Rời thổ cư, "săn" chung cư": Chuyện "ngược đời" ở Bắc Từ Liêm

Huyện Từ Liêm, ngay khi được tách thành 2 quận đã chứng kiến nhiều biến động về giá đất lẫn xu hướng giao dịch địa ốc. Trong khi những mảnh, ô thổ cư tại Nam Từ Liêm lên giá từng ngày, nhiều chủ nhà, chủ đất tại một số địa bàn thuộc Bắc Từ Liêm đang xa rời thổ cư của họ để tìm tới các căn chung cư thương mại.

Đìu hiu chung cư thương mại

Phường Xuân Đỉnh, thuộc quận Bắc Từ Liêm, được thành lập trên cơ sở 352,20ha và 33.659 nhân khẩu. Phía Đông giáp P.Xuân La (Tây Hồ), phía Tây giáp đường Phạm Văn Đồng, phía Bắc giáp P. Phú Thượng (Tây Hồ). Như vậy, xung quanh là KĐT Ciputra, Khu liên hợp thể thao Q.Tây Hồ, đơn vị hành chính này bao gồm cả công viên Hòa Bình và đầm sen Xuân Đỉnh, một số cơ sở đào tạo công lập bậc phổ thông…

Đối với giới tạo lập địa ốc ở Thủ đô, địa bàn này lại chưa từng được coi là "miền đất hứa". Thực tế số lượng dự án chung cư, KĐT đặt trên địa bàn phường này rất hạn chế. Chỉ cần so với Cổ Nhuế, những dự án địa ốc vượt trội hơn nhiều lần (CT3 Cổ Nhuế, Chung cư Tổng cục V, An Bình Tower, Resco…). Từ năm 2010, Xuân Đỉnh là nơi "khai hoang" đầu tiên của Tập đoàn Vina Megastar với dự án chung cư cao tầng Megastar Dominium (lô C2, xã Xuân Đỉnh, Từ Liêm). Năm 2012, nhiều người mua nhà, lẫn dân đầu tư vội vã gom tiền tới 90% (thậm chí 100%) hợp đồng căn hộ trị giá trên dưới 17 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, công trình bất động, chủ tịch DN bị bắt vì tội lừa đảo.

Chủ đất tại một số địa bàn thuộc Bắc Từ Liêm đang xa dời mảnh đất cắm dùi của họ để tìm tới các căn chung cư thương mại

Sau cú "phốt" đó, địa bàn Xuân Đỉnh không còn lọt vào "mắt xanh" của giới tạo lập địa ốc. Khu vực này chỉ xuất hiện một vài dự án chung cư mini phát triển kinh doanh. Ví dụ, Chung cư mini Xuân Đỉnh 7 tầng, mỗi tầng 4 căn hộ, nằm tại thôn Trung, Xuân Đỉnh, đối diện công viên Hòa Bình; đơn giá từ 630 triệu – 1 tỷ đồng/căn diện tích từ 42-54m2. Còn lại, Xuân Đỉnh chỉ được biết đến qua rất nhiều mảnh đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng, đất dịch vụ, và vô số các BĐS thổ cư diện tích lớn được gia chủ rao bán. Kế hoạch của nhiều chủ đất tại Xuân Đỉnh: tìm mua chung cư ở khu vực lân cận như Hồ Tùng Mậu, Cổ Nhuế, Phạm Văn Đồng, Lạc Long Quân, Xuân La… để có điều kiện sử dụng tiện ích hạ tầng – xã hội, đặc biệt là khu vực Hồ Tây và tiệm cận KĐT Cổ Nhuế.

Bán nhà và… ở trọ?

Thoạt nghe khôi hài, nhưng với những gia chủ đang "mắc kẹt" trong kế hoạch bán thổ cư, mua chung cư thì hoàn toàn có khả năng xảy ra, nếu phân tích theo khía cạnh nguồn cung sản phẩm và yếu tố chất lượng, giá cả, tiến độ tại địa bàn sở tại.
Chị Hoa, chủ một căn thổ cư gần 60m2 tại Tân Xuân (Xuân Đỉnh) đang "đánh vật" với việc bán, mua từ cuối năm 2013 đến nay. Từ chỗ phát giá 40 triệu đồng/m2, bao sang tên, đầu tháng 4 vừa rồi gia chủ quyết định "cắt lỗ" về mức 36 triệu đồng/m2. Rất may mắn, một khách hàng đã đặt cọc 20 triệu đồng và hẹn giao dịch vào tháng 6/2014. Vấn đề ở chỗ, với khoản tiền ngót nghét 2 tỷ đồng, "mua được chung cư thương mại diện tích khoảng 80m2, 2 phòng ngủ thì quá ít hàng. Có thì cũng không còn khoản tài chính dự phòng", chị Hoa than thở.

Quả thật, nhìn quanh khu vực Xuân Đỉnh, những dự án khả dĩ trong tầm tiền người mua (vào ở luôn, diện tích dưới 90m2, giá dưới 2 tỷ đồng) hiện rất hạn chế. Cụ thể, dự án chung cư 136 Hồ Tùng Mậu, có giá căn hộ từ 1 tỷ tới dưới 2 tỷ đồng và có hỗ trợ cho vay từ ngân hàng lên tới 70% giá trị, được thế chấp bằng chính căn hộ đã mua. Tuy nhiên, sản phẩm diện tích nhỏ (căn dưới 90m2) liên tục rơi vào trạng thái "hết hàng", và dự kiến bàn giao trong… quý III/2015. Còn lại, chỉ còn các căn 90-100m2 với đơn giá 18-19 triệu đồng/m2 bàn giao thô (!).

Tiếp đến, dự án Green Star đang rậm rịch mở bán với giá dự kiến 22-23 triệu đồng/m2 bàn giao hoàn thiện. Ở thị trường thứ cấp, nếu người mua săn tìm những suất ngoại giao (thông qua trung gian) tại một số dự án "có thương hiệu" như Chung cư Tổng cục V, CT3 Cổ Nhuế… thì việc chấp nhận giá cao từ 24 – 28 triệu đồng/m2 hay thậm chí chờ bàn giao dài dài là điều khó tránh khỏi. Cụ thể, một suất ngoại giao căn hộ Chung cư Tổng cục V đang có giá khoảng 27 triệu đồng/m2 cho căn diện tích 92m2, khoảng 24,5 triệu đồng cho căn 125m2…. Còn tại CT3 Cổ Nhuế (do Nam Cường tạo lập), giá giao dịch thị trường nhà đầu tư cũng có giá phổ biến ở mức 26-28 triệu đồng/m2 căn hộ diện tích 72-150m2.

Như vậy, để tránh cảnh "không chốn dung thân", chủ BĐS-khách hàng mua chung cư cần nhớ cẩm nang sau để quyết định nhanh và chính xác nhất: quy hoạch phân khu, quy hoạch giao thông khu vực có dự án đang định mua được thực hiện ra sao; chủ đầu tư đã từng có tiền lệ xấu chưa; tiến độ thực hiện dự án có song hành cùng tốc độ thu tiền khách hàng (dựa trên tham khảo từ những người đã mua, hoặc góp vốn trước đó). Nếu không thể xác định cơ bản các yếu tố trên, người mua nên thay đổi dự án, hoặc chấp nhận vừa đi thuê vừa "soi" thị trường.