Sở hữu chung cư có thời hạn: nên hay không?

Thị trường nhà chung cư sẽ đi về đâu?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nhà sở hữu có thời hạn, không phải là sở hữu vĩnh viễn nên giá nhà theo đó cũng rẻ đi. Theo đó, thời gian sở hữu căn hộ càng giảm thì giá bán căn hộ cũng giảm theo.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng mặc dù giá chung cư giảm nhưng sẽ khó mà có người mua, vì nhà ở phải là nơi trú ngụ lâu dài, là tài sản để lại cho con cháu. Ngoài ra, phong tục tập quán xưa nay của người dân Việt Nam là an cư lạc nghiệp. Có thể nói nhà ở là tài sản mà người ta tích góp cả đời mới có được, thế nên khi mua tài sản mà mình bỏ ra cả đời mới có được mà chỉ có thể sử dụng trong vài chục năm thì liệu người dân có mua không? Ngoài ra, người dân sẵn sàng bỏ số tiền lớn hơn để mua căn hộ chung cư mà họ được sở hữu vĩnh viễn.

Sẽ còn người mua nhà chung cư khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được ban hành? Ảnh: Nguồn internet

Cần chú ý là khi quy định này chỉ áp dụng đối với những chung cư mới xây thì người dân sẽ tìm mua những chung cư cũ được phép sở hữu vĩnh viễn, từ đó sẽ đẩy giá nhà chung cư cũ tăng lên nhiều lần, đây cũng là cơ hội để giới đầu cơ ôm chung cư cũ bán ra với giá cao hơn để kiếm lời, còn nếu như quy định áp dụng luôn cho cả chung cư cũ thì chắc chắc vấp phải sự phản đối của những người đã mua chung cư cũ, vì họ đã mua với giá cao, hoặc họ sẽ bán túng bán tháo căn hộ mình đang ở, điều này sẽ gây nên sự xáo trộn trên thị trường, vì nguồn cung căn hộ tăng lên đột biến.

Nếu như quy định này được ban hành thì chủ đầu tư nhà chung cư cũng sẽ gặp khó khăn. Khi mà người dân không còn muốn mua nhà chung cư thì chủ đầu tư sẽ không còn đầu tư xây dựng chung cư nữa. Lúc đó, người dân tích góp nhiều hơn để mua một mảnh đất xây nhà lên ở, và chủ đầu tư cũng sẽ đầu tư vào đất nền, nhà phố hay nhà biệt thự. Do đó, thật khó tưởng tượng là thị trường căn hộ chung cư sẽ đi về đâu nếu như không còn kẻ bán người mua khi quy định này được ban hành.

Cần phải nghiên cứu kỹ càng hơn

Có ý kiến cho rằng các nước trên thế giới đều đã áp dụng quy định chung cư có thời hạn.Thế nhưng, ở các nước, nhà chung cư sở hữu có thời hạn do Nhà nước xây chứ không phải do các công ty hay dự án tư nhân bỏ tiền ra xây, cho nên ta cần phải nghiên cứu kĩ lưỡng những nước này đã làm như thế nào, không thể cứ nói có nước áp dụng quy định này thì ta nên áp dụng theo.

Ngoài ra, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp cho việc thu hồi, cải tạo chung cư sẽ dễ dàng hơn, nhưng Nhà nước có nghĩ đến những người sẽ bị thu hồi nhà. Họ sẽ ở đâu nếu nhà bị thu hồi, lượng cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể, gây áp lực làm tăng giá nhà. Nếu như, đưa ra quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì Nhà nước cũng cần phải đưa ra những chính sách hỗ trợ người bị thu hồi nhà.

Có thể nói quy định này sẽ ngăn chặn việc đầu cơ, thế nhưng tại sao không đề xuất những quy định tác động trực tiếp hạn chế nạn đầu cơ. Cần phải chú ý rằng khi việc đầu cơ chung cư không còn đất dụng võ thì các nhà đầu cơ sẽ đi tìm “miếng bánh” khác ngon hơn như đầu cơ vào đất, rồi Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất sử dụng đất có thời hạn, khi đó thì không biết thị trường bất động sản sẽ như thế nào?

Theo CafeLand, thay vì áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, thì Nhà nước nên đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở chung cư giá thấp, sau đó bán với giá rẻ với thời gian sở hữu bị giới hạn khoảng vài chục năm, hoặc là cho thuê nhà dài hạn với giá rẻ. Nguồn ngân sách có thể đến từ thuế đánh lên bất động sản. Cụ thể:

- Đánh thuế luỹ tiến hàng năm vào giá trị những căn nhà có diện tích lớn, nghĩa là diện tích càng lớn thì tỷ lệ thuế trên giá trị nhà càng cao.

-Đánh thuế lũy tiến dựa vào thời gian sở hữu khi chuyển nhượng bất động sản. Nghĩa là thời gian sở hữu bất động sản càng ngắn thì tỷ lệ thuế đánh vào giá trị chuyển nhượng hay thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản càng cao. Phương pháp này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ trong ngắn hạn.

-Đánh thuế giá trị gia tăng luỹ tiến vào giá bán của sản phẩm bất động sản của các chủ đầu tư bán ra. Nghĩa là khi giá bán càng cao thì tỷ lệ thuế giá trị gia tăng dựa trên giá bán sẽ càng cao. Thực tế cho thấy, các sản phẩm nhà đất có giá trị lớn thường là căn hộ cao cấp, hạng sang, biệt thự, đất nền ở vị trí đắc địa hay những sản phẩm tương tự mà chỉ có những người có nhiều tiền mới có thể mua được những sản phẩm này, do đó mặc dù có nguồn cung nhà ở mà người dân không thể mua được vì giá quá cao. Khi đánh thuế theo cách này thì sẽ đẩy giá bán sản phẩm sau thuế lên cao, có hai trường hợp xảy ra: một là nếu chủ đầu tư bán được sản phẩm thì ta có thể thu về một nguồn ngân sách lớn, hai là khi giá bán sau thuế lên cao thì người mua nhà ít lại, doanh nghiệp khó bán được sản phẩm nên sẽ quay sang đầu tư vào căn hộ giá thấp. Ngoài ra, cũng nên đánh thuế giá trị gia tăng thấp hơn quy định bình thường khi chủ đầu tư bán căn hộ ở mức giá thấp nào đó theo quy định của Nhà nước. Theo CafeLand thì phương pháp này có hiệu quả hơn cả, vì giá bán của chủ đầu tư thường minh bạch hơn các phương pháp trên, và một mặt phương pháp này tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, mặt khác “khuyến khích” doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở giá thấp.

Thực tế cho thấy chúng ta vẫn còn nhiều giải pháp hạ thấp giá nhà ở, hạn chế đầu cơ mà vẫn chưa áp dụng đến hay áp dụng không hiệu quả. Do đó việc đưa ra quy định sở hữu chung cư có thời hạn liệu có cần thiết hay không khi ta còn những giải pháp khác. Cho nên, Nhà nước cần phải xem xét kỹ khi đưa ra một chính sách để mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.