Sau 5 năm, giá nhà ở Hà Nội đã tăng nhanh như thế nào?

Mức giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với năm 2018. Ảnh minh hoạ

Giá chung cư tăng gấp đôi

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3.2023 của Cushman & Wakefield Việt Nam, vào quý 3, nguồn cung hơn 1.800 căn hộ được ghi nhận tại Hà Nội, tăng 8% theo quý nhưng giảm 36% theo năm. Động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua để ở quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể so với chu kì từ năm 2020 đến năm 2022.

Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung mới trong quý, với mức gần 85%. Hầu hết nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án sơ cấp hiện có ở phía Tây.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, trong quý 3.2023, gần 2.300 căn đã được bán ra, tăng 10% theo quý, nhưng vẫn giảm 49% theo năm nhờ giảm lãi suất cho vay. Các dự án có doanh số bán hàng khả quan nằm ở các thị trường phía Tây và ngoại thành. Bên cạnh đó, các dự án sở hữu tiến độ xây dựng tốt, địa vi pháp lý rõ ràng và đa dạng tiện ích cũng ghi nhận doanh số bán hàng cao hơn.

Về giá bán, giá sơ cấp trung bình trong quý 3.2023 đã gần gấp đôi giá năm 2018. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư đạt mức 2.141USD/m2, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm ngoái và gần gấp đôi giá năm 2018.

Mức giá sơ cấp trung bình năm 2018 chỉ ở mức hơn 1.000 USD/m2, năm 2020 là 1.400USD/m2.

Đơn vị này cho rằng, giá bán chung cư liên tục tăng cao là do việc mở bán các dự án mới có giá ngày càng cao hơn mức giá của các dự án hiện hữu.

Mặt khác, nguồn cung trên thị trường khan hiếm, pháp lý nhiều dự án ách tắc, cũng là lý do đẩy giá bất động sản tăng cao.

Trong quý vừa qua có hơn 1.800 căn hộ được ghi nhận tại Hà Nội, tăng 8% theo quý nhưng giảm 36% theo năm.

Động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua để ở quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm đáng kể so với chu kì từ năm 2020 đến năm 2022.

Tính chung cả năm 2023, dự kiến sẽ có tổng cộng 8.000 căn hộ được chào bán, đây là con số thấp nhất trong năm 5 năm trở lại đây.

Theo Cushman & Wakefield, do quỹ đất ở các quận nội thành hạn chế, nguồn cung căn hộ có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn. Trong đó, phía Đông là điểm đến của các khu đô thị tích hợp lớn cung cấp các tiện ích tất cả trong một và vị trí thuận lợi đi qua các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai 4 và đường vành đai 3.

Trong khi các dự án căn hộ mới vẫn tiếp đà tăng giá, thì đây cũng chính là một trong những yếu tố gây cản trở đến đà hồi phục của thị trường.

Theo Cushman & Wakefield, nguồn cầu trên thị trường đang dần được cải thiện đến từ người mua để ở, nhưng vẫn chưa đủ để giúp thị trường phục hồi.

Nhìn chung, một số cải thiện đã được ghi nhận nhưng nhu cầu vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Lượng bán trong 9 tháng đầu năm vẫn giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường vẫn cần thêm thời gian để vượt qua những thách thức như sự thiếu hụt tín dụng, nợ trái phiếu, thanh khoản thấp trên thị trường.

Trong bối cảnh mức giá tiếp tục tăng cao, thị trường cạnh tranh và nguồn cầu chủ yếu đến từ người mua để ở, các chủ đầu tư đang cố gắng đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và linh hoạt để thu hút và hỗ trợ khách hàng.

Giá nhà liền thổ giảm

Quý 3.2023 cũng chứng kiến đà sụt giảm về nguồn cung nhà liền thổ, từ 102 căn xuống còn 83 căn, giảm 19% theo quý và 87% theo năm và không có dự án mới nào được đưa ra thị trường. Tất cả nguồn cung mới đến từ đợt mở bán tiếp theo của một số ít các dự án hiện có. Điều này được cho là do vấn đề pháp lý mà các chủ đầu tư vẫn chưa giải quyết được.

Về giao dịch, quý 3 ghi nhận có 97 căn bán được, gần gấp đôi so với quý 2.2023. Nhu cầu nhà liền thổ tăng nhẹ so với giai đoạn thấp nhất trong 9 tháng đầu năm 2023. Bên cạnh đó, khách hàng có xu hướng sẵn sàng giao dịch hơn nếu các dự án có thể cung cấp cho họ địa vị pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng.

Giá sơ cấp trung bình của bất động sản liền thổ trong quý 3 đạt 5.459 USD/m2 đất, tăng 32% theo quý nhưng vẫn giảm 19% theo năm.

Cushman & Wakefield cho rằng, sự gia tăng giá mặt bằng sơ cấp như vậy là do sự gia tăng đáng kể trong dự án Rue De Charme, nơi ghi nhận phần lớn khối lượng bán trong quý này.

Nhìn chung, thị trường nhà liền thổ Hà Nội chứng kiến sự chững lại về nguồn cung mới kể từ nửa cuối năm 2022 do chính sách kiểm soát tín dụng của Nhà nước. Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý cũng khiến các chủ đầu tư và người mua chững lại các hoạt động của mình.

Cushman & Wakefield dự báo, quý 4.2023 sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới với chỉ hơn 250 căn nhà liền thổ ở khu vực ngoại thành được chào bán trong quý. Giai đoạn 2024 - 2025, thị trường dự kiến sẽ có sự cải thiện trong nguồn cung mới so với năm 2023, nhờ vào các điều chỉnh của chính sách luật, tháo gỡ pháp lý cho các dự án và sự hồi phục của nền kinh tế.

Khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung mới nhờ vào quỹ đất dồi dào và sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, mức giá bất động sản được dự báo sẽ khó có xu hướng giảm, đà tăng giá có thể sẽ chậm lại khi nguồn cung trên thị trường hồi phục.