Theo Báo cáo đề xuất cấp lại Giấy phép môi trường, dự án đang được triển khai theo hướng thận trọng: ưu tiên hoàn thiện hạ tầng, kiểm soát môi trường và khai thác theo nhu cầu thực tế, thay vì mở rộng ồ ạt.

Quy mô dự án đã “chốt”: thu hẹp đô thị, giữ trục công nghiệp

Ban đầu, Khu liên hợp Phước Đông – Bời Lời được quy hoạch với diện tích gần 2.840 ha. Tuy nhiên, sau các quyết định điều chỉnh, đặc biệt là chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư năm 2025, quy mô dự án được xác định còn 2.434,1 ha. Trong đó:

-Đất khu công nghiệp: 2.189,11 ha

-Đất khu đô thị – dịch vụ: 244,99 ha, giảm 403 ha so với phương án trước

Việc cắt giảm mạnh quỹ đất đô thị – dịch vụ cho thấy sự thay đổi rõ ràng trong định hướng phát triển: khu công nghiệp được xác lập là trục trung tâm, còn đô thị – dịch vụ chỉ đóng vai trò hỗ trợ, phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất.

Click xem quy hoạch Phước Đông

Hiện trạng khu đất khu công nghiệp: đã cho thuê hơn 1.000 ha, 59 doanh nghiệp hoạt động

Theo báo cáo, Khu công nghiệp Phước Đông hiện đã thu hút 59 dự án đầu tư, với tổng diện tích đất đã cho thuê đạt 1.023,77 ha, tương đương 59,24% quỹ đất nhà máy xí nghiệp có thể cho thuê (1.728,14 ha).

Xét theo từng phân khu, mức độ khai thác có sự chênh lệch rõ rệt:

-Khu A KCN có diện tích 1.014,07 ha, trong đó tỷ lệ lấp đầy đạt tới 97,71%, gần như đã khai thác tối đa.

-Khu B KCN có diện tích 1.175,04 ha, nhưng tỷ lệ lấp đầy mới đạt 24,76%, cho thấy dư địa rất lớn cho giai đoạn thu hút đầu tư tiếp theo.

Những con số này phản ánh rõ thực tế: Khu A đã bước sang giai đoạn ổn định, còn Khu B được định vị là không gian tăng trưởng trung và dài hạn của toàn khu công nghiệp.

Về hạ tầng, báo cáo cho biết 1.401,26 ha đã được san nền, hệ thống giao thông nội bộ, cấp nước, thoát nước mưa và thu gom nước thải đã được đầu tư từng phần. Đặc biệt, 04 nhà máy xử lý nước thải tập trung đã được xây dựng và đưa vào vận hành, đóng vai trò nền tảng cho việc kiểm soát môi trường trong khu công nghiệp.

Trên cơ sở đó, chủ đầu tư đang đề xuất mở rộng công suất xử lý nước thải tại lưu vực số 3 thêm 7.200 m³/ngày đêm, nhằm đáp ứng yêu cầu mới: toàn bộ doanh nghiệp thứ cấp phải đấu nối về hệ thống xử lý tập trung, thay cho các hình thức xử lý riêng lẻ trước đây.

Hiện trạng khu đất đô thị – dịch vụ: lấp đầy hơn 20%, phát triển chậm và có kiểm soát

Trái ngược với khu công nghiệp, khu đô thị – dịch vụ được triển khai với nhịp độ chậm và thận trọng. Tại Khu A đô thị – dịch vụ, báo cáo ghi nhận:

-Diện tích đã san lấp: 156,78 ha

-Diện tích đã hoàn tất xây dựng: 51,29 ha

-Tỷ lệ lấp đầy: 20,73%

Các hạng mục đã hình thành chủ yếu phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt gắn với khu công nghiệp, bao gồm 382 căn nhà liên kết mua bán, 18 căn nhà cho thuê, 326 căn nhà ở công nhân, 34 kios dịch vụ, cùng các công trình thiết yếu như trường mầm non, trạm điện, nhà máy cấp nước, cây xanh và hồ nước.

Ngoài ra, 07 khu ký túc xá của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp với tổng diện tích 11,31 ha cũng được đưa vào sử dụng, phục vụ trực tiếp lực lượng lao động đang làm việc tại đây.

Đáng chú ý, theo quyết định điều chỉnh năm 2025, 403 ha đất đô thị – dịch vụ đã bị loại khỏi phạm vi dự án, nhằm tái cơ cấu công năng và định hướng tiếp nhận mô hình khu công nghệ 4.0 kết hợp đô thị xanh, thay vì phát triển đô thị nhà ở đại trà như trước.

>>Xem thêm các KCN khác ở Tây Ninh

Định hướng thời gian tới: công nghiệp là trụ cột, đô thị phát triển “vừa đủ”

Từ các số liệu trong báo cáo, có thể thấy định hướng phát triển của Khu liên hợp Phước Đông – Bời Lời đã được xác lập khá rõ.

Một là, khu công nghiệp tiếp tục giữ vai trò trụ cột, với trọng tâm là nâng tỷ lệ lấp đầy tại Khu B, thu hút thêm các doanh nghiệp thứ cấp phù hợp với danh mục ngành nghề được phép, đồng thời tăng cường kiểm soát môi trường.

Hai là, khu đô thị – dịch vụ không còn là động lực tăng trưởng quy mô, mà được phát triển có chọn lọc, tập trung vào nhà ở công nhân, chuyên gia và các dịch vụ thiết yếu, đúng với nhu cầu thực tế của khu công nghiệp.

Ba là, về dài hạn, dự án thể hiện rõ ưu tiên ổn định pháp lý, hoàn thiện hạ tầng và đảm bảo yêu cầu môi trường, thay vì mở rộng diện tích hay chạy theo kỳ vọng đô thị hóa.

Ở thời điểm hiện tại, Khu liên hợp Phước Đông – Bời Lời đang ở giai đoạn bản lề: một bên là khu công nghiệp đã cho thuê hơn 1.000 ha và gần chạm trần tại Khu A, bên kia là quỹ đất lớn tại Khu B đang chờ chu kỳ đầu tư tiếp theo. Cách phân bổ nhịp độ này sẽ là yếu tố then chốt quyết định vị thế dài hạn của dự án trên bản đồ công nghiệp Tây Ninh trong những năm tới.