mỗi cá nhân trong nước được mua hoặc thuê mua một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cơ quan soạn thảo đề xuất hàng loạt ưu đãi như lợi nhuận định mức 15% (cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội), không phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án, cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.

Ngoài ra, doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn, thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường; quy hoạch chi tiết có thể được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, qua đó rút ngắn thủ tục.

Không chỉ dừng ở việc tăng nguồn cung, chính sách này còn được kỳ vọng tạo ra một “lớp đệm” cho thị trường, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp – hai phân khúc đang có sự lệch pha lớn về cung – cầu. Nếu được triển khai hiệu quả, đây có thể trở thành công cụ điều tiết giá nhà trong trung và dài hạn.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, chủ trương này là cần thiết để bổ sung nguồn cung cho phân khúc trung bình. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là khả năng kiểm soát chi phí đầu vào.

Với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn, giảm nhiều loại thuế, tiền sử dụng đất và thường có mặt bằng sạch, nên bài toán chi phí – lợi nhuận khá rõ ràng. Trong khi đó, nếu nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường và tự giải phóng mặt bằng, chi phí sẽ tăng cao, khó đạt mục tiêu giá bán hợp lý. Do đó, để mô hình vận hành hiệu quả, cần có cơ chế giảm chi phí đất và chi phí vốn, tạo dư địa để doanh nghiệp hạ giá bán.

Để mô hình vận hành hiệu quả cần có cơ chế giảm chi phí đất và chi phí vốn, tạo dư địa để doanh nghiệp hạ giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng cần áp dụng hệ số K linh hoạt khi tính tiền sử dụng đất theo từng dự án, thay vì áp dụng đồng loạt. Điều này giúp phản ánh đúng đặc thù chi phí, nhất là với các dự án cao tầng. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cần ổn định hơn, với lãi suất khoảng 6–7%/năm cho chủ đầu tư trong ba năm đầu và cho người mua nhà trong 10–12 năm, nhằm tạo lực đẩy cho cả cung và cầu.

Ngoài ra, một số chuyên gia cũng cho rằng cần làm rõ tiêu chí xác định “giá phù hợp” theo từng địa phương, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một cách hiểu khác nhau, dẫn đến khó kiểm soát hiệu quả chính sách hoặc bị lợi dụng để đẩy giá.

>> Xem thêm thông tin đáng chú ý về thị trường bất động sản năm 2026

Quỹ đất là then chốt

Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đánh giá việc cho phép UBND cấp tỉnh chủ động bố trí quỹ đất cho loại hình nhà ở này là hợp lý, trong bối cảnh quỹ đất dành cho nhà ở giá trung bình còn hạn chế. Việc mở rộng các loại đất được phép sử dụng cũng giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất thuận lợi hơn, thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, cần cân nhắc không làm thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội – phân khúc vẫn có nhu cầu rất lớn.

Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội lưu ý quá trình chuẩn bị đầu tư một dự án nhà ở thường kéo dài từ 2–3 năm. Vì vậy, thời gian thí điểm cần đủ dài để các dự án có thể triển khai và đi vào thực tế, qua đó đánh giá đầy đủ hiệu quả chính sách.

Một vấn đề khác cũng được đặt ra là khâu tổ chức thực thi tại địa phương. Nếu thủ tục hành chính không được cải thiện đồng bộ, nguy cơ “tắc nghẽn” ở khâu phê duyệt, giao đất hay cấp phép xây dựng vẫn có thể xảy ra, làm giảm hiệu quả của các chính sách ưu đãi đã được thiết kế.

>> Xem thêm thông tin mua bán nhà đất