Rào cản mới từ Myanmar

Giờ Myanmar đã mở cửa và đang đẩy mạnh các cải cách kinh tế - chính trị nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thế nhưng, lần này, các tập đoàn nước ngoài lại gặp một rào cản mới: giá bất động sản tăng quá cao.

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Colliers International, giá thuê văn phòng hạng A tại các vị trí vàng ở thủ phủ thương mại Yangon đắt đỏ nhất khu vực: 78 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê văn phòng ở các thị trường đang sôi động như Jakarta (Indonesia) cũng chỉ 24 USD/m2. Tại Manhattan (New York) giá thuê trung bình còn thấp hơn, chỉ 49,95 USD/m2.

Năm 2007, Chính phủ Myanmar đã cắt giảm thuế bất động sản từ 50% xuống còn 15%, khiến giá nhà đất tăng lên. Và đến năm 2011, Tổng thống Thein Sein đã bắt đầu những cải cách nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, khiến giá nhà đất càng tăng mạnh.

Gần đây, các cải cách kinh tế - chính trị đã được triển khai mạnh mẽ hơn. Tăng trưởng GDP hằng năm của Myanmar dự kiến đạt trung bình 6,3% trong những năm tới. Cùng với đó là các kế hoạch xây dựng sân bay, các khu công nghiệp cũng như đẩy mạnh du lịch. Tất cả những điều này đã khiến cho nhà đất lên cơn sốt.

Trong khi đó, nguồn cung lại rất khan hiếm. Nhiều năm qua, các tòa nhà ở Yangon vẫn được xem là “chú lùn” so với các thành phố của những quốc gia lân cận. Mãi đến gần đây, chỉ có 3 tòa nhà ở Yangon là có hơn 20 tầng gồm 2 tòa tháp văn phòng Sakura Tower và Center Point Towers và khách sạn Traders của Shangri-La Hotels and Resorts (Singapore).

Trong những tháng gần đây, đã có nhiều dự án tòa nhà cao tầng được động thổ. Shangri-La đã bắt đầu xây dựng 1 tòa nhà 20 tầng nhằm mở rộng thêm cho khách sạn Traders. Hay Living Square Company đã khởi công xây dựng khu nhà ở cho doanh nhân cao 27 tầng. Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng vừa làm lễ động thổ dự án khu phức hợp Hoang Anh Gia Lai Myanmar Centre tại thủ phủ thương mại Yangon với tổng vốn đầu tư 440 triệu USD, gồm cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khu dân cư và một khách sạn 5 sao.

Các cơ quan chức trách tại Myanmar cũng hào hứng với các dự án nhà cao tầng khi đầu năm nay, đã thông qua các quy định để cải thiện chất lượng của các tòa nhà cao tầng. Nhưng vì các dự án này nhanh nhất cũng phải đến cuối năm 2014 mới hoàn thành, nên trước mắt nguồn cung sẽ rất hạn chế và giá thuê sẽ còn tăng lên.

Nhưng cho dù các dự án nói trên đều hoành thành, Tony Picon, Giám đốc Điều hành tại Myanmar của Colliers International, vẫn cho rằng: “Nguồn cung mới cũng không đủ để đáp ứng nhu cầu cho 5 năm tiếp theo”.

Do giá thuê văn phòng quá đắt, các doanh nghiệp đang chuyển hướng sang thuê căn hộ và nhà ở dân cư để đặt văn phòng, từ đó lại tiếp sức thêm cho cơn sốt. Đó là chưa kể đến việc có một lượng khá lớn chuyên gia nước ngoài làm việc ở Myanmar đang có nhu cầu nhà ở.

Peter Witton, một người nước ngoài sống tại Yangon, Giám đốc tại công ty tư vấn và đầu tư Anthem Asia, những ngày gần đây đã đi lùng thuê một căn hộ. Ông cho biết các căn hộ 1 hoặc 2 phòng ngủ có giá tới 1.800 USD/tháng, gấp 3 lần giá cách đây 1 năm. “Thật là mệt mỏi khi phải đi tìm xung quanh để xem còn nơi nào còn chỗ”, Witton nói.

Nhưng đó vẫn chưa phải là điều tồi tệ nhất. “Chúng tôi dự kiến giá sẽ còn tăng lên cao hơn nữa, khi vốn đầu tư nước ngoài rót mạnh vào Myanmar và môi trường đầu tư được cải thiện”, ông Picon nhận xét.

Theo Paul Kerr, Tổng Giám đốc chuỗi khách sạn Small Luxury Hotels of the World, việc xây dựng các khách sạn hạng sang nhưng nhỏ cũng không khả thi vào lúc này vì giá bất động sản quá cao.

Mối quan ngại của ông Kerr đã được nhiều doanh nghiệp Mỹ khác đang hoạt động tại Đông Nam Á đồng tình. Trong số hơn 470 nhà lãnh đạo doanh nghiệp Mỹ tại Đông Nam Á được Phòng Thương mại Mỹ khảo sát, có tới 86% cho rằng họ không hài lòng với chi phí thuê văn phòng và căn hộ quá cao tại Myanmar. 79% cho biết giá thuê văn phòng là mối quan ngại chính của họ tại quốc gia này.

Trong một báo cáo công bố vào đầu tháng 7, công ty tư vấn và quản lý bất động sản Scipio dự kiến giá cho thuê nhà ở có thể sẽ tăng tới 46% trong 6 tháng cuối năm nay. Báo cáo dự kiến nhu cầu sẽ càng nhiều hơn sau tuyên bố rằng Telenor và Qatari Ooredoo đã giành được giấy phép cung cấp dịch vụ di động tại đây và sẽ thành lập cơ sở hoạt động vào cuối năm nay. Theo tờ Bangkok Post, việc các công ty dầu khí ồ ạt vào thị trường Myanmar cũng làm gia tăng thêm sức cầu khi Chính phủ cấp giấy phép khai thác dầu khí cho những công ty này.

Cơn sốt giá thậm chí đã lan ra khỏi Yangon, đến các thành phố như Bago, cách Yangon 70 km về hướng Đông Bắc, nơi một sân bay quốc tế sẽ được xây dựng và xuống cả thành phố Dala, nơi có một cây cầu mới sẽ được xây dựng. Giá đất tại Dala đã tăng khoảng 300% trong quý II/2013.

“Chi phí đất đai tăng lên là một rào cản cho sự phát triển kinh tế của thành phố nói riêng và đất nước nói chung. Đó là do quy luật cung cầu trên thị trường. Cung khan, cầu tăng thì giá phải cao. Chúng ta phải chấp nhận điều này. Tôi chỉ lo ngại là Chính phủ sẽ can thiệp quá mức vào thị trường. Thay vì kiểm soát nó, Chính phủ nên thúc đẩy triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu đất bỏ hoang nên được cung cấp cho các nhà đầu tư có tiềm lực thực sự”, Giáo sư Aung Tun Thet, thành viên Hội đồng Tư vấn phát triển Kinh tế Xã hội Nhà nước và cố vấn của Chương trình Phát triển Liên hiệp Quốc, nhận xét.

Tuy nhiên, không phải ai cũng than phiền về giá đất. Các công ty đầu tư bất động sản như Yoma Strategic Holdings là một ví dụ. Yoma là công ty đầu tư niêm yết tại Singapore đã đầu tư vào nhiều lĩnh vực trong đó có bất động sản, xây dựng và công nghiệp. Sức nóng của thị trường bất động sản đã khiến cổ phiếu của Yoma đang được giao dịch gấp hơn 80 lần lợi nhuận tương lai và giá đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Yoma và các công ty Myanmar đang đặt cược rằng tăng trưởng sẽ được tiếp sức nhờ vào sự đổ bộ của các công ty nước ngoài. Họ đã xây dựng kế hoạch phát triển dài hạn cho thị trường tiềm năng 60 triệu dân này. Các tập đoàn Mỹ như General Electric Co. và Coca-Cola, các doanh nghiệp viễn thông như Telenor (Na Uy) và Ooredoo (Qatar) và ngân hàng Anh Standard Chartered đều đã thiết lập cơ sở hoạt động tại Myanmar trong năm qua.

Theo Phòng Thương mại Mỹ, 49% doanh nghiệp Mỹ tại Đông Nam Á cho biết đã có kế hoạch bành trướng tại Myanmar mặc dù không hài lòng với chi phí cao và cơ sở hạ tầng yếu kém. Frits van Paasschen, Tổng Giám đốc Starwood Hotels & Resorts, cho biết Tập đoàn đang dự tính làm ăn tại Myanmar.

“Giá đất tăng và cơ sở hạ tầng xây dựng vẫn còn trong giai đoạn đầu phát triển sẽ khiến cho việc xây dựng một khách sạn tầm cỡ quốc tế trở thành một thách thức nhưng phần thưởng nhận được khi khách sạn được khai trương sẽ cực kỳ lớn”, ông nói.